Polska Październik zaczyna się w czerwcu

Publiczne i prywatne akademiki oferują bazę zdolną pomieścić zaledwie co dziesiątego studenta. Jak wskazuje Cushman & Wakefield Poland, rynek prywatnych domów studenckich mierzy się z potężnym, strukturalnym niedoborem oferty. Oczekiwania młodego pokolenia są dziś zdecydowanie wyższe niż tych wcześniejszych. Dziś to jeden z obiecujących segmentów dla kapitału instytucjonalnego, a dla największych metropolii – ważna karta przetargowa w walce o przyciągnięcie najlepszych talentów.

Wakacje są już za pasem, ale dla wielu studentów początek lata przynosi nie tylko plany odpoczynku. To także moment, w którym coraz bardziej aktualne staje się praktyczne pytanie: gdzie będę mieszkać od października? Dla osób rozpoczynających studia poza rodzinnym miastem wybór uczelni jest dopiero pierwszym krokiem. Kolejnym – często równie ważnym i stresującym – jest znalezienie miejsca do życia: pokoju, mieszkania, miejsca w akademiku publicznym lub prywatnym domu studenckim. Zresztą poszukiwania odpowiedniego lokum to często także doroczna bolączka kontynuujących studia, którzy „nie załapali się” na publiczny akademik.

W największych ośrodkach akademickich konkurencja o zakwaterowanie pozostaje wysoka, a temat studenckiego mieszkania coraz częściej wykracza poza sezonową dyskusję o początku roku akademickiego. Łączy się z dostępnością najmu, kosztami życia, jakością zakwaterowania oraz atrakcyjnością miast akademickich.

Jak wynika z raportu Cushman & Wakefield, według stanu na koniec 2025 roku liczba studentów w Polsce przekroczyła 1,32 mln. Jednocześnie w kraju studiowało ok. 102 tys. studentów zagranicznych. Choć w 2025 roku ich liczba spadła o ok. 6,5 proc. rok do roku (co wiąże się m.in. z wejściem w życie przepisów uszczelniających system wizowy i zaostrzających wymogi rekrutacyjne), w perspektywie ostatniej dekady była ona o 54 proc. wyższa niż w 2016 roku. Dodatkowo w 2024 roku do Polski przyjechało ponad 18,5 tys. uczestników programu Erasmus – najwięcej od czasu pandemii.

Polska ma dziś wszystkie elementy, które powinny sprzyjać rozwojowi nowoczesnego rynku zakwaterowania studentów: dużą populację akademicką, silne ośrodki uniwersyteckie, rosnącą mobilność młodych ludzi i coraz wyższe oczekiwania wobec jakości zamieszkania. Brakuje natomiast odpowiedniej skali podaży. Mówimy o rynku, na którym popyt jest strukturalny, powtarzalny i dobrze widoczny w największych miastach, ale oferta akademików – szczególnie prywatnych – nadal jest mała. W efekcie znaczna część studentów kieruje się na rynek najmu mieszkań i pokoi – tłumaczy Karolina Furmańska, Residential & Living Sector manager, Cushman & Wakefield.

Aktualnie w całej Polsce w publicznych akademikach jest miejsce dla jedynie ok. 112 tys. studentów. Prywatne akademiki, czyli obiekty PBSA (Purpose-Built Student Accommodation) zaprojektowane i zarządzane specjalnie z myślą o studentach, oferują dodatkowo ok. 17,3 tys. miejsc. Łącznie daje to zaledwie nieco ponad 129 tys. łóżek wobec całkowitej populacji ponad 1,32 mln studentów, czyli średnio ok. 10 studentów na jedno miejsce w akademiku (dokładny wskaźnik to 9,9). Polska nie jest w tym niedoborze miejsc dla studentów osamotniona – podobny wynik notują Niemcy (10,7), a są kraje, gdzie sytuacja jest jeszcze trudniejsza, jak na przykład Włochy – tam przypada aż 23,6 studenta na jedno akademikowe łóżko.

Luka na rynku zakwaterowania dla studentów w Polsce wciąż jest znacząca, nawet biorąc pod uwagę inwestycje w trakcie realizacji. Z danych Cushman & Wakefield wynika, że obecnie powstaje około 2 tys. miejsc w prywatnych akademikach, a kolejne 6,8 tys. jest planowanych. Nawet po ich ukończeniu dostępna oferta – zarówno publiczna, jak i prywatna – zaspokoi potrzeby jedynie około 11 proc. studentów – mówi Vitalii Arkypenko, Research analyst, Cushman & Wakefield.

