Przepisy przejściowe dotyczące specustawy mieszkaniowej umożliwiają dokończenie rozpoczętych postępowań

W związku z pojawiającymi się pytaniami dotyczącymi przepisów przejściowych związanych z wygaszeniem tzw. specustawy mieszkaniowej (lex deweloper), warto podkreślić, że obowiązujące regulacje pozwalają na dokończenie postępowań wszczętych przed 1 września 2026 roku.

Najwięcej wątpliwości dotyczy tego, czy po 31 sierpnia 2026 roku będzie można zakończyć postępowania rozpoczęte na podstawie wniosków złożonych przed wygaśnięciem specustawy oraz czy konieczne jest podjęcie przez radę gminy uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej jeszcze przed tą datą.

W naszej ocenie przepisy przejściowe jednoznacznie przewidują możliwość kontynuowania i zakończenia takich postępowań także po 31 sierpnia 2026 roku.

Na wcześniejszym etapie reformy planowania przestrzennego rzeczywiście pojawiały się wątpliwości interpretacyjne. Wynikały one z tego, że art. 76 ustawy z 7 lipca 2023 roku o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw nie zawierał wyraźnego odniesienia do przepisów specustawy mieszkaniowej.

Sytuację tę zmieniła ustawa z 4 kwietnia 2025 roku, która uzupełniła art. 76 o jednoznaczne odesłanie do art. 45 ustawy nowelizującej, obejmującego przepisy dotyczące specustawy mieszkaniowej. Cel tej zmiany został jasno wskazany w uzasadnieniu projektu ustawy – miała ona usunąć pojawiające się wątpliwości interpretacyjne i potwierdzić, że intencją ustawodawcy było umożliwienie dalszego procedowania spraw wszczętych przed wygaśnięciem specustawy.

Oznacza to, że postępowania dotyczące wniosków o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej złożonych przed 1 września 2026 roku będą prowadzone i zakończone na podstawie przepisów obowiązujących 31 sierpnia 2026 roku. Sama uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej może zostać podjęta również po tej dacie.

Istotne znaczenie ma także art. 70 ustawy nowelizującej, zgodnie z którym do postępowań wszczętych i niezakończonych przed wejściem w życie planu ogólnego gminy stosuje się przepisy dotychczasowe. Oznacza to, że późniejsze uchwalenie planu ogólnego nie wpływa na sposób prowadzenia już rozpoczętych postępowań.

Dodatkowo art. 76 ust. 2 przesądza, że do inwestycji objętych wnioskami złożonymi przed 1 września 2026 roku oraz przed wejściem w życie planu ogólnego nadal stosuje się studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin w dotychczasowym brzmieniu. Także ten przepis został wprowadzony po to, aby zapewnić ciągłość prowadzonych postępowań.

W ocenie Polskiego Związku Firm Deweloperskich obecne przepisy nie pozostawiają wątpliwości co do możliwości kontynuowania postępowań wszczętych przed 1 września 2026 roku. Nie ma zatem podstaw do twierdzeń, że warunkiem dalszego procedowania jest podjęcie uchwały lokalizacyjnej przed tą datą ani że istnieje luka prawna wymagająca pilnej interwencji ustawodawcy.

Przepisy reformy planowania przestrzennego mają duże znaczenie zarówno dla inwestorów, jak i samorządów oraz mieszkańców. Dlatego tak istotne jest ich precyzyjne interpretowanie i wyjaśnianie w sposób, który zapewnia uczestnikom rynku stabilność oraz przewidywalność prowadzonych postępowań.