Polska Zielone światło dla inwestycji

Uczestnicy panelu „Will 2026 be a Groundhog Day in the CEE investment markets?” wskazywali, że Polska ma mocne fundamenty, poprawiające się wyceny i rosnące znaczenie kapitału krajowego, ale powrót inwestorów instytucjonalnych będzie selektywny i zależny od jakości konkretnych aktywów, płynności wyjścia oraz globalnego otoczenia geopolitycznego.

Czy 2026 rok będzie dla rynku inwestycyjnego w Europie Środkowo-Wschodniej kolejną powtórką z oczekiwanego odbicia, które zostaje zatrzymane przez następny kryzys? To pytanie stało się punktem wyjścia do jednej z kluczowych debat podczas ULI Poland Conference 2026: Matrix of Real Estate. Zdaniem ekspertów rynek nie wraca do prostego, przewidywalnego cyklu sprzed 2022 roku. Wyceny zostały skorygowane, część presji związanej z efektem mianownika osłabła, a krajowy kapitał zaczął odgrywać większą rolę stabilizującą. Jednocześnie decyzje inwestorów pozostają silnie uzależnione od sytuacji globalnej: stóp procentowych, inflacji, napięć geopolitycznych, cen energii oraz gotowości komitetów inwestycyjnych do podejmowania nowych zobowiązań.

Wyceny nieruchomości zostały już dostosowane i nie wróciły do poziomów sprzed 2022 roku. Coraz większe znaczenie kapitału krajowego daje rynkom takim jak Polska i Czechy więcej stabilności. Nie oznacza to braku wyzwań, ale ten cykl może być inny niż poprzednie – komentuje Magdalena Uler-Kłeczek, CIO i członkini zarządu 7R.

Jednym z najmocniejszych wniosków panelu było rozróżnienie między oceną Polski a oceną globalnego ryzyka. Ostrożność kapitału instytucjonalnego typu core nie wynika z osłabienia polskich fundamentów, lecz z szerszego tła makroekonomicznego i geopolitycznego. Inwestorzy wrócili do analiz, niektórzy ponownie uczestniczą w procesach ofertowych, ale część decyzji nadal jest przesuwana lub wymaga dodatkowej weryfikacji.

Fundamenty Polski są dobre. Problem nie dotyczy Polski jako pojedynczego rynku, lecz globalnego otoczenia, w którym inwestorzy muszą oceniać warunki finansowania, inflację, stopy procentowe i ryzyko geopolityczne. Patrząc długoterminowo, od wejścia Polski do Unii Europejskiej kierunek był jeden – w górę – podkreśla Thomas Kächele, director, head of Germany & CEE, M&G Real Estate.

Według uczestników dyskusji pierwsza fala większej aktywności może pochodzić przede wszystkim od inwestorów value-add i oportunistycznych. Widać rosnące zainteresowanie Polską, szczególnie w sektorze living, PRS, prywatnych akademików, wybranych produktach handlowych oraz w najlepszych projektach logistycznych. Paneliści podkreślali jednak, że samo zainteresowanie nie oznacza jeszcze zawartych transakcji, a inwestorzy będą dokładnie sprawdzać możliwość wyjścia z inwestycji, jakość najemców, trwałość dochodu i potencjał wzrostu czynszów. Szczególne znaczenie ma powrót kapitału core. Jak wskazywali uczestnicy panelu, to właśnie on jest często naturalnym nabywcą ustabilizowanych aktywów i podstawą założeń biznesowych funduszy value-add. Jeżeli kapitał core będzie wracał wolniej, płynność rynku pozostanie ograniczona, a inwestorzy będą jeszcze uważniej analizować ścieżkę wyjścia.

Paneliści zwracali uwagę, że zmienia się również sama struktura kapitału. Dotychczasowe źródła finansowania nieruchomości w Europie, w tym część tradycyjnego kapitału emerytalnego, nie będą już działać w taki sam sposób jak w poprzednich cyklach. Rynek nieruchomości będzie musiał skuteczniej konkurować o pieniądze z innymi klasami aktywów, szczególnie z infrastrukturą.

Ważnym wątkiem była także percepcja Polski. Zdaniem uczestników panelu Polska ma silną historię inwestycyjną: wzrost gospodarczy, poprawiającą się przejrzystość rynku, skorygowane wyceny, stabilne fundamenty najmu i relatywnie dobrą odporność. Mimo to w globalnej debacie inwestycyjnej nadal częściej wygrywają rynki postrzegane jako bardziej oczywiste, np. Hiszpania.

Na europejskiej tablicy kierunków inwestycyjnych niewiele rynków świeci dziś na zielono. Polska jest jednym z nich. Ma historię wzrostu, korektę wycen i rynek najmu, który nie został zdewastowany przez ostatni cykl. Problem polega na tym, że ta historia musi być lepiej opowiedziana globalnemu kapitałowi – uważa Simon Durkin, CEO, ULI Europe.

Dyskusja pokazała również, że następny etap aktywności inwestycyjnej będzie bardziej sektorowy i znacznie bardziej selektywny. W logistyce coraz większe znaczenie mogą mieć ograniczenia podaży, jakość banków ziemi i mikrolokalizacje, w których możliwy jest wzrost czynszów. W sektorze mieszkaniowym inwestorzy analizują zarówno PRS, jak i prywatne akademiki, gdzie popyt wspiera rosnąca liczba programów anglojęzycznych i niedobór dobrej jakości zakwaterowania. Handel wrócił do rozmów inwestycyjnych, ale głównie przez konkretne formaty i aktywa oferujące atrakcyjny dochód bieżący. Biura z kolei pozostają przedmiotem zainteresowania, ale przy dużo większej selektywności i koncentracji na najlepszych lokalizacjach oraz aktywach.

Eksperci byli zgodni – Polska nie ma problemu z fundamentami. Kluczowe jest przełożenie ich na wystarczająco czytelny, międzynarodowy język inwestycyjny.

ULI Poland Conference 2026: Matrix of Real Estate zgromadziła liderów rynku nieruchomości, inwestorów, deweloperów, przedstawicieli sektora finansowego, administracji, doradców i ekspertów miejskich. Tegoroczna edycja była poświęcona powiązanym trendom, które zmieniają rynek: geopolityce, kapitałowi, energii, technologii, demografii, odporności miast i nowym modelom rozwoju. Panel „Will 2026 be a Groundhog Day in the CEE investment markets?” moderował Søren Rodian Olsen, dyrektor zarządzający Logicenters Poland w Urban Partners, członek komitetu wykonawczego ULI Poland. W dyskusji wzięli udział Simon Durkin, CEO, ULI Europe, Thomas Kächele, director, head of Germany & CEE, M&G Real Estate, Magdalena Uler-Kłeczek, CIO i członkini zarządu 7R, oraz Nebil Șenman, co-owner & managing partner, Griffin Capital Partners.