Mieszkania przestają drożeć

Atak COVID-19 zmusza do rewizji wszystkich ekonomicznych prognoz formułowanych w ostatnich tygodniach czy miesiącach. Identyczny los spotkał najnowszy indeks HRE. Podobnie zadziałaliśmy rok temu, gdy większość obserwatorów rynku mieszkaniowego spodziewała się, że w 2019 roku będziemy mieli do czynienia ze spadkiem sprzedaży mieszkań i wolniejszym wzrostem ich cen. Na tym tle prognoza HRE Think Tank wydawała się znacznie bardziej optymistyczna. Czas pokazał, że mieszkania zdrożały o kilkanaście procent[1]. Kosmetycznie wzrosła też liczba sprzedanych lokali. – Dobre wyniki rynku mieszkaniowego w 2019 roku w pełni pokrywały się z prognozami formułowanymi przez HRE Think Tank rok temu – podaje Michał Cebula, prezes HRE Think Tank.

Wzrost cen miał hamować

Zacznijmy jednak od zarysowania sytuacji, w której byliśmy na chwilę przed dotarciem do Polski COVID-19, czyli zobaczmy jakie są fundamenty rodzimego rynku mieszkaniowego. Na koniec 2019 roku indeks HRE, który jest syntetyczną miarą obrazującą w prosty sposób stan rynku mieszkaniowego, przyjął wartość 0,694. Na ten wynik składa się zestaw 18 wskaźników, które badają zmiany cen, ale też kondycję sektora bankowego, gospodarstw domowych i budownictwa. Interpretacja tego wskaźnika, jak i jego składowych jest taka, że zarówno zbyt wysokie (ponad 0,85), jak i zbyt niskie (poniżej 0,15) odczyty sugerują nierównowagi na rynku. Podczas gdy wyniki wysokie sugerować mogą narastanie bańki spekulacyjnej, to wyniki niskie sugerują zapaść na rynku mieszkaniowym. Najnowszy odczyt pozostaje w strefie bezpiecznej, a do tego zanotowaliśmy niewielki spadek względem 3 kwartału 2019 r., co zawdzięczamy tonowaniu popytu na mieszkania przez banki.

Nie znaczy to jednak, że w poszczególnych obszarach, kluczowych dla rynku nieruchomości, nie obserwowaliśmy zjawisk wartych szczególnej uwagi. I tak najmocniejsze napięcia zanotowaliśmy w obszarze cen. Subindeks odpowiedzialny za tę sferę przyjął pod koniec 2019 roku wartość 0,888 (o 1,9 pkt. proc. wyżej niż zarówno kwartał, jak i rok wcześniej). To znaczy, że ten wskaźnik pozostawał ponad pierwszym progiem ostrożnościowym (0,85).

– Trudno się temu dziwić przy okazji dwucyfrowych wzrostów cen. Czynnikiem ograniczającym wzrost tego wskaźnika była inflacja. To dzięki niej realny wzrost cen mieszkań był w ostatnich miesiącach tonowany. Nasza pierwotna prognoza zakładała normalizację poprzez hamowanie cen w perspektywie dwóch kwartałów. Wszystko wskazuje na to, że do jej realizacji dojdzie wcześniej – zapowiada Michał Cebula.

Ponad pierwszym progiem ostrożnościowym pozostawał też subindeks badający sytuację na rynku budownictwa (0,87). Główny powód to fakt, że w 2019 roku rozpoczęto budowy ponad 237 tysięcy mieszkań, oddano do użytkowania ponad 207 tysięcy lokali, a urzędy wydały pozwolenia na budowy kolejnych 268 tysięcy nowych mieszkań i domów. Są to wyniki nienotowane od kilkudziesięciu lat. I choć te informacje cieszą, to ich konsekwencją były też rosnące ceny działek, robocizny i materiałów, na które popyt był po prostu wyższy niż zwykle.

