Polska Luka rynkowa o ogromnym potencjale

Do 2050 roku liczba osób w wieku 65+ wzrośnie o ok. 2,1 mln, a populacja 75+ sięgnie blisko 4,8 mln. W tym samym czasie krajowy zasób miejsc opieki całodobowej i mieszkań senioralnych pozostaje niewspółmiernie niski: w placówkach opieki długoterminowej to zaledwie 49,5 miejsca na 1 tys. osób 75+, a komercyjny Senior Housing liczy około 600 lokali w skali kraju, czyli ok. 0,2 lokalu na 1 tys. osób 75+. Przy średnim obłożeniu rzędu 95 proc. i wielomiesięcznych listach oczekujących, te liczby jednoznacznie potwierdzają trwałą nadwyżkę popytu nad podażą.

Autorzy raportu wskazują, że dotychczasowa narracja o rzekomych barierach kulturowych i zbyt niskich emeryturach nie wytrzymuje konfrontacji z danymi. Widoczna jest wyraźna zmiana postaw: aktywne pokolenie osób 65+ postrzega dziś nowoczesne mieszkalnictwo senioralne jako świadomy wybór poprawiający jakość życia, a nie ostateczność. Zmiana ta znajduje również odzwierciedlenie w decyzjach rodzin, które coraz częściej zastępują opiekę osobistą profesjonalną pomocą. Równolegle rośnie siła nabywcza: co czwarty emeryt otrzymuje świadczenie przekraczające 5 070 zł brutto, a udział najwyższych świadczeń rośnie dynamicznie. Prawdziwym „ukrytym kapitałem” jest jednak majątek mieszkaniowy - 75,4 proc. gospodarstw domowych posiada lokal bez obciążeń hipotecznych, co w praktyce umożliwia finansowanie pobytu poprzez sprzedaż lub wynajem dotychczasowego mieszkania. Dochody dzieci – najlepiej zarabiających dziś 40– i 50-latków – dodatkowo zabezpieczają płatności, a w sześciu największych aglomeracjach wartość transakcji mieszkaniowych realizowanych przez osoby 60+ sięga około 7 mld zł rocznie.

Największą barierą rozwoju nie jest niechęć seniorów czy brak środków, lecz niedostatek odpowiedniego produktu i trudny dostęp do finansowania dłużnego. Popyt i kapitał już są - brakuje skali oraz nowoczesnych, miejskich projektów odpowiadających realnym preferencjom 65+ – komentuje Paweł Sztejter, executive director, head of Living, JLL Poland.

Autorzy podkreślają paradoks lokalizacyjny: dotychczas wiele komercyjnych inwestycji powstawało poza miastami, podczas gdy aktywni seniorzy wybierają lokalizacje z dostępem do infrastruktury zdrowotnej, usług, kultury i transportu. Najszybciej rosnąć będzie segment gwarantujący wsparcie i opiekę, czyli mieszkania wspomagane (assisted living) z gwarantowanym pakietem wsparcia opiekuńczego oraz prywatne domy opieki – ale wraz z dojrzewaniem rynku zwiększał się będzie udział niezależnych mieszkań w formule independent living (lokale dla osób w pełni samodzielnych), szczególnie w największych aglomeracjach. Docelowym wzorcem pozostaje model ciągłej opieki (Continuing Care), łączący w jednym ekosystemie wszystkie powyższe modele, co pozwala mieszkańcom płynnie przechodzić między poziomami wsparcia w zależności od potrzeb i stanu zdrowia.

