Dobry czas dla MLP

Rafał Ostrowski, ‘Eurobuild Central & Eastern Europe’: Co nowego w MLP Group?

Agnieszka Góźdź, dyrektor działu sprzedaży w MLP Group w Polsce i Rumunii: Za chwilę przekroczymy zakładany cel ten rok, czyli wynajmiemy łącznie ok. 250 tys. mkw., w tym: 140 tys. mkw. w Polsce, 20 tys. mkw. w Rumunii i 90 tys. mkw. w Niemczech. Nie mówię tu o renegocjacjach, ale o nowych umowach.

Z czego to wynika?

Na pewno z bardzo dobrej sytuacji na rynku. Popyt jest napędzany przez rozwój sektora e-commerce. To widzimy naprawdę wyraźnie. Sklepy internetowe potrzebują średnio trzy razy więcej powierzchni magazynowej niż normalne sieci handlowe, więc zapotrzebowanie generuje głównie e-commerce, a w związku z tym też firmy logistyczne i kurierskie. To po pierwsze. Po drugie istotne jest też to, w jakich lokalizacjach działamy. Jest pięć głównych rynków, na których jest największy popyt. I my jesteśmy obecni na każdym z nich – z wyjątkiem centralnej Polski, gdzie zresztą też zjawimy się niedługo. Ponadto nasz rozwój napędza ekspansja w Niemczech, która w nowych umowach najmu zaczyna mieć spory udział. W ostatnim czasie podpisaliśmy umowę z L-Shop Team na około 56 tys. metrów kwadratowych i kilka mniejszych umów.


MLP Business Park Berlin

MLP Group podwoiło zyski w 2018 roku w porównaniu z rokiem 2017. Równie dobre są wyniki za pierwsze półrocze. Czy takiego wzrostu należy spodziewać się w drugim półroczu?

W pierwszym półroczu wypracowaliśmy wysoką rentowność operacyjną, Grupa posiada bardzo dobrą kondycję finansową. Cały czas się rozwijamy czego dowodem są osiągane wyniki. Konsekwentnie realizujemy naszą strategię, która opiera się na utrzymaniu silnej pozycji na rynku w Polsce oraz ekspansji zagranicznej głównie na rynku niemieckim. Jesteśmy optymistycznie nastawieni wobec tego, co będzie się działo w tym roku i następnym. Na pewno duże znaczenie ma tu nasza strategia. Jesteśmy deweloperem, który nie sprzedaje, tylko trzyma nieruchomości w portfelu.

Budujemy nasz biznes na relacjach z najemcami, traktując swoich najemców jak partnerów biznesowych na długie lata, a nie jako pozycję w cash flow. To bardzo duża różnica między nami a pozostałymi deweloperami, którzy już w momencie wbicia pierwszej przysłowiowej łopaty albo i wcześniej sprzedają parki logistyczne. Wtedy to klient „wpada” w objęcia funduszu z siedzibą w Londynie, Singapurze lub gdziekolwiek i staje się jedynie podmiotem mającym generować regularne przychody z najmu. Oczywiście problemy się rodzą gdy klient chciałby dokonać zmian na swojej powierzchni, usprawnień itd. – nikt wówczas nie jest tym zainteresowany.

Doceniają to najemcy, którzy przez cały okres współpracują z tymi samymi osobami odpowiadającymi za wysoką jakość świadczonych usług.

Zgodnie z naszą strategią w Polsce będziemy obecni na głównych rynkach, tam też widzimy największy popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową. Nie będziemy inwestować w lokalizacje regionalnie gdzie pewnie można wybudować optymistycznie 50 tysięcy metrów kwadratowych. Chcemy być obecni na tych głównych rynkach, żeby mieć pewność, że uda się te powierzchnie rekomercjalizować. Nawet gdy sytuacja na rynku się zmieni i nie będzie już aż tak dobra, na pewno łatwiej będzie wynająć powierzchnię w Poznaniu, Wrocławiu czy Warszawie niż powiedzmy, w Szczecinie. Zależy nam więc na tym, żeby to były stabilne najmy.

