Podsumowanie 2022 roku na rynku nieruchomości magazynowych w Polsce i prognoza na rok 2023

Rynek magazynowy w 2022 roku utrzymał swoją pozycję jako jeden z dynamiczniej rozwijających się sektorów nieruchomości w Polsce, pomimo zakłóceń łańcuchów dostaw, przekładających się na wzrost ogólnych kosztów budowy, a także na wzrost czynszów. Przyszły rok będzie okresem, kiedy słowa nearshoring, reshoring czy friendshoring będą odmieniane na rynku przez wszystkie przypadki, a dążenie do optymalizacji kosztów i szukanie oszczędności będą największymi wyzwaniami dla uczestników rynku magazynowego.

Mniejsza podaż na horyzoncie

W 2022 roku na rynku magazynowo-przemysłowym w Polsce, wskutek wzmożonej aktywności deweloperów, byliśmy świadkami rekordowego wolumenu nowej podaży. Tylko w pierwszych trzech kwartałach zasoby magazynów zwiększyły się o prawie 3,6 mln mkw., jest to wynik o około 16 proc. wyższy niż rekordowy wolumen nowej podaży w całym 2021 roku. Kolejny 1 mln mkw. magazynów zostanie ukończony jeszcze w IV kwartale tego roku. Niemniej w ostatnich dwóch kwartałach obserwujemy powolny spadek ogólnej aktywności deweloperów. Na koniec III kwartału 2022 roku wolumen powierzchni magazynowej w budowie wynosił poniżej 4 mln mkw., a na koniec roku może zmniejszyć się nawet do około 3,6 mln mkw.

Ze względu na wysoki koszt pozyskania finansowania liczba nowo rozpoczynanych projektów magazynowych się zmniejsza. Dotyczy to szczególnie projektów realizowanych na zasadach spekulacyjnych. Dodatkowo wymóg banków dotyczący posiadania przynajmniej 50 proc. poziomu komercjalizacji nie ułatwia deweloperom zadania. W związku z tym w 2023 roku częściej będą realizowane inwestycje magazynowe na zasadach BTS czy BTO, ze względu na mniejsze ryzyko związane z realizacją takiego przedsięwzięcia w porównaniu z inwestycją spekulacyjną. Co z kolei spowoduje, że deweloperzy, którzy zdecydują się na rozpoczęcie projektów na zasadach spekulacyjnych, szczególnie w lokalizacjach z niskim poziomem dostępnej powierzchni magazynowej do wynajęcia, będą mogli dyktować warunki najmu.

Wielki popyt

Zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową w 2022 roku utrzymywało się na stabilnym, dość wysokim poziomie. Wysokie koszty budowy oraz rosnące obciążenia związane z opłatami eksploatacyjnymi powodują, że firmy ostrożniej podchodzą do planów rozwoju. Łączny popyt na magazyny w ciągu dziewięciu pierwszych miesięcy tego roku wyniósł ponad 5,3 mln mkw. Patrząc na średnie wartości z IV kwartału z ostatnich pięciu lat, możemy się spodziewać kolejnych 1,6 mln mkw. podpisanych do końca roku. Podobnie jak na rynku biurowym, widzimy wzrost zainteresowania najemców renegocjacjami i odnowieniami umów. Łącznie od stycznia do końca września 2022 roku ich udział w całkowitym popycie wyniósł prawie 30 proc., a w samym III kwartale było to prawie 40 proc.

E-commerce, logistyka i reshoring

Firmy z sektora e-commerce oraz operatorzy logistyczni nadal pozostają głównym motorem napędowym magazynowego popytu. Niemniej coraz mocniej zarysowuje się zjawisko reshoringu, wskutek którego coraz więcej firm produkcyjnych decyduje się na przeniesienie części lub całości swojej działalności m.in. do Polski. Potwierdza to też ostatni raport firmy Reuters „A generational shift in sourcing”, w którym Polska, wg ankietowanych, będzie jednym z głównych beneficjentów tego zjawiska.

Czynsze w górę

Od początku 2022 roku obserwujemy wzrost czynszów o około 15-20 proc., a nawet do 30 proc., w zależności od lokalizacji. Stawki powoli się stabilizują. Nie można wykluczyć jednak kolejnych wzrostów w najbardziej popularnych lokalizacjach. Aktualnie nowo budowane magazyny kwotowane są na poziomie bazowym powyżej 4 euro za mkw. za miesiąc, co jest już ogólnie akceptowane przez uczestników rynku magazynowego. Może to sugerować, że ten pułap zostanie z nami na dłużej.

Atrakcyjne ESG

Rosnąca świadomość ekologiczna będzie przekładała się na coraz szersze wprowadzanie rozwiązań z zakresu ESG też do magazynów. Już teraz widzimy wiele działań zarówno ze strony najemców, jak i deweloperów, które mają na celu ograniczenie zużycia mediów, przede wszystkim energii, czy też stworzenie bardziej przyjaznego środowiska pracy. Stosowanie rozwiązań z zakresu ESG przekłada się na wymierne korzyści, ponieważ oprócz niższych kosztów funkcjonowania, taki obiekt jest bardziej poszukiwany zarówno wśród najemców, jak i potencjalnych inwestorów.