Na złotych piaskach

We wrześniu ub.r. „Eurobuild Poland” opublikował analizę bułgarskiego rynku nieruchomości. Dziś, już po przystąpieniu Bułgarii do Unii Europejskiej, zamieszczamy materiał poświęcony zasadom inwestowania w tym kraju

   i wciąż niskie ceny na rynku nieruchomości w porównaniu z krajami unijnymi sprzyjają kolejnym inwestycjom. W porównaniu z rokiem 1996 – kiedy to inflacja wyniosła ponad 300 proc., większość banków ogłaszała upadłość, zaprzestano udzielania kredytów, nieruchomości traciły na wartości, a zagraniczni inwestorzy masowo się wycofywali – sytuacja gospodarcza w Bułgarii wygląda dziś zupełnie inaczej. Wzrost gospodarczy przekracza 4 proc. rocznie, stopa odsetek spada, banki prowadzą ekspansywną politykę kredytową, bezrobocie się zmniejsza, a poziom zarobków wzrasta. Bezpośrednie inwestycje zagraniczne stanowią 10 proc. produktu krajowego brutto. Bułgaria przyciąga zagranicznych inwestorów prostym systemem podatkowym, niskimi progami podatków (podatek dochodowy od osób prawnych wynosi 15 proc.), wsparciem finansowym ze strony państwa oraz szerokimi możliwościami amortyzacji. Dlatego też ciągle wzrasta wartość nieruchomości,

Obcy w domu

Zgodnie z postanowieniami bułgarskiej konstytucji cudzoziemcy nie mogą nabywać prawa własności nieruchomości – 5 lat dla nieruchomości zabudowanych, 7 dla rolnych   posiadająca nieruchomości spółka kapitałowa z siedzibą w Bułgarii jest uznawana za bułgarską osobę prawną nawet wtedy, gdy jej kapitał

Kwity dla chaty

Umowy nabycia nieruchomości oraz ograniczonych praw rzeczowych do nieruchomości muszą być zawierane i wyłącznie w języku bułgarskim. Cudzoziemcy mogą zawierać takie umowy przez pełnomocnika albo za pośrednictwem tłumacza obecnego u notariusza. Stosowne pełnomocnictwo może być udzielone w Polsce, zaopatrzone w apostillę oraz przetłumaczone przez tłumacza przysięgłego. W praktyce warto skorzystać w bułgarskiej ambasadzie lub konsulacie (nie wymaga ono apostilli ani tłumaczenia).

Przed zawarciem umowy należy złożyć u notariusza sporo dokumentów. Oprócz tych znanych w Polsce (np. odpisy z rejestrów handlowych, pełnomocnictwa, dokumenty potwierdzające prawo własności oraz inne prawa do nieruchomości) należy przedłożyć również potwierdzenie z Agencji ds. Wpisów o braku obciążeń nieruchomości, mapę z katastru nieruchomości, wydane przez urząd skarbowy potwierdzenie wartości nieruchomości oraz faktu uiszczenia wszelkich podatków z nią związanych, a także szereg oświadczeń składanych pod groźbą odpowiedzialności karnej, np. co do braku zobowiązań wobec fiskusa.

Jak się można domyślić, przygotowanie wszystkich potrzebnych dokumentów jest bardzo czasochłonne, często więc zawiera się umowę przedwstępną, która może być pisemna, zawarta za granicą – ma skutek wyłącznie zobowiązujący, jednak na jej podstawie można dochodzić sądownie zawarcia umowy ostatecznej (nawet wówczas, gdy umowa przedwstępna zawarta została w formie pisemnej).

W umowie takiej oprócz ceny   – ta, która pierwsza złoży wniosek o wpis. Wniosek ten składa – jak w Polsce – notariusz

Kartoteka nie na wieki

Warto wiedzieć, że wpisów z ostatnich 10 lat.

Poważnym problemem dla inwestorów jest znacznie rozdrobnienie nieruchomości, które sprawia, iż trudno jest znaleźć działkę o obszarze wystarczającym do realizacji większej inwestycji, czy też nabyć jednocześnie kilka sąsiadujących ze sobą działek. Dodatkową przeszkodą jest fakt, iż wiele nieruchomości stanowi przedmiot współwłasności. Niejednokrotnie trudno jest odnaleźć wszystkich współwłaścicieli. 

Stela Ivanova, adwokat, kancelaria bnt Rechtsanwälte w Norymberdze w Warszawie w Warszawie