Mają już Państwo ustalone cele na 2020?

Oczywiście poza Polską, naszym priorytetem są projekty niemieckie. Zakładamy, że do 2020 roku powierzchnia w Niemczech powinna stanowić 50% portfela MLP Group. Chcemy być tam obecni na głównych rynkach, tak samo jak w Polsce. Na posiadanych gruntach mamy wciąż duży potencjał wzrostu z docelową możliwością co najmniej podwojenia skali posiadanej powierzchni magazynowej. Rozpoczynamy także ekspansję na rynku austriackim, gdzie powinniśmy rozpocząć pierwszą inwestycję.

Nadal będziemy starali się utrzymać wysoki poziom jakości obsługi naszych najemców. Uruchomiliśmy dla nich specjalną aplikację, która zapewnia szybki i łatwy kontakt z naszym działem zarządzania. Długofalowe relacje i zadowolenie naszych klientów jest kluczowym elementem naszej strategii.


MLP Pruszków

Kiedy ten udział rynku niemieckiego w portfelu MLP zbliży się do tego, co firma wypracowała w Polsce?

Niemcy są największym rynkiem powierzchni magazynowych w Europie, dlatego też naszym strategicznym celem jest ekspansja na tym rynku. Chcemy kupować w Niemczech trzy czy cztery nieruchomości rocznie. W Polsce mamy 15 parków, więc podobną liczbę powinniśmy osiągnąć w Niemczech w trzy lub cztery lata. W tej chwili skomercjalizowaliśmy już całkowicie nasz pierwszy park MLP Unna, gdzie firma L-Shop wynajęła 56 tys. mkw. Podpisaliśmy też list intencyjny na zakup ziemi pod park logistyczny MLP Mönchengladbach, który będzie miał docelowo 55 tys. mkw. Kupiliśmy też niedawno działkę pod Berlinem, na której zrealizujemy pierwszą fazę projektu MLP Business Park Berlin I. Ten projekt będzie miał 15,5 tys. mkw., w tym 2 tys. mkw. powierzchni biurowej. Będzie to park typu City Logistics oferujący moduły od 700 metrów kw. Ze względu na położenie blisko miasta jest to lokalizacja idealna na miejską logistykę. I tam z czasem zakupimy tereny pod kolejną fazę, gdzie powstanie kolejnych 35 tys. mkw. powierzchni. W Niemczech, podobnie jak w naszym kraju, interesują nas głównie, kluczowe lokalizacje magazynowe. Jeszcze w tym roku lub w półroczu 2020 powinniśmy zakupić następne działki - w Bochum, Koblencji, Kolonii i w Monachium.

W Rumunii pod Bukaresztem powstaje obiekt o powierzchni 22 tys. mkw., z czego 12 tys. mkw. jest już wybudowane i wynajęte. Jakie są dalsze plany?

Druga część tego obiektu zostanie ukończona do końca tego roku. Docelowo park będzie oferował 95 tys. mkw. Rumunia to jest jednak zupełnie inny rynek. O ile z L-shopem podpisaliśmy umowę na budynek, który zostanie dostarczony w 2021 roku, to w Rumunii musimy już mieć gotową halę, żeby ją wynająć. To jest młody rynek i tam są klienci, którzy potrzebują gotowego magazynu w ciągu dwóch, trzech miesięcy. Najemcy nie robią tak dalekosiężnych planów, jak na rynkach bardziej rozwiniętych. W Rumuni popyt na powierzchnie magazynowe rośnie o około 20 % rok do roku ze względu na niskie koszty pracy i dostępność pracowników.

Będziecie więc budować spekulacyjnie?

Tak, pierwszy jak i kolejne budynki będziemy budować na zasadach spekulacyjnych. Inaczej nic byśmy nie wynajęli. W Rumunii będziemy stawiać budynki po 10 tys. mkw. Jak jeden się wynajmie, to wybudujemy drugi. Tak było w tym roku. W pierwszej połowie ukończyliśmy magazyn o powierzchni 12, tys. mkw., a gdy został wynajęty, od razu zaczęliśmy stawiać następny o powierzchni 10 tys. mkw. Myślę, że do stycznia 2020 r. go skomercjalizujemy, a wtedy będziemy myśleli o wybudowaniu kolejnych 20 tys. mkw.

