Polska Radykalne zmiany w biurach

Jak podaje JLL, w okresie między 2010 a 2025 rokiem mieliśmy do czynienia z wieloma tzw. czarnymi łabędziami, czyli trudnymi do przewidzenia zjawiskami o bardzo dużej skali oddziaływania, wywierającymi wpływ nie tylko na środowisko biznesowe, ale także na życie codzienne. 15 lat temu świat powoli wychodził z globalnego kryzysu finansowego, który doprowadził do recesji w większości krajów na wszystkich kontynentach. Co dobre dla polskiej gospodarki, kryzys ten przyczynił się częściowo do napływu firm z sektora BPO/SSC, ponieważ zachodnie korporacje zaczęły szukać oszczędności i przenosić część procesów biznesowych do tańszych lokalizacji.

Druga dekada XXI wieku upłynęła pod znakiem boomu na biura w Polsce, na którym bardzo zyskały miasta regionalne, takie jak Kraków czy Wrocław. Rozwijały się też inne sektory – rosnąca konsumpcja napędzała sektor retail, rozbudowa infrastruktury drogowej była katalizatorem dla nowych projektów magazynowych. Wolumeny inwestycyjne osiągały rekordowe poziomy. Często wystarczało po prostu nie przeszkadzać, żeby biznes sam się nakręcał – komentuje Mateusz Polkowski, head of Research & Consultancy – Poland & CEE, JLL.

Kres tej prosperity położyła globalna pandemia Covid-19, która całkowicie zmieniła podejście do biur – zarówno ich użytkowników, jak i deweloperów oraz inwestorów. Charakter, funkcja i sposób użytkowania powierzchni biurowych zmieniły się radykalnie – na szeroką skalę upowszechnił się model pracy z domu. Spowodowało to spadek zapotrzebowania na powierzchnie biurowe oraz zmianę strategii biznesowych najemców, którzy musieli przemodelować swoje dotychczasowe podejście do organizacji pracy.

Duży spadek podaży

W ciągu ostatnich 15 lat na polskim rynku biurowym przybyło 9 mln mkw. biur. W niektórych latach było to nawet 900 tys. mkw. rocznie. To jednak już przeszłość – pandemia, zmiana modelu pracy, inflacja, koszty budowy i wykończenia, ograniczone dostęp do korzystanego finansowania bankowego i sytuacja rynkowa w regionach wpłynęły na znaczne obniżenie podaży, nawet o 80 proc. w porównaniu do czasów przed pandemią. Średnio w Warszawie w nadchodzących latach deweloperzy będą dostarczać na rynek jedynie około 75 tys. mkw. nowych powierzchni. Jeszcze w 2018 roku w budowie znajdowało się 125 projektów biurowych w całej Polsce. Dziś jest ich tylko 25.

Ograniczenie nowej podaży powinno pozytywnie wpłynąć na współczynnik pustostanów w Warszawie, który będzie pod presją zniżkową. Eksperci JLL zwracają uwagę na polaryzację między centrum stolicy a innymi lokalizacjami. Obecnie to w Śródmieściu i na bliskiej Woli skupiona jest aktywność deweloperów – tutaj najszybciej rosną czynsze i współczynnik pustostanów jest niższy niż w innych częściach miasta, takich jak np. Służewiec, gdzie wynosi on około 20 proc. Zlokalizowane w szerokim centrum nowoczesne biurowce będą w nadchodzących latach pierwszym wyborem potencjalnych najemców. To właśnie te projekty dysponują największym potencjałem do wzrostu stawek czynszowych w najbliższym czasie.

Ostatnie 15 lat to niebywały sukces regionalnych rynków biurowych, które bardzo rozwinęły się zarówno pod względem infrastruktury, jak i oferty. Na fali napływających inwestycji w sektorze usług dla biznesu (SSC/BPO), popyt był tak duży, że wynajmowało się praktycznie wszystko. Zatrudnienie rosło w nim lawinowo – w 2013 roku w tym sektorze pracowało około 100 tys. osób, dziś jest to aż 488 tys.

