Polska Deficyt gruntów zmienia reguły gry

Na głównych rynkach ceny działek pod zabudowę mieszkaniową wzrosły średnio o około 5 proc. rok do roku. W Warszawie poza ścisłym centrum odnotowano stawki do 8 tys. zł za 1 mkw. PUM (powierzchni użytkowej mieszkalnej), a w samym centrum górna granica wycen sięga około 16 tys. zł za 1 mkw. PUM.

Działka w dobrej lokalizacji przestała być tylko surowcem pod zabudowę – staje się aktywem rezerwowym. Przy kurczącej się podaży w najatrakcyjniejszych lokalizacjach, wysokich kosztach finansowania i niezmiennie silnym popycie mieszkaniowym, coraz więcej inwestorów traktuje zakup gruntu jako długoterminowe zabezpieczenie wartości, nie jako etap poprzedzający budowę – komentuje Tomasz Lewandowski, head of land & mid-cap investments w JLL.

Jak podkreśla, do łask wracają również działki wymagające uporządkowania stanu prawnego lub dodatkowych nakładów – wyczerpanie podaży najlepszych terenów w metropoliach skierowało na nie uwagę deweloperów. Równolegle rośnie znaczenie fuzji i przejęć: przy ograniczonej liczbie wolnych działek deweloperzy częściej sięgają po przejęcia firm z bankiem ziemi.

Mieszkaniówka: wzrostów ciąg dalszy

W 2025 r. na sześciu największych rynkach do sprzedaży wprowadzono ponad 500 nowych projektów mieszkaniowych, co wprost przełożyło się na popyt na ziemię. Według raportu średni roczny wzrost cen gruntów w ostatnich pięciu latach wyniósł 5-12 proc., a udział kosztu ziemi w cenie mieszkania w największych aglomeracjach kształtuje się obecnie na poziomie 15–30 proc. Lata 2022-2023 przyniosły wyraźny skok stawek, ale był on pochodną zmiany struktury transakcji - deweloperzy, ograniczeni kosztami finansowania i słabszym popytem w segmencie popularnym, przenieśli się z zakupami do droższych dzielnic. Po uruchomieniu programu dopłat „Bezpieczny Kredyt 2%” nastąpił powrót do tańszych lokalizacji; średnie ceny transakcyjne spadły, jednak nie odzwierciedla to obniżki wartości w poszczególnych segmentach, lecz zmianę miksu zakupów. W Warszawie skala rozpiętości cen podkreśla wagę adresu: poza centrum transakcje dochodzą do 8 tys. zł za 1 mkw. PUM, podczas gdy w ścisłym centrum obecna górna granica sięga około 16 tys. zł za 1 mkw. PUM.

ZPI ważnym narzędziem do pozyskiwania gruntów

Zintegrowane Plany Inwestycyjne stają się dla deweloperów kluczowym narzędziem pozyskiwania nowej podaży, choć praktyka rynkowa dopiero się kształtuje. Jednocześnie wraz z wejściem w życie nowych przepisów skończyła się era bezterminowych decyzji o warunkach zabudowy. Decyzje WZ poza obszarami uzupełnienia zabudowy będą trudne do uzyskania, co obniży wartość części terenów. Rynek niezmiennie cechuje polaryzacja czasu trwania transakcji: działki z prawomocnym pozwoleniem na budowę sprzedają się szybko, podczas gdy finalizacja procesów wymagających zmian planistyki (wcześniej „lex deweloper”, dziś ZPI) wydłuża się nawet o kilka lat.

Warto zauważyć, że rośnie też materialny wpływ partycypacji inwestora w procedurze ZPI. Samorządy wypracowują różne mechanizmy wyliczania kontrybucji - na przykład w Warszawie jej poziom sięga około 1,2 tys. zł za 1 mkw. PUM. Ten komponent jest coraz częściej trwale wpisywany w modele finansowe i może różnicować zdolność firm do realizacji projektów w najlepszych lokalizacjach.

Zintegrowane Plany Inwestycyjne otwierają okno dla nowych projektów mieszkaniowych, ale równocześnie podnoszą poprzeczkę kosztową i organizacyjną. Wygrają ci, którzy najszybciej przełożą procedury na bank ziemi – od zabezpieczenia działek, przez partycypację, po sprawne domykanie formalności – komentuje Karolina Mokrzycka, director, land & mid‑cap investments w JLL.

Najem instytucjonalny i akademiki: stabilny popyt na grunty usługowe

Sektor PRS ma za sobą bardzo dobry rok: w 2025 r. oddano 21 projektów obejmujących ponad 5,9 tys. jednostek, a w budowie jest 29 inwestycji liczących około 10,5 tys. jednostek. Segment prywatnych akademików (PBSA) dodał siedem nowych projektów, a pipeline na lata 2026–2028 obejmuje około 3,9 tys. łóżek. Aż 70 proc. nowych inwestycji PRS i PBSA realizowanych jest na gruntach usługowych, poprzez konwersję funkcji z biurowej i handlowej. W minionym roku kolejne 165 tys. mkw. biur i powierzchni handlowych zostało przekształcone na funkcje mieszkaniowe (w tym PRS) lub jest w trakcie konwersji. Od 2020 r. przekonwertowano już około 200 tys. mkw. powierzchni handlowej i około 450 tys. mkw. biurowej

Handel: parki handlowe wciąż na topie

Formaty parków handlowych i centrów convenience utrzymują wysoki popyt na przygotowane grunty. W ciągu ostatnich pięciu lat na tego typu projekty zagospodarowano około 5,6 mln mkw. terenów. Zróżnicowanie cen jest silnie zależne od formatu i położenia. W miejscowościach do 50 tys. mieszkańców koszt ziemi pod parki handlowe i centra convenience wynosi obecnie 400-1000 zł za 1 mkw. GLA. Na obrzeżach dużych miast ceny te potrafią być nawet dwukrotnie wyższe, a w centrach metropolii sięgać pięciokrotności stawek notowanych w mniejszych ośrodkach. Na tle tych relacji rośnie znaczenie selekcji lokalizacji, ponieważ w wybranych regionach widoczne są pierwsze symptomy nasycenia.

Biura: podaż bardzo ograniczona

Nowa podaż biur gwałtownie się kurczy, a nowe inwestycje koncentrują się w centrach. W Warszawie oczekiwany przyrost to średnio około 70 tys. mkw. rocznie, a na rynkach regionalnych ponad 80 tys. mkw. rocznie. Wolumen powierzchni biurowej w budowie jest o około 85 proc. niższy niż w rekordowym 2018 r., co sprzyja modernizacjom i konwersjom istniejących obiektów w najlepszych lokalizacjach.

Perspektywy

Według ekspertów JLL, ożywione zapotrzebowanie na grunty – zwłaszcza te o przeznaczeniu mieszkaniowym – utrzyma się w długiej perspektywie. Pomimo niepewności dotyczącej stóp procentowych popyt mieszkaniowy pozostaje odporny. Długoterminowe wsparcie stanowią trendy demograficzne: do 2035 r. udział ludności miejskiej wzrośnie o około 0,6 p. proc., a liczba gospodarstw domowych zwiększy się mimo spadku populacji. W takich warunkach JLL oczekuje utrzymania dynamiki wzrostu cen gruntów mieszkaniowych na poziomie około 5–7 proc. rocznie, przy wciąż wysokiej premii za najlepsze adresy i rosnącym znaczeniu kosztów planistycznych w kalkulacji opłacalności.