Czy są plany, żeby ruszyć poza Bukareszt?

Na ten moment nie. MLP Bucharest West to jest duży park. Myślę, że się skupimy na tym, by wynająć te 95 tys. mkw. Patrzymy na różne inne lokalizacje i zobaczymy, co się będzie działo na rynku.

Jeszcze w tym roku planujecie Państwo wejść na rynek austriacki. Chodzi o park w okolicach wiedeńskiego lotniska. Coś więcej na temat tego projektu i planów MLP dotyczących Austrii?

W drugim półroczu 2019 roku planujemy rozpoczęcie ekspansji na rynku austriackim w okolicach wiedeńskiego lotniska. Zamierzamy tam realizować projektu typu City Logistic obsługujący w dużej mierze klientów e-commerce.

Czy w Polsce dojdą jakieś nowe lokalizacje do tych, na których już jesteście obecni?

Otworzymy dwie lokalizacje w centralnej Polsce – w Łodzi i Strykowie. Mamy też w przygotowaniu kolejną działkę we Wrocławiu. W tym regionie mamy już jeden park, który jest wynajęty w ponad 60 proc. Mamy taką zasadę, że tam, gdzie przekraczamy te, powiedzmy, 60 proc., rozglądamy się za kolejnymi lokalizacjami. A we Wrocławiu mamy bardzo dobrą lokalizację, którą uruchomimy jeszcze w tym roku. Ruszamy też w Gliwicach, a wcześniej w Lublinie.

Dlaczego w Lublinie – skoro ten pierwszy park o powierzchni 45 tys. mkw. wynajmował się ponad cztery lata?

Pewnie dlatego, że z powodzeniem udało nam się go wynająć. Nie jest najistotniejsze, jak długo trwała komercjalizacja. Udało nam się pozyskać trzech bardzo dobrych klientów, a średni okres najmu w tym całym parku wynosi trzynaście lat. To jest więc dla nas bardzo duża wartość. Ta komercjalizacja może trwała dłużej niż u konkurencji, ale mamy świetnych najemców i świetny park. Mamy dwie bardzo dobre niemieckie firmy produkcyjne i Stokrotkę, przejętą zresztą niedawno przez fundusz litewski. Widzimy też cały czas zapotrzebowanie na powierzchnię w tym regionie. Obserwuję trend polegający na tym, że dużo firm niemieckich chciałoby relokować swoją działalność produkcyjną do Lublina. Miasto na pewno zmienia się pod względem infrastruktury drogowej, bo powstaje trasa S17 między Warszawą a Lublinem. To na pewno zmieni postrzeganie regionu. Poza tym to studenckie miasto. Jest pięć uczelni i jest dostęp do specjalistów. Ponadto stawki godzinowe za pracę są nadal o wiele niższe niż w głównych ośrodkach w kraju. Dlatego w Lublinie planujemy kolejny park wielkości 40-50 tys. mkw.


MLP Stryków

MLP oferuje płaski czynsz. Na czym to polega?

Tak, chyba jesteśmy jedynym deweloperem, który ma tak prostą ofertę. Odróżnia nas to od tych, którzy stosują różnego rodzaju zachęty finansowe i zwolnienia z czynszu. U nich czynsz efektywny oblicza się przez odjęcie od czynszu bazowego wszystkich zwolnień, gotówki na przeprowadzkę i innych zachęt finansowych. My, nie stosujemy tego typu rozwiązań. Najemcy doceniają nasz model biznesowy, nasza oferta jest bardzo transparentna i przejrzysta.

Od kiedy tak jest?

Od zawsze. U nas nie ma inżynierii finansowej. Jest to bardzo przejrzyste rozliczenie. Nie płacimy najemcom za to, żeby u nas byli. Myślę, że to ważne dla klientów, bo indeksacja, którą liczy się w od czynszu bazowego, u nas jest dzięki temu obliczana od kwoty niższej – powiedzmy od 2,60 euro, a nie od 3,50 euro jak w przypadku innych deweloperów. To się na końcu przekłada na to, że klient płaci mniej.

