Inwestorzy poszukują bezpiecznych projektów

Wysokie koszty finansowania inwestycji oraz inflacja, która negatywnie wpływa na koszty budowy i rentowność projektów przyniosła spadek aktywności inwestycyjnej niemal we wszystkich sektorach rynku nieruchomości w Polsce. Na działania podejmowane przez inwestorów bezpośrednio przekłada się też kondycja, w jakiej znajdują się poszczególne segmenty rynku. W ostatnim czasie najmocniej wyhamował rynek biurowy. Zarówno pod względem inwestycyjnym, jak i popytowym zwolnił również sektor magazynowy.

Swoje zasoby, sukcesywnie, choć wolno buduje natomiast sektor PRS, który jednak wciąż jeszcze ma marginalne znaczenie na rynku najmu w naszym kraju. Jedynym sektorem, który notuje progres jest rynek handlowy, szczególnie w segmencie retail parków. Zapotrzebowanie na powierzchnie w mniejszych obiektach handlowych, które rosną teraz w każdym zakątku Polski, utrzymuje się nadal na wysokim poziomie. Inwestycje w parki handlowe skupiają uwagę inwestorów ze względu na mniejszy próg wejścia, krótszy okres realizacji projektów i najbardziej ograniczone ryzyko inwestycyjne.

Sektor PRS wolno rośnie

Spowolnienie gospodarcze nie odbiło się na sektorze PRS. To rynek, który ma przed sobą w Polsce dobre perspektywy. Jego rozwojowi sprzyjają uwarunkowania gospodarcze. Wysokie ceny mieszkań i koszty kredytów powodują, że coraz mniej osób może pozwolić sobie na zakup nieruchomości. Sektorowi służy także zmiana pokoleniowa, która nie skłania do zaciągania długoterminowych zobowiązań.
Najemcy wykazują duże zainteresowanie mieszkaniami oferowanymi przez operatorów, co odzwierciedla śladowa liczba dostępnych ofert. Podaż napędza tu popyt, a sektor wyróżnia szybkie tempo komercjalizacji nowych projektów.

Od kilku lat regularnie inwestuje w PRS-y w Polsce kilka dużych podmiotów, które budują portfele mieszkań na wynajem. Aktywność w sektorze PRS wykazują też najwięksi deweloperzy mieszkaniowi. Na rynku PRS w Polsce działa około 20 platform, wśród których największe podmioty dysponują portfelami, w których skład wchodzi kilka tysięcy mieszkań. Prawie 60 proc. zasobów jest w rękach trzech największych podmiotów.

Tylko w I kwartale tego roku na rynek trafiło ponad 1,7 tys. nowych lokali na wynajem. Szacunkowe dane mówią, że na koniec marca 2023 roku w budowie było ponad 7,3 tys. mieszkań z przeznaczeniem na wynajem instytucjonalny. Według zapowiedzi deweloperów, do końca tego roku ma zostać oddane około 5,5 tys. lokali. Ten rok zamknąłby się wtedy wynikiem prawie dwukrotnie większym niż rok 2022. Najwięcej buduje się w Warszawie, Łodzi i Wrocławiu. W Warszawie na ten cel modernizowane są starsze biurowce i centralnie usytuowane kamienice.

Pod koniec I kwartału 2023 roku zasoby sektora PRS w Polsce szacowano na ponad 13,8 tys. mieszkań, z czego około 5,1 tys. zlokalizowane było w Warszawie.

W dalszym ciągu możemy obserwować rozwój tego sektora, mimo że inwestorzy, podobnie jak w innych segmentach rynku nieruchomości muszą się mierzyć z wysoką inflacją, która przyniosła trudne do przewidzenia koszty realizacji projektów i ich drogie, mało dostępne finansowanie. Na decyzje podmiotów działających na rynku PRS wpływ mogą mieć również przepisy odnoszące się do masowego zakupu mieszkań, niemniej widać, że wynajem instytucjonalny będzie zyskiwał na popularności.

Według prognoz, w ciągu najbliższych pięciu lat rynek PRS ma liczyć w Polsce około 65 tys. mieszkań skierowanych na wynajem instytucjonalny. Obecnie na ogólnopolskim rynku najmu znajduje się około 1,2 mln mieszkań, co pokazuje, że sektor PRS nawet po realizacji najśmielszych zamierzeń będzie nadal dysponował niewielką ofertą w kontekście wolnego rynku w Polsce.

Parki handlowe poszukiwaną opcją inwestycyjną

W ostatnich kwartałach rośnie skala przedsięwzięć związanych z realizacją mniejszych, lokalnych obiektów handlowych, które powstają w całej Polsce i wszystko wskazuje na to, że w najbliższym czasie nic się w tej kwestii nie zmieni. Wśród inwestycji w sektorze handlowym dominują retail parki. W trakcie budowy pozostaje obecnie prawie 40 parków handlowych i centrów codziennych zakupów, a inwestorzy przygotowują kolejne.

