Rumunia Pre-let napędza rynek biurowy

Trend jest już widoczny na rynku – dwie z pięciu największych transakcji zawartych w I kwartale 2026 roku stanowiły umowy pre-let. Podobna struktura występowała również wśród największych transakcji podpisanych w 2025 roku. W I kwartale całkowity wolumen najmu osiągnął 49,1 tys. mkw., z czego około 25 proc. stanowiły umowy pre-let dotyczące projektów planowanych do ukończenia w ciągu najbliższego roku lub dwóch lat – wynika z raportu Bucharest Office Marketbeat Q1 2026.

Pre-let ogranicza ryzyko deweloperów

Umowy pre-let stają się coraz ważniejszym narzędziem strategicznym, pozwalającym deweloperom ograniczać ryzyko i zabezpieczać wyższy poziom komercjalizacji jeszcze przed ukończeniem inwestycji. Jednocześnie 83 proc. aktywności najemców w I kwartale stanowił popyt netto, co było najwyższym udziałem od czasu pandemii. Oznacza to, że firmy nadal rozwijają działalność lub relokują biura mimo wymagającego otoczenia gospodarczego. Wskaźnik pustostanów kontynuował trend spadkowy i wyniósł 12 proc. wobec 13,6 proc. rok wcześniej. Spadek wspiera brak nowej podaży oraz stopniowa absorpcja istniejących zasobów. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej pozostały stabilne na poziomie około 3,43 mln mkw., ponieważ w I kwartale nie oddano do użytku żadnego nowego projektu.

Ponad 215 tys. mkw. biur w budowie

Rynek będzie wspierany przez znaczący pipeline inwestycyjny – obecnie w budowie znajduje się ponad 215 tys. mkw. powierzchni biurowej. Około jedna czwarta tej podaży ma zostać ukończona do końca 2026 roku. Do największych realizowanych projektów należą: Timpuri Noi Square II – 60 tys. mkw., ARC Project – 30 tys. mkw., AFI Central Tower – 28 tys. mkw., Queens District – 23 tys. mkw. oraz One Technology District – 20,6 tys. mkw. Nowe inwestycje mają umocnić pozycję głównych hubów biurowych Bukaresztu – Floreasca-Barbu Vacarescu oraz Center-West. Z kolei strefa Center zmierza do przekroczenia poziomu 500 tys. mkw. powierzchni biurowej.

Duże różnice między lokalizacjami

Wskaźniki pustostanów pokazują wyraźną polaryzację rynku. Najniższy poziom wolnej powierzchni – od 3 proc. do 4 proc. – notują najlepsze lokalizacje w centralnej dzielnicy biznesowej (CBD), obejmującej obszar między placem Charles’a de Gaulle’a a bulwarem Dacia. Z kolei Pipera North odnotowuje najwyższy poziom pustostanów – 36,6 proc., mimo że oferuje jedne z najbardziej konkurencyjnych czynszów wywoławczych, wynoszących od 9 do 11 euro za mkw. miesięcznie. Rozpoczęte w tym roku inwestycje infrastrukturalne w rejonie Pipera mają poprawić dostępność komunikacyjną tej części miasta, co może w średnim terminie przełożyć się na wzrost poziomu wynajęcia powierzchni. Centralne i półcentralne lokalizacje, takie jak Floreasca-Barbu Vacarescu oraz Center-West, odpowiadały za ponad 80 proc. wolumenu transakcji zawartych w I kwartale 2026 roku.

Czynsze stabilne w centrum

Czynsze typu prime w strefie CBD utrzymały się na poziomie od 21 do 22 euro za mkw. miesięcznie. W centralnych i półcentralnych lokalizacjach odnotowano wzrost stawek, które obecnie wynoszą zazwyczaj od 15 do 20 euro za mkw. miesięcznie. Na obrzeżach miasta czynsze pozostają bardziej konkurencyjne i mieszczą się w przedziale od 9 do 13,5 euro za mkw. miesięcznie.

Rosnący udział transakcji pre-let oraz duży pipeline inwestycyjny wskazują, że rynek biurowy w Bukareszcie wchodzi w nowy cykl wzrostu. Popyt jest napędzany przede wszystkim przez ekspansje i relokacje firm, dlatego projekty w budowie mają solidne podstawy do stopniowej absorpcji wraz ze wzrostem zaufania najemców i stabilizacją sytuacji gospodarczej. Firmy nie czekają już na ukończenie inwestycji, ale aktywnie zabezpieczają odpowiednie powierzchnie z wyprzedzeniem – komentuje Mădălina Cojocaru, partner Office Agency w Cushman & Wakefield Echinox.