Polska Najemcy lubią centrum

Na warszawskim rynku przybyło 85 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni, z czego aż 93 proc. trafiło do stref centralnych, głównie za sprawą prestiżowych projektów takich jak The Bridge (51,8 tys. mkw.) i Office House (27,8 tys. mkw.). Jednocześnie wskaźnik pustostanów wciąż pozostaje stabilny (10,8 proc.), a w budowie na koniec czerwca 2025 roku znajdowało się 140 tys. mkw. Największa polska firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych

Popyt – stabilizacja i ostrożna ekspansja

Całkowity popyt brutto w pierwszej połowie roku wyniósł około 300 tys. mkw., wynik był nieznacznie niższy niż w analogicznych okresach 2024 roku i 2023 roku – odpowiednio o 5 proc. i 6 proc. W strukturze transakcji dominowały nowe umowy i ekspansje, które stanowiły 57 proc. całkowitej aktywności najemców, podczas gdy przedłużenia dotychczasowych umów i renegocjacje sięgnęły 43 proc. Centralny Obszar Biznesu oraz strefa Centrum odpowiadały łącznie za 55 proc. całkowitej aktywności najemców na warszawskim rynku biurowym. Z kolei Służewiec był najbardziej aktywną strefą poza centrum, odpowiadając za 24 proc. całkowitego popytu w Warszawie. Podczas gdy w lokalizacjach centralnych dominowały nowe umowy najmu i ekspansje (58 proc.), w przypadku Służewca większość transakcji stanowiły przedłużenia i renegocjacje (53 proc.). Największą dynamikę na warszawskim rynku biurowym w I połowie 2025 roku wykazywały firmy z branż finansowej, technologicznej, produkcyjnej oraz usług dla biznesu. Poszukiwały one biur, które umożliwiają jednocześnie efektywne zarządzanie kosztami i oferują nowoczesne, komfortowe warunki pracy.

W I połowie roku obserwowaliśmy dalszą koncentrację aktywności najemców w centralnych lokalizacjach, gdzie przypadło aż 55 proc. całkowitego popytu. Średnia wielkość nowej transakcji najmu w I połowie 2025 roku wyniosła 600 mkw., podczas gdy średnia wielkość transakcji dotyczącej przedłużenia dotychczasowej umowy najmu oscylowała wokół 1,5 tys. mkw. Na tym tle należy wyróżnić Służewiec, który mimo nadal wysokiego wskaźnika pustostanów, odnotował 24 proc. udziału w popycie, co pokazuje, że niektóre lokalizacje pozacentralne w dalszym ciągu są cenione przez najemców, głównie w formule renegocjacji – podkreśla Emilia Trofimiuk, research manager, Dział Badań i Analiz Rynkowych, Axi Immo.

Nowa podaż i powierzchnia w budowie – koncentracja na centralnych lokalizacjach

W I połowie 2025 roku oddano do użytku 85 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej, niemal w całości skoncentrowanej w strefach centralnych. Największe realizacje to The Bridge (51,8 tys. mkw.) oraz Office House (27,8 tys. mkw.). Jednocześnie zauważalny jest wyraźny spadek wolumenu inwestycji w budowie – obecnie trwają prace nad 140 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, co oznacza spadek o 48 proc. r/r. Największymi nowo powstającymi biurowcami są Upper One (35,9 tys. mkw., Strabag), V Tower (32,7 tys. mkw., Cornerstone), Studio A (26,6 tys. mkw., Skanska), Skyliner II (24 tys. mkw., Karimpol). Deweloperzy koncentrują się niemal wyłącznie na projektach zlokalizowanych w Śródmieściu i jego bezpośrednim otoczeniu w dzielnicy Wola.

Pustostany – stabilizacja z trendem spadkowym w centrum

Na koniec czerwca 2025 roku wskaźnik pustostanów dla całej Warszawy wyniósł 10,8 proc., utrzymując się na podobnym poziomie jak kwartał wcześniej. W centrum miasta odnotowano wzrost współczynnika pustostanów o 0,4 p.p. w relacji do poprzedniego kwartału i jednocześnie spadek o 1,3 p.p. w ujęciu rocznym. W rezultacie wskaźnik pustostanów w strefach centralnych wyniósł 7,8 proc. na koniec czerwca 2025 roku. Najemcy konsekwentnie preferują lokalizacje centralne, dobrze skomunikowane i z dostępem do pełnej infrastruktury miejskiej. W starszych strefach biurowych, jak Służewiec, Żwirki i Wigury czy Aleje Jerozolimskie, współczynniki pustostanów utrzymują się na wyższych poziomach, co powoduje większą presję na właścicieli w zakresie modernizacji lub przekształceń funkcjonalnych budynków.

Rynek biurowy wyraźnie się dziś polaryzuje. Z jednej strony mamy nowoczesne projekty biurowe w centrum, jak np. The Bridge czy Office House, które przyciągają firmy szukające prestiżu i nowej jakości. Z drugiej strony widzimy rosnące zainteresowanie najemców gotowymi powierzchniami podnajmowanymi na elastycznych warunkach. To efekt wysokich kosztów wykończenia i potrzeby szybkiego startu operacyjnego. Firmy coraz ostrożniej podchodzą do relokacji, a wiele transakcji dotyczy dziś przedłużeń w dotychczasowych lokalizacjach – mówi Jakub Potocki, associate director, Dział Powierzchni Biurowych, Axi Immo

Czynsze – stabilizacja z presją wzrostową w centrum

W I połowie 2025 roku stawki czynszów bazowych utrzymały się na stabilnym poziomie. W najlepszych lokalizacjach strefy centralnej odnotowano przedziały między 19 a 26,50 euro/mkw. miesięcznie, a w przypadku najbardziej prestiżowych projektów nawet powyżej 30 euro/mkw. Dla porównania, w lokalizacjach poza centrum najemcy mogli liczyć na stawki od 9,50 euro/mkw. miesięcznie.