Pragi aż żal

Stołeczna Praga ma potencjał, by stać się centrum miasta. Jak widać potencjał jednak nie wystarcza, bo biurowców tu jak na lekarstwo

O warszawskiej dzielnicy Praga można powiedzieć wiele, ale na pewno nie to, że jest daleko od centrum stolicy. Co zatem sprawia, że grunty są tu niemal 10-krotnie tańsze niż w sercu Warszawy, a nieliczne biurowce mają więcej pustostanów od stołecznej średniej? Sprawa jest prosta. Praga to… Praga. Wielu wciąż uważa, że to najniebezpieczniejsza i najbrudniejsza dzielnica miasta. Pytanie jak długo jeszcze?

Prawie pustynia

Prawa strona Warszawy dysponuje około 130 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, w większości zlokalizowanej przy ul. Ostrobramskiej oraz wzdłuż ulic Grochowskiej i Targowej, czyli przy głównych arteriach komunikacyjnych Pragi. Współczynnik niewynajętej powierzchni dla prawej strony Wisły jest niski, ale większy niż stołeczna średnia – 4,4 proc. (dla całej Warszawy – 3,56 proc. licząc za trzy kwartały tego roku).

W 2007 roku na Pradze został oddany do użytku tylko jeden budynek, w którym znajdują się m.in. biura o powierzchni 3,5 tys. mkw. Zbudowała go Instytucja Filmowa Max-Film, a nosi nazwę NoveKino Praha i oprócz biur mieści sale dla amatorów filmów.

– Wspomniane 3,5 tys. mkw. to zaledwie 6 proc. powierzchni, która w pierwszych trzech kwartałach bieżącego roku trafiła na rynek biurowy Mokotowa, co dobitnie pokazuje różnicę w aktywności deweloperów w tych dwóch rejonach. Spory rozdźwięk między Mokotowem i Pragą występuje również w przypadku czynszów – miesięczna stawka za mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej na Pradze kształtuje się obecnie na poziomie 13-14,50 euro, zaś na Mokotowie – 14-16 euro – mówi Mateusz Polkowski, starszy analityk Działu Badań Rynkowych i Doradztwa agencji Jones Lang LaSalle.

Taaaak tanio?

Działki pod zabudowę biurową w dobrych praskich lokalizacjach są dostępne praktycznie od ręki. Trudno podać średnią cenę metra kwadratowego terenu, ponieważ podczas jego sprzedaży ceny są negocjowane indywidualnie. Jerzy Dobrowolski, rzeczoznawca majątkowy z firmy Cushman & Wakefield, zaznacza jednak, że jeśli najlepsze i najdroższe działki w ścisłym centrum stolicy potrafią kosztować nawet 10 tysięcy euro za metr kwadratowy, to na pobliskiej Pradze ceny te spadają do około 1,5 tys. euro za metr kwadratowy.

Z informacji Cushman & Wakefield wynika, że w ciągu następnych pięciu lat na Pradze powstanie tylko niespełna 150 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej. Trzeba jednak pamiętać, że w ubiegłym miesiącu Polskie Koleje Państwowe ogłosiły zaproszenie do rokowań dla potencjalnych inwestorów do realizacji inwestycji przy dworcu kolejowym Warszawa Wschodnia. Inwestycja będzie polegała na wybudowaniu nowego dworca kolejowego oraz kompleksu budynków komercyjnych, w tym również biurowców. Termin rozpoczęcia inwestycji to lata 2009/2010. Powierzchnia gruntu planowana pod zabudowę w tym projekcie to 16 ha. Bliższe informacje na jego temat miały być jednak podane w połowie listopada.

– Jeżeli mowa o nowych inwestycjach na Pradze, to na pewno należy wspomnieć BBI Investment, które przejęło kompleks budynków wytwórni wódek Koneser. Do 2010 roku powstanie tu 60 tys. mkw. powierzchni, z czego jedną trzecią zajmą mieszkania, resztę m.in. biura. Na przełomie 2010 i 2011 roku, ok. 20 tys. mkw biur stworzy także Metropol Group – opowiada Alicja Sitkowska z firmy Cushman & Wakefield.

Z planami czy bez?

Stołeczny ratusz, przynajmniej teoretycznie, od lat próbuje skłonić deweloperów i inwestorów do lokowania biurowców po prawej stronie Wisły. W praktyce na Pradze nie ma jednak planów zagospodarowania przestrzennego. I także dlatego inwestycji jest tak mało.