Druga rzecz to stałe opłaty serwisowe. Na czym to polega?

Stała opłata dotyczy wszystkich usług, które my kontrolujemy, czyli opłat związanych z utrzymaniem budynku, serwisem i drobnych napraw. Możemy przedstawić klientowi stałą kwotę, którą będzie płacił przez cały czas trwania umowy najmu. Kwota jest trochę wyższa niż w przypadku rozliczeń na otwartej książce, ale jest to kwota zablokowana i klient ma pewność. że pozostanie taka przez cały okres umowy najmu. My byliśmy zresztą jednym z pierwszych deweloperów, który zaczął to stosować. Taki model biznesowy daje najemcy pewność i przewidywalność w planowaniu wydatków związanych z najmem.

Byliście też pionierami jeśli chodzi o włączenie do standardu oświetlenia LED z czujnikami ruchu? Dziś to jest już standardem u wszystkich, ale kiedyś nie było.

Tak teraz nowoczesne oświetlenie znacznie potaniało i stało się powszechne, ale my wprowadziliśmy to do naszego standardu cztery lata temu, czyli jeszcze wówczas, gdy było relatywnie drogie. Ponadto jako pierwsi będziemy montować panele fotowoltaiczne na dachach, co pozwoli na zwiększenie ilości energii zielonej w dostawach do klientów. To podwójna korzyść. Po pierwsze troszczymy się o nasze wspólne środowisko, a poza tym nasi najemcy będą mieli tańszy prąd aniżeli mogliby mieć u naszej konkurencji – docelowo chcielibyśmy produkować na użytek naszych najemców około 30% energii pochodzących z ogniw fotowoltaicznych. W tym roku zrobimy pilotażowy projekt w Pruszkowie, docelowo planowanych jest siedem instalacji w pozostałych parkach MLP. Myślę, że jakość naszych budynków jest czymś, co klienci doceniają. To że budujemy dla siebie. Mamy własny dział zarządzania i niższe koszty zarządzania. Przypuszczam, że możemy mieć nawet najniższe koszty serwisowe na rynku. Wynika to z tego, że sami zarządzamy, mamy dużo parków i robimy to efektywnie.

Widziałem także kantynę, jako jednego z najemców parku MLP Pruszków I. Czy to jest też standard Państwa parków?

Staramy się, by w każdym parku była kantyna. Dążymy też do tego, żeby było dużo zieleni. W jednym z naszych parków w Niemczech będziemy mieć przedszkole, gdyż takie było zapotrzebowanie najemcy. Mamy w Pruszkowie rowery, które są częścią sieci rowerów miejskich. Wprowadziliśmy tam też przystanki autobusowe na teren parku. Zawsze staramy się, żeby komunikacja była jak najłatwiejsza. Nasz park pruszkowski jest nawet połączony ze stacją kolejową – na peron wchodzi się bezpośrednio z parku.

MLP Group chce certyfikować wszystkie nowo budowane obiekty certyfikatem BREEAM na poziomie Good. Jeszcze parę lat temu mówiło się, że wśród klientów magazynowych o zieloną certyfikację nikt nie pyta. Co się zmieniło w tym względzie?

Postrzeganie ekologii w Polsce zmienia się, mamy coraz większą świadomość negatywnego wpływu przemysłu na środowisko naturalne. W ostatnim czasie obserwujemy coraz większe zainteresowanie tym tematem wśród naszych najemców. Jako, że dbamy o ekologię, naszym celem jest wprowadzanie takich rozwiązań w naszych parkach, które będą zmniejszały zużycie energii, wody i emisji gazów cieplarnianych uwalnianych do atmosfery. Widzimy, że najemcy coraz częściej pytają o rozwiązania ekologiczne, których stosowanie wpływa także korzystnie na wizerunek firm i pozwala wyróżnić się spośród konkurencji.