Bardzo ważne jest jednak to, że obserwowana koniunktura nie była bezpodstawna. Sytuacja finansowa gospodarstw domowych stanowiła jej kluczowy fundament. Tę też badamy za pomocą wskaźnika - subindeksu gospodarstw domowych. W tym wypadku mamy do czynienia z odczytem wskaźnika na poziomie 0,53. I choć w ostatnim czasie wartość tego indeksu rosła, to wciąż jest wyraźnie niższa niż w przypadku pozostałych składowych indeksu HRE. Jak tę sytuację interpretować? Po kilku latach, w trakcie których wynagrodzenia Polaków rosły szybciej niż ceny mieszkań, sytuacja się odwróciła. I choć do tej zmiany doszło zaledwie dwa lata temu, to po prostu w ostatnim czasie przeciętna pensja starczała na coraz mniejszy fragment mieszkania. W połączeniu z przyspieszającą inflacją miało to odzwierciedlenie w nastrojach Polaków[2]. Te na początku 2020 roku były wciąż dobre, choć nie mieliśmy już do czynienia z historycznymi rekordami optymizmu.

Co ciekawe, za spadkiem notowań indeksu HRE Think Tank stoją wskaźniki składające się na ocenę koniunktury w sektorze bankowym. Jest to o tyle zaskakujące, że w 2019 roku banki udzieliły kredyty mieszkaniowe o wartości prawie 63 mld złotych[3]. Jest to najwyższy wynik w historii. Z drugiej strony wciąż daleko nam było do kredytowego boomu z roku 2007 pod względem liczby udzielonych kredytów. W 2019 roku było ich prawie 278 tysięcy podczas gdy 12 lat wcześniej o 40 proc. więcej. I choć nie można nie doceniać solidnych wyników sprzedaży kredytów hipotecznych, to nawet pobieżna analiza pokazuje, że przyrost akcji kredytowej był w ostatnim czasie tonowany – tym bardziej jeśli bada się go w ujęciu realnym, a więc po skorygowaniu o inflację. Nie bez znaczenia jest też fakt, że same banki podchodziły mniej entuzjastycznie do finansowania hipotecznego odrzucając coraz większą część wniosków kredytowych. Szczególnie dotyczy to kredytów zaciąganych przez inwestorów, czyli na kolejne lokale, które nie są wykorzystywane na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Banki w ostatnich miesiącach podnosiły też koszt kredytów mieszkaniowych. To wszystko prowadziło do ograniczania popytu generowanego kredytem.

Silne fundamenty

Mimo tych działań rok 2019 był jak dotychczas najlepszym czasem dla rynku mieszkaniowego. Skala obrotów osiągnęła historyczne maksimum nie tylko dzięki rosnącym cenom, ale też rosnącej liczbie zawieranych transakcji. Niestety atak koronawirusa utrudnia w 2020 roku kontynuację tej dobrej passy. Trudno się temu dziwić. Ze względu na wprowadzone środki ostrożności, zarówno kupujących jak i sprzedających, jest od drugiej połowy marca na rynku po prostu mniej. Póki co wszystko wskazuje na to, że mamy teraz do czynienia z przenoszeniem transakcji na przyszłość, a nie ich zaniechaniem.

– Potwierdzają to chociażby dane na temat ruchu w internecie, które sugerują, że Polacy szukający dotychczas mieszkań, nie zmieniają swoich planów. Do tego szczególnie teraz wiele osób może w tych niepewnych czasach dojść do wniosku, że to właśnie nieruchomości będą dla nich bezpieczną przystanią dla kapitału – uważa prezes HRE Think Tanku.

Ceny czeka stabilizacja

HRE Think Tank prognozuje, że w perspektywie 1-2 kwartałów czeka nas stabilizacja cen mieszkań, mimo że jeszcze pod koniec 2019 roku mieszkania w największych miastach drożały o prawie 13% (r/r). Ważna jest tu kluczowa cecha rynku mieszkaniowego - ograniczona płynność. W odróżnieniu od giełdy nieruchomości praktycznie nie da się sprzedać pod wpływem impulsu. W efekcie zarówno sprzedający, jak i kupujący mieszkania mają więcej czasu na dokładne rozeznanie sytuacji. Z punktu widzenia naszej prognozy kluczowi są jednak sami sprzedający, którzy co do zasady nie są zbyt płochliwi i wolą przeczekać niepewność niż sprzedać mieszkanie z dyskontem. Efekty już widać. 27 marca (11 dni po decyzji o zamknięciu szkół) obserwujemy 6-proc. spadek ogłoszeń o chęci sprzedania mieszkań.

