Polska Nowa era rynku mieszkaniowego

Kluczowe trendy na rynku nowych mieszkań były przedmiotem intensywnych dyskusji podczas tegorocznego Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie (10-12 czerwca), gdzie spotkało się kilkuset przedstawicieli firm deweloperskich, budowlanych, inwestycyjnych i doradczych.

Złota era „obwarzanków" – boom w gminach ościennych

Połączenie wysokich cen w centrach miast z potrzebami młodych rodzin doprowadziło do rozkwitu gmin satelickich wokół największych aglomeracji. Klienci są gotowi zaakceptować dłuższe dojazdy (łagodzone przez pracę hybrydową) w zamian za dodatkowy pokój czy dostęp do terenów zielonych.

Możliwość pracy z domu przez kilka dni w tygodniu spowodowała, że część osób planujących zakup mieszkania zaczęła bardziej przychylnie traktować lokalizacje z dala od centrum. Poprawa infrastruktury komunikacyjnej była również jednym z kluczowych czynników wpływających na decyzje zakupowe - beneficjentami tych zmian w dużym stopniu stały się właśnie miejscowości satelitarne. Obecnie największe aglomeracje, jeśli chodzi o liczbę dostępnych mieszkań to gminy wokół Warszawy, Trójmiasta czy Wrocławia. Na uwagę zasługuje także aglomeracja katowicka, która posiada ofertę niemal tak dużą jak w samych Katowicach – komentuje Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w firmie doradczej JLL Living.

Popularność lokalizacji podmiejskich wynika także z cen budowanych tam mieszkań i domów, które są znacznie niższe niż na największych rynkach mieszkaniowych. W praktyce oznacza to, że w cenie niedużego lokalu w centrum młoda rodzina może kupić w gminie ościennej mieszkanie o istotnie większym metrażu. To właśnie ta możliwość dopasowania mieszkania do rzeczywistych potrzeb - a nie tylko do budżetu - sprawia, że coraz więcej klientów świadomie wybiera przeprowadzkę do strefy podmiejskiej zamiast kompromisu w postaci życia w zbyt małym mieszkaniu w centrum miasta.

Fundamentalne różnice między rynkami – strategia musi być inna

Poza obwarzankami miast na uwagę zasługują także mniejsze rynki regionalne, takie jak Szczecin, Bydgoszcz, Rzeszów czy Lublin. W ciągu ostatnich dziesięciu lat skala produkcji mieszkaniowej w miastach na prawach powiatu (z wyłączeniem siedmiu największych rynków) wzrosła od około 15 tys. do ponad 25 tys. oddawanych rocznie lokali.

Na konferencji zwrócono uwagę na istotne różnice między rynkami regionalnymi a dużymi metropoliami, które wymagają odmiennych strategii biznesowych. Na rynkach regionalnych, klienci częściej kupują mieszkania z myślą o własnych potrzebach i codziennym życiu - w przeciwieństwie do rynków takich jak Warszawa, gdzie znacznie większy jest udział klientów inwestycyjnych i pakietowych. To przekłada się na większe oczekiwania wobec możliwości dopasowania lokalu do swoich potrzeb i wykonania zmian lokatorskich. Jednocześnie, z uwagi na inny profil sprzedażowy, rynki regionalne charakteryzują się bardziej ograniczoną rolą pośredników w zakupie nieruchomości. W praktyce oznacza to dla deweloperów, że komunikacja z klientem i strategia produktowa wymagają zupełnie innego podejścia niż na dużym rynku.

Rynek bez sterydów: stabilność bez programów dopłat

Zakończenie cyklu rządowych programów wspierających popyt na mieszkania - w szczególności brak kontynuacji dopłat do kredytów hipotecznych typu „Bezpieczny Kredyt 2%" - zakończyło erę sztucznie stymulowanego popytu. Podczas konferencji wyraźnie wybrzmiał konsensus: ani deweloperzy, ani banki nie oczekują powrotu programów dopłat. Główne obawy dotyczą ryzyka zaburzenia mechanizmów rynkowych, wykluczenia z rynku osób nie będących beneficjentami programu, potencjalnego „zamrażania" kredytobiorców w zbyt małych mieszkaniach oraz zagrożeń dla bezpieczeństwa finansowego samych beneficjentów w kontekście potencjalnego wzrostu stóp procentowych i nadchodzących wyborów - komentuje Jan Dziekoński, główny ekonomista, RynekPierwotny.pl.

Sugestie co do rozwiązań propopytowych koncentrują się na długofalowych rozwiązaniach znanych sprzed lat lub innych krajów – np. ulgach podatkowych rozkładanych w czasie czy kasach i kontach oszczędnościowych. Warto wspomnieć, że obecnie nadal funkcjonuje wprowadzony przy okazji „BK2%” program Konta Mieszkaniowego.

Pozytywną informacją jest, że akcja kredytowa i sprzedaż mieszkań - mimo braku wsparcia popytu - pozostają na zdrowym poziomie. Od prawie 2 lat sprzedaż deweloperów systematycznie rośnie, czemu sprzyjały zwłaszcza obniżki stóp procentowych w okresie maj 2025 – marzec 2026 roku.