W pierwszych sześciu miesiącach tego roku na rynek handlowy w Polsce trafiło 150 tys. mkw. powierzchni, w tym 70 proc. w parkach handlowych. Szacunkowe dane wskazują, że do końca tego roku zasoby rynku handlowego powiększą się jeszcze o około 300 tys. mkw. powierzchni. To jedyny sektor rynku nieruchomości, na którym rośnie wolumen nowej podaży. W porównaniu do analogicznego okresu w roku ubiegłym, w I połowie 2023 roku oddane zostało o 40 proc. powierzchni więcej.

W połowie roku w budowie pozostawało prawie 500 tys. mkw. powierzchni handlowych z terminem oddania w tym i przyszłym roku. Zapotrzebowanie rynku na lokalne obiekty handlowe typu convenience store jest bardzo duże. W wielu obszarach kraju z mniejszym nasyceniem powierzchniami handlowymi brakuje wciąż nowoczesnych centrów, w których zakupy codziennej potrzeby można zrobić wygodnie i szybko.

Rozwój tego formatu daje grunt, na którym świetnie prosperują sklepy off-price i sieci dyskontowe, które są w procesie ekspansji w Polsce. Chętnie wchodzą do nich globalne marki i sieciówki przemysłowe i spożywcze. Inwestorzy realizujący projekty w tym formacie nie mogą narzekać na brak zainteresowania ze strony najemców. Retail parki oferują znacznie niższe czynsze i opłaty eksploatacyjne w porównaniu z tradycyjnymi centrami. W parkach handlowych czynsze mieszczą się w przedziale 9-12 euro /mkw. za miesiąc. Podczas gdy w najlepszych centrach handlowych w Warszawie kształtują się w cenie 100-130 euro /mkw. za miesiąc., a w pozostałych, największych miastach w Polsce na poziomie 40-60 euro /mkw. za miesiąc. Kontrakty, które są teraz zawierane, opiewają nawet na 10 lat i standardowo już wyrażane są w euro.

Parki handlowe i centra convenience stanowią nadal atrakcyjne aktywa dla inwestorów. Świadczy o tym choćby duża ilość prowadzonych negocjacji, dotyczących nieruchomości oferowanych w tym formacie. Mówimy tu także o projektach, które dopiero przygotowywane są do budowy. Silnym impulsem do inwestowania w parki handlowe są wyższe stopy kapitalizacji w Polsce w porównaniu z Europą, które w przypadku niektórych obiektów sięgają 9 proc.

Parki handlowe o powierzchni do 2 tys. mkw. GLA cieszą się obecnie bardzo dużym zainteresowaniem przede wszystkim inwestorów prywatnych, a realizowane obecnie na rynku transakcje są zwykle gotówkowe. Inwestują w nie często rodzime firmy i kapitał prywatny. Realizacja tego typu projektów nie jest tak wymagająca, jak większych kompleksów handlowych i mniej czasochłonna. Inwestorzy nieustannie poszukują atrakcyjnie zlokalizowanych działek pod nowe projekty. Biorą pod uwagę średnie i małe miejscowości oraz grunty położone na obrzeżach największych miast. Sukces inwestycji gwarantuje natomiast odpowiednie dostosowanie profilu projektu do zapotrzebowania w danej lokalizacji oraz dobór określonej grupy najemców.

Obecnie w Polsce mamy około 16 mln mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, z czego blisko 20 proc. mieści się w parkach handlowych, które tworzą coraz mocniej rozbudowującą się sieć.

Magazyny w defensywie

Od ubiegłego roku możemy obserwować spowolnienie w sektorze magazynowym, który był najintensywniej rozwijającym się segmentem rynku nieruchomości w Polsce od 2020 roku. Ostrożne działanie, jeśli chodzi o podejmowane decyzje, daje się zauważyć zarówno wśród najemców, jak i deweloperów, efektem czego jest spadek popytu oraz wolumenu powierzchni w budowie.

W I połowie 2023 roku popyt na powierzchnie magazynowe mocno się obniżył. Wynajęte zostało 2,3 mln mkw., o ponad 40 proc. mniej niż rok wcześniej. Przy tym, wzrósł udział renegocjacji umów z 30 proc. do 40 proc. licząc rok do roku.

W tym roku najemcy ostrożniej podejmują decyzje ze względu na wzrost kosztów wynajmu powierzchni, tak stawek czynszowych, które bardzo wyraźnie skoczyły w 2022 roku, jak i opłat eksploatacyjnych. Na rynku magazynowo-logistycznym kurczy się też okres, na jaki zawierane są umowy.

Od początku roku do końca czerwca 2023 roku deweloperzy oddali aż 2,6 mln mkw. powierzchni magazynowych, w tym rekordowe 1,9 mln mkw. w I kwartale br. Spadek popytu i nowa podaż wpłynęła na wskaźnik powierzchni niewynajętych, który od początku tego roku skoczył o ponad połowę, z przeszło 3 do około 7 proc. i utrzymuje się obecnie na najwyższym poziomie od 2020 roku.

Firmy deweloperskie zachowują dużą rozwagę przy planowaniu nowych inwestycji magazynowych. Aktywność inwestorów w porównaniu z analogicznym okresem 2022 roku spadła o ponad połowę. Deweloperzy uzależniają rozpoczęcie budów od podpisania umów przednajmu na co najmniej 50 proc. całkowitej powierzchni.