Skala inwestycji niezbędnych do nadążenia za demografią jest znacząca. Utrzymanie obecnego - i tak niskiego - wskaźnika 49,5 miejsca opieki całodobowej na 1 tys. osób 75+ do 2050 roku wymaga dodania ok. 86 tys. miejsc. Przy przyjęciu progu efektywności na poziomie ok. 6 proc. populacji 75+ (ok. 60 miejsc/1000) luka „na dziś” sięga ok. 81 tys. miejsc po korekcie o faktyczne wykorzystanie zasobu przez seniorów. W segmencie Senior Housing dystans jest jeszcze większy: aby dojść choćby do poziomu Francji, potrzebne byłoby około 60 tys. lokali już teraz i ok. 95 tys. do 2050 roku. Na tle rynków referencyjnych, takich jak Holandia, różnice są wielokrotne – tam nasycenie projektami senioralnymi wynosi 81,1 lokali na 1 tys. osób 75+, podczas gdy w Polsce zaledwie 0,5.

Dane pokazują wyczerpywanie się potencjału opieki nieformalnej – z powodu demografii, aktywności zawodowej opiekunów i rozproszenia rodzin. Najbliższe lata to budowa brakującego ogniwa między samodzielnością a pełną opieką medyczną. Najszybciej przyspieszy segment mieszkań wspomaganych i nowoczesne domy opieki, a w ślad za tym coraz bardziej widoczny stanie się segment independent living w lokalizacjach miejskich. Na poziomie operacyjnym rynek wciąż cechuje rozdrobnienie i niedojrzałość sieci operatorskich, co utrudnia klasyczne struktury transakcyjne i skalowanie portfeli, a deficyt kadr medyczno-opiekuńczych wymusza uwzględnianie bazy pracowniczej już na etapie doboru lokalizacji i projektowania – podkreśla Urszula Kowalska, director, Living Investments, JLL.

Jednocześnie w segmencie prywatnym widać pierwsze sygnały konsolidacji i profesjonalizacji – prywatne domy opieki rosną w tempie 13,9 proc. rocznie, pojawiają się pierwsze przejęcia o większej skali, a deweloperzy realizują pierwsze inwestycje w formule independent i assisted living. Skala tych działań jest na razie niewielka, ale to pierwsze sygnały, że coraz więcej podmiotów zaczyna interesować się tym sektorem.

Studium przypadku aglomeracji warszawskiej ilustruje dysproporcję popytu i podaży w największych ośrodkach. W regionie mieszka 263,6 tys. osób 75+, a łączna podaż prywatnych miejsc opieki to 5 366, z czego standard średni i wysoki zapewnia tylko 2 557 miejsc – zaledwie 9,3 na 1 tys. osób 75+. Komercyjny Senior Housing praktycznie nie istnieje. Jednocześnie to właśnie tu kumuluje się siła nabywcza seniorów i ich rodzin, a wartości mieszkań oraz czynsze najmu umożliwiają finansowanie pobytu w sektorze prywatnym.

Pierwsi, którzy dostarczą skalowalne, dobrze zlokalizowane inwestycje z pełnym pakietem usług i jasnym standardem, skorzystają na premii za pionierstwo. Warto pamiętać, że narodzinom innych segmentów rynku mieszkaniowego towarzyszyły dokładnie te same wątpliwości. Dekadę temu kwestionowano sens najmu instytucjonalnego, powołując się na przywiązanie Polaków do własności – dziś w tej formule działa blisko 30 tys. mieszkań przy średnim obłożeniu rzędu 97 proc. Wcześniej podobnie wątpiono w sam rynek deweloperski, a Polska jest dziś jego liderem w Europie. Za każdym razem najtrudniejszy okazywał się pierwszy krok. Jednak ci, którzy go zrobili i podjęli ryzyko, otrzymywali za to duży bonus – podsumowuje Paweł Sztejter.

Raport wskazuje trzy praktyczne kierunki działania: dalsze, coraz bardziej świadome dostosowywanie standardowych projektów mieszkaniowych z myślą o seniorach, równoległy rozwój mieszkań wspomaganych i domów opieki jako motoru skali oraz stopniowe budowanie mieszkań dla niezależnych seniorów w lokalizacjach miejskich. W obecnej fazie rozwoju kluczowe będą partnerstwa deweloper–operator–inwestor oraz konsekwentne lokowanie projektów tam, gdzie koncentruje się popyt – w dużych miastach i ich bezpośrednim otoczeniu.