Podobne mechanizmy działają w gronie pojedynczych właścicieli, jak i firm deweloperskich. Te drugie mają za sobą co najmniej 7 tłustych lat. Z tej perspektywy, nawet kilka miesięcy utrudnień związanych z koronawirusem nie wydają się czymś, co mogłoby zatrząść rynkiem nieruchomości w Polsce. Warto przypomnieć, że podczas ostatniego kryzysu, na spadki cen mieszkań deweloperskich trzeba było czekać nawet kilka lat. Jeśli firmom zacznie zależeć na większej sprzedaży, to zamiast obniżek, najpierw zaproponują co najwyżej jakieś bonusy – tańsze pakiety wykończeniowe, darmowe miejsca postojowe albo komórki lokatorskie. Skala takich promocji powinna jednak być ograniczona ze względu na bardzo dobrą kondycję branży.

Oczywiście nie znaczy to, że na rynku nie pojawią się okazje – mieszkania przecenione przez osoby, które pomimo niesprzyjających warunków, muszą dokonać transakcji. Na takich sprzedających już dziś czekają inwestorzy oportunistyczni skłonni kupić mieszkanie po trochę niższej cenie. Na podobnej zasadzie działają deweloperzy. Wiele firm chce wykorzystać okres niepewności, aby pozyskiwać nowe działki z nadzieją, że ich właściciele będą w trakcie epidemii bardziej elastyczni podczas negocjacji.

Bańki nie ma

W tym miejscu warto też przypomnieć, że dotychczasowa sytuacja na rynku mieszkaniowym była znacznie bardziej racjonalna niż ta, z którą mieliśmy do czynienia pod koniec 2007 roku. Wtedy za roczną pensję można było kupić mniej niż 6 metrów mieszkania w dużym mieście (pod koniec 2019 roku ponad 9). Gdyby tego było mało, chcąc z pomocą kredytu kupić mieszkanie dwupokojowe w Warszawie w 2007 roku trzeba było na ratę kredytu z 20-proc. wkładem własnym wydać nawet ponad 120% średniego wynagrodzenia. Pod koniec 2019 roku wystarczyło trochę ponad pół średniej pensji. Do tego ponad 12 lat temu na wynajmie można było zarobić mniej niż na bankowej lokacie, co sugeruje, że wtedy Polacy kupowali mieszkania raczej z nadzieją, że zarobią na wzroście ich wartości.

W ostatnim czasie prym wiodło natomiast podejście zakładające długoterminową inwestycję w wynajem. Większość kupujących dysponowała gotówką, a nie kredytem - jak w 2007 roku. Wciąż popyt na nieruchomości w Polsce jest też pochodną faktu, że nad Wisłą po prostu brakuje mieszkań (ok. 2 mln – wynika z szacunków HRE Think Tank). Całe szczęście wciąż relatywnie niska była też skala zakupów spekulacyjnych w Polsce. Odpowiadały one za co najwyżej kilka procent transakcji na rynku nieruchomości – szacuje HRE Think Tank.

Jest to o tyle ważne, że to właśnie spekulanci mogą być teraz ważną grupą, która będzie dostarczała wcześniej wspomnianym inwestorom oportunistycznym okazji. Nie należy przeceniać jednak rynku pod tym względem. Przeciętni nabywcy mogą przecież skorzystać z pomocy oferowanej przez Fundusz Wsparcia Kredytobiorców. Osobom posiadającym kredyty mieszkaniowe, a które znalazły się w trudnej sytuacji, pozwala on skorzystać ze wsparcia w spłacaniu rat (pomoc do 72 tys. zł przez 3 lata). To, nawet w sytuacji znacznie gorszej niż aktualna epidemia, powinno wyraźnie ograniczyć problemy zadłużonych obywateli. W efekcie narzędzie to powinno okazać się bardzo efektywnym bezpiecznikiem niepozwalającym na nadmierne przeceny mieszkań.

Problemów należy natomiast spodziewać się w segmencie condohotelowym oraz najmu krótkoterminowego. Na tym tle znacznie lepiej powinien zachowywać się rynek najmu długoterminowego – chociażby ze względu na to, że okres epidemii nie sprzyja zmianie mieszkań i dotychczasowi najemcy powinni być bardziej skłonni do przedłużania umów. Nie obserwujemy też masowego odpływu pracowników ze Wschodu, którzy odpowiadają za sporą część popytu na mieszkania. Inną kwestią jest to, na ile zawirowania gospodarcze przełożyć się mogą na wzrost bezrobocia i w konsekwencji rozwiązywanie umów.