Największą liczbę miejsc w prywatnych akademikach ma do zaoferowania studentom Kraków, gdzie dostępnych jest ponad 5 tys. łóżek PBSA. Mniejszą ofertę posiada Warszawa z liczbą ponad 3,1 tys. łóżek, Wrocław (ok. 2,1 tys.), Łódź (ok. 1,9 tys.) i Gdańsk (ok. 1,8 tys.). Co istotne, Warszawa – największy ośrodek akademicki w kraju – ma wciąż jeden z najniższych poziomów nasycenia prywatnymi akademikami względem liczby studentów (zaledwie 1,2 proc.).

Przez lata temat studenckiego zakwaterowania najmocniej wybrzmiewał pod koniec lata i tuż przed rozpoczęciem roku akademickiego. Dziś coraz mocniej łączy się z dostępnością najmu, decyzjami edukacyjnymi, mobilnością młodych ludzi i atrakcyjnością miast akademickich. Jeżeli największe ośrodki chcą przyciągać talenty, także zagraniczne, muszą myśleć o zakwaterowaniu jako o części swojej przewagi konkurencyjnej – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, head of Research, Cushman & Wakefield.

Cena pozostaje jednym z najważniejszych kryteriów wyboru miejsca zamieszkania, ale studenci coraz wyraźniej patrzą także na komfort codziennego życia. Badanie Cushman & Wakefield Poland dotyczące preferencji najemców mieszkań i pokoi, przeprowadzone na przełomie grudnia 2025 i stycznia 2026 roku, pokazuje, że dla studentów i uczniów szczególnie ważne są jakość obsługi, lokalizacja i standard lokalu.

Aż 86 proc. studentów i uczniów wskazało bezproblemowy kontakt z wynajmującym jako czynnik bardzo ważny przy wyborze mieszkania lub pokoju, wobec 56 proc. w całej próbie. Dobra dostępność komunikacji miejskiej była kluczowa dla 80 proc. respondentów z tej grupy, podczas gdy w całym badaniu wskazało ją 46 proc. odpowiadających. Standard lokalu jako bardzo ważny określiło 53 proc. studentów i uczniów wobec 34 proc. w całej próbie.

Wyniki badania pokazują wyraźnie, że wraz ze zmianą oczekiwań studentów rośnie znaczenie prywatnych akademików. Ten segment odpowiada na konkretne potrzeby młodych najemców, oferując prostą i przejrzystą umowę, przewidywalne koszty (all-in), dobrą lokalizację, dostęp do usług oraz bezpieczne, dobrze zaprojektowane przestrzenie wspólne. Dla wielu studentów – szczególnie zagranicznych lub po raz pierwszy wyprowadzających się z domu – kluczowa jest właśnie ta przewidywalność i komfort codziennego funkcjonowania. Z perspektywy inwestorów istotne jest natomiast to, że popyt w tym segmencie wynika z trwałej i powtarzalnej potrzeby mieszkaniowej – dodaje Ewa Derlatka-Chilewicz.

Akademiki publiczne pozostają najtańszą formą zakwaterowania studentów. Miesięczne opłaty za miejsce w pokojach dwu- i trzyosobowych wahają się od 350 do 1275 zł, w zależności od lokalizacji, standardu i typu obiektu. Najniższe średnie stawki w tej kategorii odnotowano w Gdańsku – ok. 570 zł miesięcznie, Łodzi – ok. 635 zł oraz Warszawie – ok. 680 zł.

Niższy koszt wiąże się jednak z ograniczoną dostępnością oraz często skromniejszym standardem pokoi i infrastruktury. Do tego dochodzą kryteria związane z odległością od rodzinnej miejscowości oraz ekonomiczne. W wielu przypadkach akademiki publiczne pełnią więc rolę kluczowego, ale niewystarczającego elementu systemu zakwaterowania.

W segmencie PBSA stawki są wyższe, ale w wielu obiektach mają charakter all-inclusive, obejmując media, dostęp do infrastruktury budynku i usługi dodatkowe. Według danych Cushman & Wakefield średnia cena zakwaterowania w prywatnych akademikach (obejmująca wszystkie typy pokoi: studia, studia dwuosobowe/dla par, pokoje indywidualne w segmentach oraz inne formaty) wynosi w nadchodzącym roku akademickim 2026/2027 ok. 2370 zł miesięcznie. Oznacza to umiarkowany wzrost o 2,6 proc. względem poprzedniego roku. Dynamika była zróżnicowana regionalnie: w większości miast wzrosty wyniosły 1–3 proc., Gdańsk zanotował wzrosty powyżej ogólnopolskiej średniej +10 proc., podobnie Lublin +5 proc.

