Czechy Deweloperzy wracają do biur

W I kwartale 2026 roku oddano do użytku jedynie dwa projekty biurowe o łącznej powierzchni 8,6 tys. mkw. Znacznie ważniejszym sygnałem odbicia rynku są jednak nowe inwestycje rozpoczynane przez deweloperów. W analizowanym okresie wystartowały trzy projekty, które zwiększyły wolumen powierzchni w budowie o 59,8 tys. mkw., do niemal 313 tys. mkw. Oznacza to wzrost o 81 proc. rok do roku. Deweloperzy liczą na utrzymujący się niedobór nowoczesnej powierzchni biurowej w centrum Pragi oraz gotowość firm do płacenia ponad 35 euro za mkw. miesięcznie za najlepsze lokalizacje i najwyższy standard powierzchni.

Wskaźnik pustostanów stabilny

Na koniec I kwartału 2026 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Pradze wyniosły 3,93 mln mkw., notując niewielki spadek. Starsze budynki znikają bowiem z rynku szybciej niż pojawiają się nowe inwestycje. Dodatkowo część obiektów jest przebudowywana na mieszkania lub hotele, co ogranicza istniejącą podaż biur. W 2025 roku oddano rekordowo mało nowej powierzchni – zaledwie 26,6 tys. mkw. Mimo to wskaźnik pustostanów utrzymał się na poziomie 5,8 proc. Dane te maskują jednak silne różnice pomiędzy poszczególnymi lokalizacjami.

Budynki klasy AAA w centrum miasta odnotowały wskaźnik pustostanów na poziomie zaledwie 2,3 proc., więc potencjalni najemcy praktycznie nie mają z czego wybierać. Bardzo niski poziom pustostanów zanotował także Karlín – 2,7 proc. W Brumlovce było to 4,8 proc., a na Pankrácu 5,2 proc. Z kolei Stodůlky i Nové Butovice odnotowują pustostany przekraczające odpowiednio 17 proc. i 10 proc. Praga ma dziś de facto dwa rynki biurowe: jeden przegrzany, drugi pozostający w stagnacji – komentuje Josef Stanko, dyrektor działu badań rynku w Colliers.

Wracają umowy pre-let

Popyt brutto osiągnął w I kwartale 105,4 tys. mkw., co oznacza wzrost o 19 proc. rok do roku. Ponad połowę aktywności rynkowej stanowiły renegocjacje istniejących umów najmu, odpowiadające za 57 proc. transakcji. Po słabszym 2025 roku na rynek wracają także umowy pre-let, czyli kontrakty podpisywane jeszcze przed ukończeniem inwestycji. W ubiegłym roku miały one marginalny udział w rynku, natomiast obecnie odpowiadają już za 15 proc. popytu. Jednym z przykładów jest firma technologiczna Everpure, która wynajęła 15 tys. mkw. w modernizowanym budynku Danube House w dzielnicy Karlín.

Czynsze w centrum rosną

Czynsze w najlepszych lokalizacjach w centrum miasta utrzymały się na poziomie 30 euro za mkw. miesięcznie, natomiast w szerszym centrum wzrosły do 21-22 euro. W Karlínie stawki osiągnęły nawet 24 euro za mkw., co odzwierciedla popularność dzielnicy oraz wysoki standard budynków. Na obrzeżach miasta czynsze wynosiły od 15,5 do 16,5 euro za mkw. miesięcznie. Prime yield pozostał na poziomie 5,25 proc.

W ciągu ostatnich pięciu lat czynsze w ścisłym centrum i jego najbliższym otoczeniu wzrosły o ponad 30 proc. Projekty będące obecnie w fazie planowania celują jeszcze wyżej – oczekiwane stawki przekraczają 35 euro za mkw. miesięcznie. W szerszym centrum miasta wynoszą od 25 do 28 euro.

Większy optymizm deweloperów

Rosnący wolumen inwestycji w budowie wskazuje, że deweloperzy ponownie zaczynają ufać rynkowi. Trzy nowe projekty, w tym realizowane spekulacyjnie biurowce bez zabezpieczonych najemców, świadczą o oczekiwaniach dalszego wzrostu popytu na wysokiej jakości powierzchnie biurowe. Wśród największych projektów realizowanych obecnie w Pradze znajduje się Sequoia w Nové Roztyly, powstająca na terenie poprzemysłowym przy trasie Jižní spojka. Churchill III w Pradze 2 rozwija istniejącą lokalizację w pobliżu dworca głównego. Z kolei Dvory Vysočany w Pradze 9 to część większego projektu rewitalizacji terenów przemysłowych, który obejmie ponad tysiąc mieszkań oraz powierzchnie biurowe. Dodatkowym impulsem dla rynku może być budowa nowej linii metra D, która zwiększy atrakcyjność obecnie słabiej rozwiniętych lokalizacji w pobliżu przyszłych stacji.

Zrównoważony rozwój staje się standardem

Jeszcze dziesięć lat temu certyfikat BREEAM lub LEED był przewagą konkurencyjną biurowca, dziś jest już koniecznością. Ponad połowa zasobów biurowych w Pradze posiada certyfikację, a nowe projekty celują w najwyższe poziomy – LEED Platinum lub BREEAM Outstanding. Budynki bez certyfikatów mają coraz trudniejszy dostęp do finansowania i coraz większe problemy z przyciąganiem najemców z grona dużych korporacji – podkreśla Josef Stanko.