Polska Kapitał wraca na rynek nieruchomości

Po kilku latach dużej niepewności inwestorzy zaczynają ponownie przyglądać się europejskiemu rynkowi nieruchomości. Jednym z wyraźniejszych trendów widocznych podczas tegorocznych targów MIPIM w Cannes była rosnąca aktywność firm azjatyckich, w tym chińskich, rozwijających zaplecze logistyczne dla swojej działalności w Europie. Jednocześnie powrót kapitału na rynek nie oznacza powrotu do dawnych schematów inwestycyjnych – inwestorzy podejmują dziś decyzje znacznie ostrożniej, dokładniej analizując ryzyko oraz stabilność poszczególnych rynków.

W porównaniu z ubiegłym rokiem widać wyraźnie więcej rozmów o konkretnych projektach i potencjalnych transakcjach. Rozbieżność między oczekiwaniami sprzedających i kupujących jest dużo mniejsza niż jeszcze rok temu, składane są konkretne oferty, pojawiają się również oferty portfelowe, To sygnał, że część inwestorów jest gotowa ponownie aktywnie działać na rynku. Jednocześnie kapitał pozostaje bardzo selektywny i dużo bardziej wrażliwy na ryzyko niż jeszcze kilka lat temu – komentuje Joanna Sinkiewicz, dyrektorka zarządzająca Accolade w Polsce.

Aktywność inwestycyjna koncentruje się dziś głównie wokół podmiotów, które są już obecne w Europie Środkowo-Wschodniej lub dobrze znają specyfikę tego regionu. Wśród najbardziej aktywnych inwestorów podczas tegorocznego MIPIM widoczni byli inwestorzy z Czech, Francji oraz Stanów Zjednoczonych. Na rynku pojawiają się również pierwsze sygnały ponownego zainteresowania ze strony inwestorów niemieckich.

To nie jest jeszcze moment wejścia dużej fali zupełnie nowych graczy. Najbardziej aktywne są dziś te instytucje, które już wcześniej inwestowały w regionie i potrafią lepiej ocenić zarówno jego potencjał, jak i ryzyka – dodaje Sinkiewicz.

Azjatycka ekspansja zwiększa zapotrzebowanie na powierzchnie logistyczne

Jednym z wyraźniejszych tematów rozmów podczas tegorocznych targów MIPIM była rosnąca obecność firm azjatyckich na europejskim rynku logistycznym. Dotyczy to przede wszystkim dużych firm e-commerce oraz operatorów logistycznych, którzy budują w Europie własne zaplecze dystrybucyjne.

Widzimy coraz większe zainteresowanie regionem ze strony firm z Azji. W wielu przypadkach są to projekty o bardzo dużej skali – często liczone w setkach tysięcy metrów kwadratowych powierzchni magazynowej – mówi Joanna Sinkiewicz.

Trend ten widać również w danych makroekonomicznych, według Narodowego Banku Polskiego napływ bezpośrednich inwestycji z Chin do Polski wzrósł z 4 mln euro w 2015 roku do ponad 292 mln euro w 2024 roku.

Jednocześnie projekty realizowane przez globalnych najemców są dla inwestorów bardziej wymagające. Rynek kapitałowy bardzo dokładnie analizuje stabilność modeli biznesowych takich firm oraz zgodność ich działalności z europejskimi regulacjami i standardami rynku.

Polska i CEE pozostają logistycznym hubem Europy

Rosnąca aktywność firm logistycznych i e-commerce wzmacnia rolę Europy Środkowo-Wschodniej jako zaplecza operacyjnego dla europejskiej gospodarki. Region wciąż oferuje to, czego coraz trudniej szukać na wielu rynkach Europy Zachodniej – możliwość szybkiej realizacji dużych projektów logistycznych i przemysłowych.

Polska i region CEE należą dziś do niewielu miejsc w Europie, gdzie wciąż można relatywnie szybko realizować bardzo duże projekty logistyczne. Dla wielu firm ma to kluczowe znaczenie, ponieważ pozwala im szybciej budować skalę operacyjną i rozwijać działalność na rynku europejskim – mówi Sinkiewicz.

Właśnie ta przewaga sprawia, że region pozostaje atrakcyjny dla firm rozwijających duże centra logistyczne i dystrybucyjne, których realizacja w Europie Zachodniej byłaby znacznie trudniejsza i bardziej czasochłonna.

Zachód oferuje stabilność, CEE – wyższy potencjał wzrostu

Podczas rozmów z inwestorami wyraźnie było widać zróżnicowane podejście do inwestycji i różne strategie. Region CEE gwarantuje stabilny popyt i atrakcyjne zwroty, z kolei rynki Europy Zachodniej postrzegane sa jako bardzo stabilne. Dużym zainteresowaniem inwestorów, cieszą się dziś takie rynki jak Hiszpania, Wielka Brytania, Niemcy czy Włochy, które są uznawane za bardziej przewidywalne. Z drugiej strony rynki Europy Środkowo-Wschodniej oferują zazwyczaj wyższe stopy zwrotu i większy potencjał wzrostu.

Widać dziś dwa równoległe podejścia inwestorów. Część z nich nadal widzi bardzo duży potencjał rozwoju w Polsce i regionie CEE. Inni preferują bardziej stabilne rynki Europy Zachodniej, nawet jeśli oznacza to niższe stopy zwrotu. To napięcie pomiędzy stabilnością a potencjałem wzrostu będzie w najbliższych latach jednym z kluczowych tematów rynku – ocenia Sinkiewicz.

Energia i geopolityka nadal kluczowym czynnikiem ryzyka

Mimo bardziej optymistycznych nastrojów inwestorzy nadal bardzo uważnie obserwują sytuację geopolityczną i jej wpływ na gospodarkę. Szczególnie dużo uwagi poświęca się potencjalnemu wzrostowi kosztów energii i jego wpływowi na inflację oraz koszty działalności przedsiębiorstw.

Wzrost kosztów energii zawsze przekłada się na presję inflacyjną w całej gospodarce. To wpływa na koszty produkcji, transportu i działalności firm, a w konsekwencji także na decyzje inwestorów na rynku nieruchomości – dodaje Joanna Sinkiewicz.

W takim otoczeniu część inwestorów może preferować zakup istniejących, dochodowych aktywów zamiast rozpoczynania nowych projektów deweloperskich, które w warunkach rosnących kosztów i niepewności są obarczone większym ryzykiem.