Ceny nie powinny wyraźnie spadać

Niezależnie od tego jak długo trwać będą zawirowania wywołane koronawirusem, to rynek mieszkaniowy powinien przez te rafy przejść relatywnie dobrze. Jeśli problemy będą nas dotyczyły relatywnie krótko, to w mieszkaniówce będziemy mogli mówić jedynie o chwilowym zahamowaniu. Jest to scenariusz, który przyjmujemy jako bazowy. Warto w tym kontekście przytoczyć przykłady ostatnich azjatycki epidemii.

W Singapurze, w którym w marcu 2003 roku rozpoczęła się epidemia SARS, spadek cen wg tamtejszego Urban Redevelopment Authority All Residential Price Index wyniósł jedynie około 2 proc. Co więcej, spadek ten był kontynuacją i tak panującego już trendu. Dokładniejsze i bardziej adekwatne dane są dostępne dla Hongkongu. Tam w 2003 roku SARS doprowadził przez 4 miesiące do 299 zgonów. Z badania przeprowadzonego przez Grace Wong (Uniwersytet Pensylwania) wynika, że samej epidemii można przypisać jedynie 1,6 proc. spadku cen nieruchomości[4]. Do tego mieszkania w blokach, co do których powszechnie wiadomo było, że mieszkały w nich osoby zarażone, straciły przeciętnie niecałe 3% wartości. Przeprowadzenie tak dokładnej analizy było możliwe ze względu na dostępność danych oraz fakt, że publicznie ogłaszano, w których budynkach wykryto przypadki SARS.

Wewnętrzna wartość

A co jeśli ziści się pesymistyczny scenariusz zakładający, że pompowane w gospodarkę światową biliony dolarów nie wystarczą, aby stłumić gospodarcze efekty pandemii? Już ostatni kryzys pokazał, że rynek mieszkaniowy jest co najmniej kilka razy bardziej odporny na przeceny, niż nawet indeksy skupiające największe, a więc też potencjalnie najstabilniejsze, firmy giełdowe. Do tego długoterminowi inwestorzy na rynku mieszkaniowym zyskują źródło dochodu w postaci zysków z czynszów.

Docenili to właściciele amerykańskich nieruchomości w trakcie ostatniego kryzysu. W latach 2007 – 2011 ceny domów w największych miastach spadły bowiem o prawie 23%, a czynsze wynajmu, nie zważając na zawirowania rynkowe, statecznie rosły – łącznie o ponad 8 proc. Powód? Gdy banki zakręcają kurki z kredytami, a na rynku pracy sytuacja się pogarsza, to dla coraz większego grona osób właśnie najem staje się rozwiązaniem pierwszego wyboru. I tak we wspomnianym okresie liczba wynajmowanych nieruchomości wzrosła w USA z 36 milionów do prawie 43 milionów.

Oczywiście nie zawsze tak musi być aż tak dobrze. Na przykład w Warszawie ostatnie spowolnienia na rynku mieszkaniowym możemy łączyć z chwilowym 10-15-proc. spadkiem czynszów wynajmu mieszkań. Po tej korekcie mieliśmy do czynienia z sezonowymi podwyżkami czynszów, a mniej więcej pod koniec 2012 roku wrócił wyraźny trend wzrostowy. Co jednak ważne, w Polsce - tak samo jak w USA, wyraźnie wzrosła liczba najemców. W latach 2009-12 odsetek obywateli będących najemcami prawie się podwoił[5]. Właściciele mieszkań nie narzekali więc na liczbę osób zainteresowanych ich ofertami.

Nieruchomości przyciągają inwestorów

W najbliższych miesiącach na obraz rynku bez wątpienia wpływać będzie obniżka stóp procentowych. W efekcie już niebawem przeciętna nowo zakładana lokata będzie oprocentowana na około 0,5%. To znacznie poniżej psychologicznej granicy 1% i co najmniej kilka razy mniej niż przewidywana na najbliższy czas inflacja. Do tego w obecnej sytuacji Polacy szukają przede wszystkim defensywnych inwestycji. Są to warunki, w których w oczach inwestorów rynek mieszkaniowy powinien zyskiwać jako bezpieczna przystań dla kapitału.