Postulaty branży: długoterminowe wsparcie podaży, nie popytu

Przedstawiciele sektora deweloperskiego i bankowego byli zgodni co do kierunku, w jakim powinna zmierzać polityka mieszkaniowa państwa. Największy potencjał do rozwoju dostępności mieszkań upatruje się w stronie podażowej. Zapewnienie transparentnych i stabilnych warunków uzyskiwania pozwoleń na budowę stanowi kluczowy element dalszej strategii. Stabilność przepisów to jeden z najważniejszych czynników długoterminowego planowania.

Warto podkreślić, że nie ma obecnie specjalnych obaw sektora deweloperskiego wobec społecznego budownictwa czynszowego. Za dobre przykłady stawiano system brytyjski, w którym efektywną kosztowo dostawę lokali społecznych zapewniają deweloperzy w odpowiedzi na potrzeby zgłaszane przez samorząd w procesie uzyskiwania pozwolenia na budowę (np. część trafia do zasobu komunalnego lub jest wynajmowana po zredukowanych stawkach). W tym kontekście pojawiły się też głosy sugerujące zwiększenie przestrzeni do współpracy pomiędzy samorządami a sektorem deweloperskim (modele typu PPP, Lex Deweloper, czy też ZPI/Lex Deweloper).

Technologia zmienia reguły gry – ale człowiek pozostaje w centrum

Forum w Sopocie potwierdziło również fundamentalną zmianę w strategiach sprzedażowych deweloperów, napędzaną dwiema siłami: wprowadzeniem ustawy o jawności cen (wrzesień 2025) oraz rewolucją technologiczną opartą na AI.

Proces zakupu mieszkania zmienił się fundamentalnie. Klient jest bardziej wyedukowany, wymagający i dysponuje znacznie większą ilością informacji niż kiedykolwiek wcześniej. Z drugiej strony analiza ścieżek zakupowych klientów nieruchomości dokonywana przez sztuczną inteligencję w Internecie pozwala na lepsze dopasowanie ofert deweloperów do potrzeb kupujących.

Jak podkreśla Marcin Zaremba, head of product w Rynekpierwotny.pl, rośnie rola zdalnej rekomendacji w sprzedaży mieszkań, a portale nie mogą już być tylko tablicami ogłoszeniowymi. Cena pozostaje ważnym narzędziem do przyciągania klientów, ale liderzy rynku będą wykorzystywać kompleksowe podejście - marketing, bezpośrednią obsługę sprzedawcy i technologię AI do zdobywania udziału w rynku.

Luka rynkowa o ogromnym potencjale - rynek nieruchomości senioralnych

JLL zaprezentowało również podczas Forum w Sopocie raport „Rynek nieruchomości senioralnych w Polsce", który odsłania jedną z największych luk podażowych na polskim rynku nieruchomości. Polska starzeje się najszybciej w Unii Europejskiej - do 2050 roku liczba osób w wieku 65+ wzrośnie o ok. 2,1 mln, a populacja 75+ sięgnie blisko 4,8 mln. Jednocześnie krajowy zasób miejsc opieki całodobowej i mieszkań senioralnych pozostaje niewspółmiernie niski: w placówkach opieki długoterminowej to zaledwie 49,5 miejsca na 1 tys. osób 75+, a komercyjny senior housing liczy około 600 lokali w skali kraju (ok. 0,2 lokalu na 1 tys. osób 75+). Przy średnim obłożeniu rzędu 95% i wielomiesięcznych listach oczekujących, te liczby jednoznacznie potwierdzają trwałą nadwyżkę popytu nad podażą.

Dane pokazują wyczerpywanie się potencjału opieki nieformalnej - z powodu demografii, aktywności zawodowej opiekunów i rozproszenia rodzin. Najbliższe lata to budowa brakującego ogniwa między samodzielnością a pełną opieką medyczną. Najszybciej przyspieszy segment mieszkań wspomaganych i nowoczesne domy opieki, a w ślad za tym coraz bardziej widoczny stanie się segment independent living w lokalizacjach miejskich - jak podkreśla Urszula Kowalska, director, living investments, JLL

Skala inwestycji niezbędnych do nadążenia za demografią jest znacząca. Utrzymanie obecnego - i tak niskiego - wskaźnika 49,5 miejsca opieki całodobowej na 1 tys. osób 75+ do 2050 roku wymaga dodania ok. 86 tys. miejsc. W segmencie senior housing dystans jest jeszcze większy: aby dojść choćby do poziomu Francji, potrzebne byłoby około 60 tys. lokali już teraz i ok. 95 tys. do 2050 roku.

Kolejna faza rozwoju rynku mieszkaniowego

Rekordowe zainteresowanie branży uczestnictwem w Forum w Sopocie potwierdza, że polski rynek mieszkaniowy wchodzi w kolejną fazę rozwoju: bez sztucznego dopingu programów dopłat, ale z trwałymi zmianami strukturalnymi - suburbanizacją, rosnącą rolą rynków regionalnych, rewolucją technologiczną i ogromną luką w segmencie senioralnym, które wyznaczą kierunek branży na najbliższą dekadę.

Rynek przesuwa się tam, gdzie są realne potrzeby mieszkańców - także do gmin ościennych i na rynki regionalne, gdzie klient kupuje dla siebie, a nie dla portfela inwestycyjnego – podsumowuje Aleksandra Gawrońska.

Odstawienie sterydów to nie osłabienie, lecz powrót do zdrowia. Stabilna sprzedaż bez dopłat pokazuje, że popyt stoi dziś na własnych nogach, a o przyszłości rynku zdecyduje strona podażowa – dodaje Jan Dziekoński.