Wyborny koktajl

Szaleństwo z mieszkaniówką powoli się kończy. By uchronić się od skutków malejącego popytu deweloperzy dywersyfiukują projekty dołączając inne funkcje, czasem zaś wogóle zmieniają plany i budują np. biura

„Co wybrać: mieszkania czy biura? Cóż, wiele zależy od cyklu koniunkturalnego” oraz „Najważniejsza jest lokalizacja, która determinuje charakter inwestycji, bieżąca sytuacja na rynku praktycznie nie ma żadnego znaczenia” – dwie opinie nieruchomościowych wyjadaczy, dwa punkty widzenia. Komu wierzyć? Jedno jest pewne – deweloperzy, którzy w minionym roku jak lwy walczyli o działki, dziś zastanawiają się co z nimi zrobić. – Część z nich zakładała, że wzrost cen potrwa co najmniej jeszcze 2-3 lata, a im uda się wybudować więcej mieszkań, czyli magicznego PUM-u, niż było na przykład w ustanowionych warunkach zabudowy dla działki. Jednak klienci nie kupują PUM-u, oni chcą mieszkań i to wygodnych, w ładnych budynkach. Czy ktoś chciałby przepłacać jeśli ma wybór? – pyta retorycznie Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy Reas.

Biurowa osłona Czerniakowskiej

Koniec listopada 2006 roku, duszna sala i jeszcze bardziej duszny korytarz miejskiego biura nieruchomości oraz liczne grono podnieconych inwestorów. Po wielokrotnym przebiciu ceny padła kwota 371 mln zł. Lokalizacja Mokotów, ulica Chełmska, powierzchnia 51 tys. mkw., nowy właściciel – Sando Inmobiliaria. Paweł Putkowski, członek zarządu firmy, prawie rok temu deklarował na naszych łamach, że wybuduje ponad tysiąc mieszkań z punktami usługowymi. Na taki charakter inwestycji pozwalały wydane przez władze Warszawy warunki zabudowy.

– Na terenie dawnej zajezdni planujemy postawić kompleks czterech biurowców klasy „B+” o powierzchni najmu około 40 tysięcy mkw. Będą one budowane etapowo. Powstanie także pasaż handlowo-usługowy o powierzchni około 4 tysięcy mkw. w narożniku ulic Chełmskiej i Czerniakowskiej oraz 800 mieszkań. Zadziała tu niepowtarzalny efekt synergii – konkretyzuje dziś plany Paweł Putkowski z Sando Inmobiliaria.

Czy to znaczy, że gorący, hiszpański temperament ostudziła sytuacja na stołecznym rynku mieszkaniowym, która raczej zniechęca do inwestowania w cztery kąty dla statystycznego Kowalskiego? – Nie podpisałbym się pod stwierdzeniem, iż głównym motywem zmiany planów jest kondycja rynku mieszkaniowego. Nie zamierzamy uciekać od mieszkań. Nasza pracowania architektoniczna, JEMS Architekci, oraz firma doradcza CB Richard Ellis, miały za zadanie przygotować optymalną koncepcję dla tej lokalizacji i uznali, że od strony ulicy Czerniakowskiej powinny powstać biurowce o powierzchni ok. 40 tys. mkw., które będą świetnie wyeksponowane, co jest istotne dla najemców. Ponadto stworzą barierę dźwiękową dla części mieszkaniowej, która z kolei będzie zapleczem dla pracowników biur – przecież niektórzy ludzie chcą mieć minutę spacerkiem do pracy – mówi Paweł Putkowski, któryma nadzieję, że wniosek o wydanie pozwolenia na budowę pierwszego etapu dla zabudowy mieszkaniowej oraz jednego biurowca złoży w drugim kwartale przyszłego roku.

Łódzkie zamiany

– Czy bliższe mojemu sercu są biurowce? Nie, nigdy nie patrzymy na projekt w ten sposób. Zawsze analizujemy sytuację rynkową i zastanawiamy się w jakiej fazie cyklu koniunkturalnego jest rynek – odpowiada Mieczysław Godzisz, prezes firmy Hines Polska na pytanie o powód zmiany przeznaczenia przejętej pół roku temu działki przy ulicy Sterlinga w Łodzi. Hines jest znany nad Wisłą głównie z prestiżowego biurowca Metropolitan przy pl. Piłsudskiego w Warszawie, choć ostatnie jego projekty to mieszkania: Apartamenty Impresja w warszawskim Miasteczku Wilanów, Quattro Towers w Gdańsku oraz 160-metrowa wieża przy ulicy Twardej w stolicy. Łódzki teren o powierzchni 3,6 tys. mkw. trafił w ręce dewelopera w kwietniu 2007 roku. Poprzedni właściciel, prawdopodobnie na fali zachłyśnięcia się boomem w mieszkaniówce, złożył wniosek o wydanie warunków zabudowy na obiekt mieszkaniowy. Nowy postawił jednak na biura (około 10 tys. mkw.).

