Udany rok dla rynku biurowego w miastach regionalnych

Dane zebrane na koniec grudnia 2017 roku nie pozostawiają wątpliwości – dla rynku biurowego w miastach regionalnych miniony rok był bardzo udany. Niezwykle wysoka aktywność deweloperów i niesłabnące zainteresowanie najemców powierzchnią biurową w największych polskich miastach przełożyły się na dalszy dynamiczny rozwój sektora biurowego i przyczyniły się do pobicia kolejnych rekordów.

W 2017 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na sześciu największych rynkach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź) zwiększyły się o około 428 tys. mkw. oddane do użytku w 53 projektach, dzięki czemu łączne zasoby w tych miastach przekroczyły 4 mln mkw. Nowa podaż w minionym roku była tylko o 10 proc. niższa niż w rekordowym 2016 roku. Największym ukończonym budynkiem był trzeci etap kompleksu Alchemia – Argon (Torus, 36 tys. mkw.) w Gdańsku, jednak to nie Trójmiasto zostało liderem pod względem nowej podaży. Najwięcej powierzchni dostarczono na rynek w Krakowie (190 tys. mkw.), w tym m.in. budynki E i F kompleksu Enterprise Park (Tristan Capital Partners, Avestus Real Estate; 26,4 tys. mkw.) oraz II etap O3 Business Campus (Echo Polska Properties; 19,2 tys.mkw.). Na drugim miejscu z nową podażą na poziomie 74 tys. mkw. znalazła się Łódź, gdzie ukończono m.in. dwie inwestycje biurowe zlokalizowane w Nowym Centrum Łodzi: Przystanek mBank (wybudowany przez Ghelamco i zakupiony przez LCN Capital Partners, 24,7 tys.mkw.) i Nowa Fabryczna (Skanska Property Poland, 19,4 tys. mkw.).

Na tym jednak nie koniec – boom inwestycyjny nadal trwa. Na koniec 2017 roku na rynkach regionalnych w budowie pozostawało ponad 1 mln mkw. nowych biur, najwięcej w Krakowie (301 tys. mkw.) oraz we Wrocławiu (291 tys. mkw.). Zgodnie z harmonogramami deweloperów, w 2018 roku na rynek może zostać dostarczone nawet ponad 630 tys. mkw. powierzchni biurowej. Tak wysokiej aktywności inwestorów w sektorze biurowym nie obserwowano nigdy dotąd.

Mimo tego, na rynkach regionalnych nie odnotowano zwiększenia łącznej ilości wolnej powierzchni, która stanowiła około 9,4 proc. całkowitych zasobów. Współczynnik pustostanów na koniec czwartego kwartału 2017 roku spadł w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku we Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach i Poznaniu, natomiast w Łodzi i Krakowie z uwagi na wysoki poziom nowej podaży zanotowano umiarkowane wzrosty. Niemniej jednak, obecnie poziom współczynnika pustostanów jest na wszystkich rynkach bardzo zbliżony, wahając się od 8,2 proc. w Trójmieście do 11,3 proc. w Katowicach.

Czynsze wywoławcze we wszystkich analizowanych miastach wciąż utrzymują się na stabilnym poziomie, jednak nasilona konkurencja między wynajmującymi powoduje wzrost presji na obniżanie stawek efektywnych nawet o 15-20 proc. w stosunku do stawek wywoławczych.

2017 rok zakończył się także z najwyższym w historii wolumenem popytu. Przedmiotem umów najmu było łącznie ponad 651 tys. mkw., w tym najwięcej w Krakowie (nieco ponad 200 tys.mkw.) oraz we Wrocławiu (blisko 170 tys. mkw.). Do rynków, na których łączny roczny popyt przekroczył 100 tys. mkw. dołączyło także Trójmiasto z wynikiem 113 tys. mkw. W strukturze popytu ponad połowę transakcji stanowiły nowe umowy i umowy pre-let, z kolei renegocjacje stanowiły 27 proc. podpisanych umów. O wysokiej chłonności rynku świadczy także rekordowa absorpcja netto, która w 2017 roku sięgnęła blisko 430 tys. mkw..

W konsekwencji, miasta regionalne przyciągają również coraz większą uwagę inwestorów instytucjonalnych, a budynki biurowe klasy A w regionach postrzegane są jako bardzo atrakcyjne aktywa na rynku inwestycyjnym. Całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych zawartych w 2017 roku w segmencie biurowym w Polsce opiewał na kwotę 1,6 mld euro, z czego niemal 70 proc. stanowiły akwizycje na rynkach regionalnych. Największe transakcje biurowe odnotowane w 2017 roku poza Warszawą to m.in. przejęcie przez Union Investment poznańskiego biurowca Maraton, łódzkiego biurowca Przystanek mBank przez LCN Capital, wrocławskiego Wratislavia Center przez austriacki FLE GmbH, zakup katowickiego A4 Business Park III przez Echo Polska Properties czy akwizycja Pilot Tower w Krakowie przez First Property Group.