Akademiki publiczne i prywatne odpowiadają na różne potrzeby studentów. Te publiczne są najtańszą opcją, ale ich zasób jest strukturalnie ograniczony. Z kolei segment prywatny przyciąga przewidywalnością kosztów i standardem, stając się ważnym elementem nowoczesnej bazy mieszkaniowej miast. Wraz z rosnącymi oczekiwaniami młodych ludzi wobec przestrzeni życiowej znaczenie tego modelu będzie systematycznie rosło – mówi Tadeusz Bellaby, Junior Research Analyst, Cushman & Wakefield.

W Warszawie studiuje ok. 255 tys. osób. Kraków, Wrocław i Poznań skupiają po ok. 10 proc. krajowej populacji studentów, a łącznie cztery największe ośrodki odpowiadają za około połowę wszystkich studentów w Polsce. Pod względem nasycenia studentami na 1000 mieszkańców wyróżniają się z kolei Poznań (187), Rzeszów (184) oraz Katowice (180).

W praktyce oznacza to, że zakwaterowanie studentów staje się częścią szerszego ekosystemu miejskiego. Dotyczy mobilności, transportu publicznego, rewitalizacji terenów miejskich, dostępności usług oraz presji na lokalne rynki najmu. Dobrze zaprojektowane obiekty PBSA mogą koncentrować część popytu mieszkaniowego w profesjonalnie zarządzanych budynkach i tworzyć bardziej przewidywalną ofertę dla studentów.

Nowoczesny akademik najlepiej działa wtedy, gdy jest dobrze wpisany w tkankę miasta: połączony z transportem publicznym, usługami, przestrzenią publiczną i codziennym rytmem okolicy. Jego lokalizacja, relacja z parterami usługowymi i sąsiedztwem ma znaczenie nie tylko dla studentów, ale też dla funkcjonowania całej okolicy. Dobrze zaprojektowany PBSA może porządkować popyt najmu, aktywizować fragment miasta i wspierać bardziej zrównoważone wykorzystanie przestrzeni – podkreśla Ewa Derlatka-Chilewicz.

Polski rynek PBSA pozostaje relatywnie młody na tle bardziej rozwiniętych rynków europejskich. Jednocześnie jego fundamenty są coraz wyraźniejsze: duża populacja studentów, koncentracja popytu w największych miastach, rosnąca mobilność edukacyjna i ograniczona podaż miejsc w akademikach publicznych.

Znaczenie będzie miała także jakość projektów. Studenci coraz częściej oczekują przestrzeni, która wspiera naukę, odpoczynek, relacje społeczne i codzienną wygodę. Dla właścicieli i operatorów oznacza to konieczność myślenia o PBSA w kategoriach doświadczenia użytkownika, efektywności operacyjnej i standardów ESG.

W sektorze PBSA bardzo ważne będzie projektowanie odporne na zmianę. Budynki powinny być efektywne energetycznie, elastyczne funkcjonalnie i przyjazne użytkownikom. To szczególnie istotne, bo mówimy o młodej grupie najemców, dla której kwestie komfortu, zdrowia i zrównoważonego rozwoju są coraz bardziej naturalnym elementem wyboru miejsca do życia. Dobrze zaprojektowany akademik prywatny może odpowiadać zarówno na deficyt łóżek, jak i na zmianę oczekiwań wobec miasta i mieszkania – dodaje Katarzyna Lipka, head of Strategic Consulting and ESG Advisory, Cushman & Wakefield.

Najbliższe lata pokażą, czy PBSA w Polsce pozostanie segmentem rozwijającym się punktowo, czy stanie się jednym z ważnych filarów sektora living. Dziś jego potencjał jest widoczny szczególnie w największych ośrodkach akademickich, ale luka podażowa dotyczy także miast regionalnych, w których udział studentów w populacji jest bardzo wysoki.

Popyt jest widoczny, potrzeby studentów są coraz lepiej zdefiniowane, a luka podażowa pozostaje bardzo duża. To tworzy przestrzeń dla inwestorów, operatorów, uczelni i miast do znacznie bliższej współpracy – podsumowuje Karolina Furmańska.