– Obecna i planowana podaż lokali mieszkalnych w Łodzi jest dość duża – to po pierwsze. Po drugie trzeba pamiętać, że istnieje tylko jedna droga rozwoju rynku nieruchomości – najpierw rozwija się sektor biurowy, a dopiero potem bogacący się pracownicy biur starają się podnieść standard życia i inwestują w apartamenty – uważa Mieczysław Godzisz.

Przedstawiciele dewelopera wierzą w potencjał biurowego rynku dawnej tekstylnej stolicy Polski, choć nie chcą przekreślić sensu budowy mieszkań w tym mieście.

– W Łodzi istnieje zaledwie kilakdziesiąt tysięcy mkw. nowoczesnej powierzchniu biurowej. Wiele firm wynajmuje lokale w obiektach z lat 70. i 80. Po ich wyprowadzce zostaną opustoszałe niemalże ruiny, więc konkurencja nie będzie zbyt wielka, a potrzeby ogromne – podkreśla Wojciech Rumian, dyrektor projektu w Hines Polska.

Każdy może
budować biura

– Nie boję się wyzwań. Musimy się nauczyć, zatrudnić odpowiednich ludzi, ale wszystko jest do zrobienia. Poza tym posiłkujemy się zewnętrzną firmą doradczą, która oprócz planowania zajmie się komercjalizacją obiektów – mówi Paweł Putkowski z Sando Inmobiliaria. Firma w swoim polskim portfolio ma na razie jeden projekt mieszkaniowy (Sansara na Bemowie) w Warszawie, ale kolejne znajdują się już w przygotowaniu (m.in. w Wilanowie i przy ul. Woronicza) i żadnych biurowych. Spółka-matka polskiego ramienia Sando także nie ma wielkich osiągnięć w budownictwie komercyjnym.

Tylko nie groch z kapustą!

Przedstawiciele firm doradczych Reas i Jones Lang LaSalle, podkreślają, że coraz częściej zdarza się, że inwestorzy decydują się na łączenie różnych funkcji w jednym budynku, albo w kompleksie, choć nie jest to żadna nowość (wystarczy wspomnieć warszawski obiekt zlokalizowany przy ulicy Bukowińskiej 22, w którym Reas ma swoją siedzibę oraz Dom na Skarpie również zlokalizowany przy ul. Bukowińskiej). – Często jest to efekt starań zoptymalizowania czasu realizacji i komercjalizacji inwestycji. Wypuszczanie na rynek kilkudziesięciu tysięcy metrów kwadratowych powierzchni biurowej czy mieszkalnej przez jednego dewelopera w tym samym czasie może być bardzo ryzykowne. Z kolei podzielenie budowy na fazy często jest niekorzystne – nikt z nas nie lubi przecież mieszkać i pracować na placu budowy. W przypadku budynków wysokościowych takie etapowanie jest wręcz niemożliwe. Aby zminimalizować ryzyko przy zachowaniu wysokiego tempa komercjalizacji, warto więc wymieszać funkcje w odpowiednich proporcjach – mówi Kazimierz Kirejczyk z Reasa. A Anna Kot, dyrektor Departamentu Wynajmu Powierzchni Biurowych w firmie Jones Lang LaSalle, dodaje, że należy zadbać o ewidentną separcję dwóch funkcji np. oddzielne wejścia, profesjonalnie zorganizowana recepcja dla biznesowej części, oddzielne parkingi.

Trend łączenia różnych funkcji w budynkach nasilił się wraz z coraz aktywniejszą działalnością zagranicznych firm, które od lat w swoich ojczyznach starają się tworzyć spójną tkankę miejską, nie zaś sypialnie, które żyją tylko wieczorem, albo ośrodki biznesowe, które wymierają po 18 i zgaszeniu świateł w ostatnim z biur.

– Ważne jest także to, że zmienia się polityka miast. Ich wałdze coraz częściej narzucają łączenie funkcji, które ma zapobiec tworzeniu się monokultury funkcjonalnej – podsumowuje szef firmy Reas. Nie bez powodu firma Ghelamco – znana przede wszytskim z projektów biurowych, przygotowując się do zagospodarowania terenów po firmie WZ Graf w Warszawie „podkupuje” francuskiej konkurencji specjalistów od mieszkaniówki...           n

Ewa Andrzejewska