Przepływ kapitału właśnie w tym kierunku jest tym bardziej możliwy ze względu na krwawiące parkiety giełdowe, ale też rozedrganie na rynku obligacji czy funduszy inwestycyjnych. Są to namacalne przykłady panicznej reakcji związanej z pandemią COVID-19. W najbliższym czasie możemy się spodziewać, że na wspomnianych rynkach będzie dochodziło zarówno do większych odbić, jak i dalszych przecen, a ta wzmożona zmienność podnosi poziom ryzyka inwestowania pieniędzy w akcje, obligacje (poza detalicznymi skarbowymi) czy fundusze.

Nie możemy też zapomnieć o dużych inwestorach instytucjonalnych, którzy w ostatnim czasie wyraźnie uaktywnili się na Polskim rynku. Bardzo prawdopodobne, że spadek popytu ze strony indywidualnych nabywców okaże się momentem, który wykorzystają fundusze inwestycyjne. Zasilane w ekstremalnie tani kapitał, mogą teraz łatwiej tworzyć portfele nieruchomości na wynajem w Polsce. Do tej pory tacy inwestorzy kupowali już od deweloperów nie tylko całe bloki mieszkalne czy ich części, ale też same firmy deweloperskie, które pod ich auspicjami zajmują się tworzeniem budynków przeznaczonych na wynajem.

Stymulacja w czasach zarazy

Dziś już nie ulega najmniejszej wątpliwości, że Państwo mocno zaangażuje się w rodzimą gospodarkę. I tak obok cięcia stóp procentowych doszło do rozluźnienia wymagań kapitałowych wobec banków. Instytucje te na preferencyjnych warunkach mogą też być zasilane w płynność. Celem jest to, aby nie doprowadzić do załamania rynku kredytowego. Do tego dochodzi wyceniony na wiele miliardów złotych impuls rządowy. Te wszystkie niestandardowe działania mają jeden cel - wspieranie gospodarki, abyśmy niedługo po tym jak sytuacja się unormuje mogli szybko wrócić do normalnego obrotu gospodarczego.

Nawiasem mówiąc, z zapowiadanych jeszcze niedawno rządowych planów chłodzenia rynku mieszkaniowego, przeszliśmy płynnie do jego pośredniego wspierania. Już samo cięcie stóp procentowych oznacza dla Polaków, posiadających złotowe kredyty mieszkaniowe, spadek odsetek o około 1,6-1,7 miliardów złotych w skali roku. Do tego pod pewną presją banki zaoferowały klientom wakacje kredytowe. Przy tym rząd zapowiada ponadto walkę o utrzymanie miejsc pracy.

– Reasumując – rodzimy rynek mieszkaniowy czekają zawirowania wywołane atakiem COVID-19. Oprócz chwilowego spadku popytu, w najbliższej perspektywie możemy spodziewać się też stabilizacji cen mieszkań. Gdyby jednak, pomimo wielobilionowych programów stymulacyjnych, doszło do poważniejszych zawirowań w gospodarce światowej, to i tak rynek mieszkaniowy powinien ten okres przejść w relatywnie dobrej kondycji. Wszystko za sprawą spodziewanego napływu kapitału szukającego do bezpiecznych przystani, jaką jest rynek mieszkaniowy. W rodzimych warunkach powinny ten trend wspierać silne fundamenty mieszkaniówki i fakt, że nie zdążyła w niej narosnąć bańka spekulacyjna. W efekcie nawet, gdyby przyszły gorsze czasy, to mieszkania w Polsce nie powinny tanieć tak jak w latach 2008-13. Przypomnijmy, że nawet wtedy przeciętne „M” w dużym mieście staniało o około 15-20%[6] - licząc od szczytu z trzeciego kwartału 2007 roku do połowy 2013 roku – podsumowuje Michał Cebula.

[1] Indeks hedoniczny NBP za IV kw. 2019 r. mówi o prawie 13-proc. wzroście

[2] GUS – badanie nastrojów konsumenckich

[3] Raport Amron – Sarfin za 4 kwartał 2019 r.

[4] Wong, G. (2008), Has SARS Infected the Property Market? Evidence From Hong Kong, Journal of Urban Economics, 63 (1), 74-95

[5] Zgodnie z danymi Eurostatu w 2009 roku z najmu na zasadach rynkowych korzystało tylko 2,2% Polaków. W 2012 roku 4% społeczeństwa.

[6] Dane NBP – indeks hedoniczny zmian cen mieszkań używanych