– Plany są w przygotowaniu. Najszybciej – bo w przyszłym roku – powinniśmy upublicznić je dla Stadionu Dziesięciolecia oraz dla Portu Praskiego, co nie zmieni faktu, że funkcja terenu określona została już wcześniej jako centrotwórcza i wszelkie usługi są tu jak najbardziej wskazane – zapewnia Małgorzata Perlińska z Biura Architektury i Planowania Przestrzennego ratusza.

Magistrat podzielił nawet Pragę na kilka oddzielnych rewirów inwestycyjnych. Mają one łącznie grubo ponad 100 należących do miasta hektarów. W kierunku ZOO jest „Nowa Praga 1” i „Nowa Praga 2.”, oddzielny teren stanowi Stadion Dziesięciolecia, kolejny to Port Praski.

W porcie na terenie Pragi Północ pomiędzy kolejową linią średnicową a Wisłą już dawno zresztą powinno się coś dziać... Obszar obejmuje około 50 ha pomiędzy nasypem kolejowym od strony ul. Sokolej i ulicami Jagiellońską, Zamoyskiego i Okrzei. Po zbudowaniu Mostu Świętokrzyskiego teren został przekazany firmie Elektrim w ramach rozliczenia kosztów budowy. Miał być wykorzystany pod zabudowę handlową i mieszkaniową. Zaplanowano w nim budowę biur i apartamentów oraz obiektów hotelowo-usługowych z dużym udziałem zieleni. Jednak ze względu na trudną – w ostatnich latach – sytuację finansową Elektrimu nie zostały w Porcie Praskim uruchomione żadne prace. – Współpracujemy z partnerem, by ta inwestycja nabrała tempa – mówi Małgorzata Perlińska reprezentująca władze Warszawy.

Przenieść zoo?

Biorąc pod uwagę wszystkie, obiektywne i nieobiektywne, trudności stojące na drodze, by Praga stała się pełnoprawną częścią stołecznego centrum, warto zaznaczyć, że – zrealizowany tu kilka lat temu przez Platan Group budynek Centrum Milenium przy ul. Kijowskiej 1, pokazuje, że projekty oferujące dobry standard biurowy mogą sprawdzać się również w tej części miasta. Z drugiej strony zdaniem ekspertów dzielnica nadal nie potrafi przełamać swojej peryferyjności. Wciąż szwankuje komunikacja, chociaż dojazd w porze porannego szczytu jest lepszy niż np. na Mokotów.

– Atrakcyjność inwestycyjną Pragi mogą znacząco podnieść tylko drastyczne zmiany. Budowa dwóch dodatkowych mostów z lewobrzeżną Warszawą, w tym jednego na wysokości ulicy Karowej. Drugim mostem mógłby być planowany od lat most Krasińskiego. Do tego na Pradze trzeba drugiej nitki metra – mówi Jerzy Dobrowolski z C&W i dodaje, że wiele zmieniłoby się także, gdyby znalazł się inwestor z takimi pieniędzmi, które przekonałyby stołeczne władze do przenosin praskiego ogrodu zoologicznego. – Te tereny dla biurowców – z panoramą na Stare Miasto – są bodaj najatrakcyjniejsze w całej dzielnicy – zaznacza Dobrowolski.

Niepewne Euro 2012

Czy na spełnienie tych wszystkich postulatów jest szansa? Na Pragę, niemal jak zbawienie, spadło Euro 2012, które Polska zorganizuje wspólnie z Ukrainą. Budowa głównej areny mistrzostw – Stadionu Narodowego – na terenach przy Stadionie Dziesięciolecia, bardzo blisko centrum dzielnicy, zmieni zarówno okolicę, jak i jej postrzeganie. Tym bardziej, że jak mówi Małgorzata Perlińska ze stołecznego magistratu, wokół praskiego stadionu muszą powstać inwestycje do komercyjnego wykorzystania. – Przecież takie biurowce mogłyby na stadion zarabiać – zauważa Małgorzata Perlińska.

Z drugiej jednak strony ostatnio gruchnęła wieść, że możliwa jest lokalizacja Stadionu Narodowego na Euro 2012 poza stołeczną Pragą. W peryferyjnej dzielnicy Warszawy – na Białołęce, lub poza miastem – w Łomiankach. Jak więc będzie? Jak nie dla kibiców, to możliwość kupna terenów Stadionu Dziesięciolecia dostaną inwestorzy. A to chyba dobrze.      n

Karol P. Bogusz