Biura zagubione wśród hal

W grudniu 2010 roku Grupa Goodman wygrała przetarg na realizację Pomorskiego Centrum Logistycznego. Inwestycja o docelowej powierzchni 500 tys. mkw. zostanie wzniesiona wspólnie z Gdańską Agencją Rozwoju Gospodarczego, która jest właścicielem terenów zlokalizowanych w sąsiedztwie największego w Polsce portu terminalowego. Większa część inwestycji (60 proc. obiektów), której realizacja zajmie najbliższe 10-15 lat, składać się będzie z budynków magazynowych. Resztę terenu zajmą powierzchnie przemysłowe, parkingi oraz właśnie biurowiec klasy "A". Najprawdopodobniej powstanie on w drugiej fazie inwestycji. Budynek, który wzniesie się na wysokość czterech lub pięciu kondygnacji, będzie oferował 16 tys. mkw. powierzchni najmu. Jego realizacja może przebiegać etapowo.

Również lubelska firma Wikana Invest planuje połączyć funkcje magazynowe z biurowymi. Gdzie? W kompleksie Wikana Business Park, który ma powstać w podstrefie Lublin Specjalnej Strefy Ekonomicznej Mielec. W tej inwestycji zaplanowano budowę dwóch biurowców. Każdy o powierzchni 7 tys. mkw. W skład kompleksu wejdą też magazyny wysokiego składowania o powierzchni 14 tys. mkw. Planowane rozpoczęcie budowy przewidziane zostało na marzec lub kwiecień bieżącego roku.

Tego typu połączenia to wciąż niestandardowe rozwiązanie na polskim rynku. Deweloperzy powierzchni magazynowych rzadko decydują się na łączenie inwestycji biurowych z magazynowymi, w Polsce nie zdarza się to właściwie nigdy.

Biura w magazynowej dżungli
W typowych halach kładzie się nacisk na jakość powierzchni magazynowej. Części przeznaczone na biura nie są elementem, którym przejmują się deweloperzy i najemcy. Biura dostępne w obiektach logistycznych to najczęściej powierzchnia na antresolach.
Inaczej jest, gdy deweloper stawia w ramach parku magazynowego samodzielny budynek biurowy wysokiej jakości. W takim wypadku liczy on, że przyciągnie nowych najemców, niekoniecznie zainteresowanych powierzchniami magazynowymi. - Pomorskie Centrum Logistyczne będzie zlokalizowane w sąsiedztwie terminalu kontenerowego DCT Gdańsk, który niezwykle prężnie się rozwija. Jest to ostatni port po wschodniej stronie Bałtyku obsługujący ruch oceaniczny. Również samo położenie działki, jeszcze w granicach miasta, będzie sprzyjało powstaniu inwestycji biurowej. Planujemy, że rozpocznie się ona w ciągu najbliższych kilku lat, chyba że wcześniej znajdzie się najemca skłonny zająć większą część budynku. Wtedy rozpoczniemy realizację od razu - mówi Błażej Ciesielczak, dyrektor zarządzający Goodman Polska. Budowa odrębnego biurowca na terenie parku logistycznego będzie dla tej firmy doświadczeniem nowym.
Ale w inwestycjach już istniejących Goodman Polska nieco inaczej zaprojektował powierzchnie biurowo-socjalne. Zamiast lokalizować je wewnątrz hal, dostawia do magazynów niewielkie budynki. Jego zdaniem, są one znacznie bardziej komfortowe dla najemców. - Tego typu rozwiązanie zastosowaliśmy na przykład w Toruń Logistics Center. "Przyklejone" do magazynów biurowce są łatwiejsze do rozbudowy. Poza tym - co jest istotne dla najemców - nie ma dużej różnicy cenowej między wynajmem takiej powierzchni a wynajmem powierzchni standardowej, czyli zlokalizowanej na antresoli hali. Takie biura są również bardziej estetyczne. To ważne, ponieważ jest to przecież wizytówka firmy - dodaje Błażej Ciesielczak.

Czas na zmianę?
Są firmy, które dzięki lokalizacji biur na terenie parków biznesowych, chcą się odróżnić od konkurencji. W Czechach rynkowy rekordzista pod względem ilości powierzchni magazynowej, firma CTP Invest, posiadająca w swoim portfelu około 1,6 mln powierzchni przemysłowej, biurowej i handlowej (z czego ponad 1,36 mln mkw. stanowi powierzchnia magazynowa), realizuje projekty Axis Office Park. Są to zintegrowane systemy biur, powstające wyłącznie w istniejącej sieci obiektów magazynowych CTPark Network. Mają się tam mieścić centra badawczo-rozwojowe (R&D), centra telefonicznej obsługi klienta (call centres), laboratoria testowe, pracownie projektowania oprogramowania i urządzeń, a także innego rodzaju biura nieprzeznaczone do bezpośredniej obsługi klienta. Dwa z nich zostały już oddane w Ostrawie (20 tys. mkw., planowane jest kolejne 10 tys. mkw.) oraz w miejscowości Brno Modrice (10 tys. mkw.), a kolejny park Axis ma powstać w miejscowości Pilsen Borska Pole (10 tys. mkw.). Ponadto w CTZone Brno firma planuje - w obrębie parku biznesowego - dwa budynki biurowe o całkowitej powierzchni 20 tys. mkw. - CTP był jednym z pierwszych deweloperów na rynku czeskim oferujących samodzielną powierzchnię biurową w swoich parkach biznesowych. Uważamy, że takie obiekty są czymś pośrednim między parkami przemysłowymi a typową powierzchnią biurową klasy "A" w centrum miasta. Są one idealne dla firm z sektorów R&D, które zwracają dużą uwagę na wysokość czynszów, a nie muszą prowadzić swojej działalności w centrum miasta. Z myślą o nich stworzyliśmy naszą koncepcję - mówi Paul Deverell, dyrektor CTP.