Od 2019 roku zaczęła się pojawiać rozbieżność między zapotrzebowaniem tych firm na biura a tym, co dostarczali deweloperzy, którzy rozpoczynali realizacje nawet w czasie pełnej pandemii. Ta luka jest przyczyną dzisiejszych wysokich pustostanów w regionach, które utrzymają się z nami kilka lat. Dziś współczynnik pustostanów w regionach to niebagatelne 17,5 proc. Spodziewamy się, że mogą one jeszcze nieznacznie wzrosnąć, a następnie rozpocznie się proces stabilizacji. Będzie on jednak postępował stopniowo – wg badania JLL pracownicy sektora BPO/SSC najrzadziej wykonują swoją pracę z biura w porównaniu z innymi białymi kołnierzykami. Spędzają oni w biurach tylko jeden dzień w tygodniu. Niemniej przykłady przyjmowanych strategii przez globalne korporacje, również te z sektora technologii, wskazują, że chcą one coraz częściej mieć swoich pracowników w biurze. Będzie się to przekładać również na wspominane centra usług wspólnych – komentuje Mateusz Polkowski.

Zmiana struktury popytu

A jak w ciągu ostatnich 15 lat kształtował się popyt na biura? W okresie tym najemcy na wszystkich rynkach kraju zawarli w sumie 16 tys. umów najmu na ponad 16.5 mln mkw. biur. Oczywiście pandemia wywołała spadek popytu – część firm zmniejszyła swoje biura średnio o 20-30 proc. Zmieniła się również struktura tego popytu – dziś około 50 proc. wszystkich podpisywanych umów to renegocjacje. Najemcy często wolą pozostać w aktualnie zajmowanych obiektach. Jeśli już się decydują się na relokację, wybierają przede wszystkim najlepsze projekty w najbardziej dogodnych lokalizacjach. Szczególnie w Warszawie widoczny jest trend fly to quality, czyli przenoszenia się do biurowców oferujących wyższy standard czy lepsze rozwiązania komunikacyjne. Istotnym kryterium wyboru coraz częściej bywają też zaimplementowane w projekcie rozwiązania ESG. Co ważne, eksperci JLL obserwują w ostatnich kwartałach wzrost liczby ekspansji najemców, co jest dobrym prognostykiem dla rynku. Zauważalnym trendem jest także stopniowy powrót umów pre-let, szczególnie w Warszawie.

Quo vadis, polski sektorze biurowy?

To, jak będzie się kształtował rynek nieruchomości biurowych w Polsce, zależy od strategii wykorzystania powierzchni biurowych przez najemców, które mocno zmieniają się z roku na rok. Dobrze widać to na przykładzie firm z zestawienia Fortune 100. W 2022 roku 30 proc. pracowało w pełni zdalnie, około 48 proc. w systemie hybrydowym i jedynie 2 proc. z biura. W 2025 r. politykę pracy hybrydowej realizowało 74 proc. firm, ale aż 21 proc. operowało w pełni z biura, a tylko 1 proc. – w pełni zdalnie. Eksperci JLL zauważają podobny trend także na naszym rodzimym rynku. Pracownicy firm w Polsce spędzają w biurze średnio 2,4 dnia tygodniowo i odsetek ten utrzymuje tendencję wzrostową. Ponadto zmienia się też sposób użytkowania przestrzeni biurowych. „Klasyczny” mix open space i gabinetów odchodzi do lamusa. Dziś na znaczeniu zdecydowanie zyskują przestrzenie do pracy wspólnej, strefy socjalne, coworkingowe itp.

Pracownicy coraz częściej wracają do biur, bo daje to możliwość bezpośredniej wymiany doświadczeń, budującej relacje między pracownikami i pobudzającej kreatywność. Lepiej zlokalizowane projekty wyższej jakości przejmują najemców z obiektów starszych, nierzadko już przestarzałych. Nasz sektor biurowy z pewnością nie wróci już do tempa szybkiego wzrostu z lat 2010-2020. Niemniej jednak rosła będzie jakość nowych projektów, które będą bardziej dopracowane, nowocześniejsze i lepiej skomunikowane. A na wysoką jakość zawsze jest popyt – podsumowuje Mateusz Polkowski.