Czy zaowocowała ona sukcesem? W dwóch istniejących projektach Axis jest obecnie około 6 tys. mkw. powierzchni niewynajętej. W Ostrawie zaś firma GE Money wynajęła cały biurowiec Axis (12 tys. mkw.). Natomiast w Brnie najemcy mają inne wymagania. -Niektórzy, jak na przykład Acer, posiadają centra obsługi klienta w tym samym budynku, w którym znajduje się powierzchnia przemysłowa. Na potrzeby takich najemców stworzyliśmy koncepcję powierzchni elastycznej, tzw. flexi space. Dzięki niej jesteśmy w stanie zaoferować połączenie biur klasy "A" z nowoczesną powierzchnią magazynową w jednym budynku - zapewnia Paul Deverell.

Najemcy nie doceniają
CTP nie jest jedynym deweloperem obiektów przemysłowych, który oferuje oddzielne budynki biurowe. Na takie rozwiązanie zdecydowała się także firma VGP, która wybudowała biurowiec o powierzchni 5 tys. mkw. w praskim obiekcie VGP Park Horní Počernice. Również w czeskiej stolicy zdecydował się na ten krok Raiffeisen Evolution. Deweloper wybudował obiekt biurowy w obrębie Airport Logistics Park. - Projekty te osiągnęły mieszany sukces. Większość najemców powierzchni magazynowej woli, by ich biura znajdowały się bezpośrednio przy magazynie. Ma to większy sens z punktu widzenia zarządzania. Użytkownicy powierzchni biurowej, którzy nie zajmują powierzchni magazynowej w parku, będą zainteresowani powierzchnią w oddzielnym biurowcu tylko wtedy, jeżeli lokalizacja i sam budynek będą im odpowiadać - uważa Bert Hesselink, szef działu pośrednictwa biur i obiektów przemysłowych DTZ na Czechy. Zaś Matt Bann z Valad Property Group przyznaje, że projekty magazynowe w portfelu spółki w regionie Europy Środkowo-Wschodniej oferujące osobną powierzchnię biurową nie są szczególnie popularne wśród najemców, którzy nie potrzebują powierzchni magazynowej. Również na Węgrzech takie obiekty nadal czekają, aż rynek je doceni. W 2010 roku, po trudnym okresie dostosowywania się do nowej sytuacji, budapeszteński rynek magazynowy wkroczył w okres stabilizacji. Oddzielne, niezależne budynki biurowe pojawiły się w niewielkiej liczbie nowo realizowanych projektów. Wymienić tu można na przykład Euro Business Park. Jednak gracze rynkowi nie są przekonani, czy Węgry są dobrym miejscem na taki projekt. Przynajmniej na razie. Pytanie brzmi, czy w miarę poprawy sytuacji na rynku znajdzie się miejsce na projekty magazynowe posiadające wysokiej jakości powierzchnię biurową? Tamás Beck, dyrektor działu pośrednictwa obiektów przemysłowych w Colliers International Hungary, ma długą listę obaw. - Najemcy są bardzo wrażliwi na kwestię ceny. Komunikacja publiczna nie zapewnia dobrego dojazdu do stref przemysłowych. Firmy logistyczne mają mniejsze zapotrzebowanie na powierzchnię biurową. Na koniec trzeba dodać, że na Węgrzech - w przeciwieństwie do Polski lub Czech - typowi najemcy magazynów nie są aktywnymi graczami rynku wynajmu powierzchni biurowych - komentuje Tamás Beck.

Najwięksi mówią "ale"
Liderzy rynku magazynowego w Polsce również ostrożnie podchodzą do pomysłu stawiania oddzielnych biurowców w ramach parków logistycznych. ProLogis nie zamierza ich wprowadzać ani w Polsce, ani na terenie innych krajów. Również firma Panattoni Europe nie ma w tej chwili takich planów. Choć nie wyklucza, że mogłaby zbudować tego typu obiekt na życzenie klienta, w myśl zasady: "klient nasz pan". Przychylniej patrzy na to Segro Poland. - W związku z zauważalną od jakiegoś czasu tendencją na rynku do łączenia lokalizacji biur i magazynów przewidujemy, że z roku na rok takie inwestycje będą cieszyły się coraz większym zainteresowaniem ze strony najemców. Obiekty takie nie tylko umożliwiają poprawę wewnętrznej komunikacji między poszczególnymi działami, ale również pozwalają zredukować koszty operacyjne - mówi Magdalena Szulc, dyrektor Segro na Europę Centralną.

Im mniej, tym lepiej
Co ciekawe, również firmy z sektora inwestycyjnego niechętnie kupują parki logistyczne posiadające oddzielne budynki biurowe. - Jesteśmy na rynku dostatecznie długo, by wiedzieć, że nie jest to mix gwarantujący osiągnięcie najlepszych wyników - podkreśla Matt Bann, szef regionu Europy Środkowo-Wschodniej w Valad Property Group, firmie będącej zarządcą nieruchomości, która działa w Rumunii, na Węgrzech, w Czechach i Polsce.

Jego zdaniem, użytkownicy biur mogą nie chcieć wynajmować powierzchni w takich obiektach. - Z punktu widzenia dewelopera wydaje się to dobrym pomysłem, lecz w dłuższej perspektywie może się okazać, że takie rozwiązanie się nie sprawdza. Nasze podejście do biur na terenie parków magazynowych? Im mniej, tym lepiej. Oczywiście, oceniamy każdą sytuację indywidualnie, lecz zwykle wolimy mieć lepszą powierzchnię biurową w budynku magazynowym niż inwestować w oddzielny biurowiec w pobliżu - deklaruje Matt Bann.