Kolej z posagiem wyda się za inwestora

Polskie Koleje Państwowe mają bardzo bogate portfolio nieruchomości i mówią o chęci współpracy z deweloperami i inwestorami przy ich zagospodarowywaniu. Czy zapewnienia te – dotychczas pozostające w sferze deklaracji – przyjmą wreszcie materialną postać? Szansę ku temu daje mobilizacja przed Euro 2012 – twierdzi Jarosław Adwent, członek zarządu i dyrektor zarządzania nieruchomościami Polskich Kolei Państwowych

z Karol P. Bogusz, „Eurobuild Poland”: – Podobno za kilka lat wysiadać będziemy z pociągów na nowoczesnych dworcach?

Jarosław Adwent, członek zarządu, dyrektor zarządzania nieruchomościami Polskich Kolei Państwowych: – W pierwszej kolejności zadbamy o Warszawę Wschodnią, Zachodnią i Katowice. Modernizacje obejmą jednak też dworce główne we Wrocławiu, Kielcach, Szczecinie, Sopocie, Łodzi Fabrycznej, Częstochowie, czy Chorzowie Batorym. Chcemy również poprawić wygląd dworca Warszawa Centralna. Szczególnie wyremontować podziemia.

z Przez tyle lat nie było można. Teraz się uda? To byłby cud.

– Nie cud, lecz realizacja strategii zagospodarowania nieruchomości PKP, którą przygotowaliśmy w lutym tego roku. A właściwie przyspieszenie jej realizacji. Po pierwsze – dzięki perspektywie Euro 2012 i specustawie dotyczącej piłkarskiej imprezy, która nieco rozwiązała nam ręce. Po drugie dzięki rosnącemu popytowi wśród deweloperów i nieruchomościowych inwestorów na nasze aktywa. Na nasz stary, nieczynny, dworzec w Katowicach – który PKP sprzedało ostatnio za 45,5 miliona złotych – było wielu chętnych.

z Czyli PKP tych dworców nie będzie remontować same tylko wspólnie z biznesem… W ramach partnerstwa publiczno prywatnego?

– Poprzez współpracę dwóch podmiotów handlowych działających na rynku. My wnosimy grunt, nasz biznesowy partner wnosi kapitał. Zrealizujemy te inwestycje tak, jak w przypadku biurowca w centrum Katowic, tuż obok Spodka. Najpierw będzie seminarium, na którym poinformujemy inwestorów o naszych planach dotyczących inwestycji. Potem zainteresowani przedłożą memorandum. Część z nich przystąpi później do rokowań. A na końcu wybierzemy najlepszą ofertę. Sprawa jest prosta: my ze swojej strony dajemy grunty wokół dworców, które inwestor komercyjnie zagospodaruje – jednocześnie modernizując dworzec. Po zakończeniu inwestycji zostawimy sobie dworzec i pewnie wielopoziomowy parking przed nim. W spółce prawa handlowego zarządzającej wybudowanym przez inwestora komercyjnym kompleksem będziemy też posiadali udziały, adekwatne do naszego wkładu w postaci gruntu. Najbliższe rokowania odbędą się w sprawie inwestycji na stołecznej Pradze w okolicach Dworca Wschodniego. To świetny teren, blisko centrum Warszawy. Powierzchnia gruntu planowana pod zabudowę w tym projekcie obejmuje około 16 ha. I to tuż obok planowanego Stadionu Narodowego.

z Właśnie – a ile wy właściwie macie tych gruntów? Takich jak na Pradze, do skomercjalizowania, scalonych i z uregulowanymi sprawami własności?

– Około 10 tysięcy hektarów w całej Polsce. Większa część z nich jest już scalona. Podjęliśmy też współpracę z większością interesujących nas samorządów w sprawie procedury przewłaszczeniowej na rzecz PKP tych kawałków, które nie są nasze, a stoją na przeszkodzie w przeprowadzeniu inwestycji. Od niektórych prezydentów już mamy zapewnienie, że gdy znajdziemy inwestora nie będzie problemu. To wszystko zależy zresztą od specyfiki miasta. Prezydent Katowic, Piotr Uszok zadeklarował nawet, że w razie potrzeby, udostępni inwestorom dwa hektary sąsiadujące z naszą działką.

We wspomnianej puli 10 tysięcy hektarów są również działki oddalone od dworców, takie jak ten w rejonie ul. Ordona w Warszawie, na którym wspólnie z PKO Inwestycje budujemy mieszkania.

z Na ile PKP szacuje wartość wspomnianych inwestycji i co na tych – waszych dziś działkach przy dworcach – miałoby w przyszłości powstać? Chyba nie tylko galerie handlowe, tak jak w Warszawie Wileńskiej…

– Wartość wszystkich inwestycji trudno szacować. Projekty: katowicki, czy stołeczne mogą być warte nawet kilkaset milionów euro, ale potencjalne zyski będą kilkunastokrotnie wyższe, gdyż z głównego dworca na Górnym Śląsku rocznie korzysta kilkanaście milionów klientów. My jednak operować będziemy głównie wartością aportów w postaci gruntów. Pieniądze na inwestycje wyłoży inwestor. Pewnie część z nich uda się także pozyskać ze środków UE, czy budżetu centralnego, na co przyzwala specustawa o Euro 2012.

Co do funkcji okołodworcowych terenów, decydujące zdanie będzie miał deweloper-inwestor. Niemniej wyobrażam sobie, że będą to szeroko rozumiane usługi, rozrywka, kina, kręgielnie, restauracje, kawiarnie, handel, pewnie także biurowce. Proszę pamiętać, że główne dworce PKP leżą zwykle w kluczowych, często najlepszych częściach metropolii i miast, zatem zmodernizowane dworce i tereny przyległe do nich wpłyną pozytywnie nie tylko na wizerunek kolei – co na pewno zwiększy liczbę podróżnych – ale i na wizerunek miast: Wrocławia, Warszawy, Poznania, Katowic, itd. Dzięki tym inwestycjom powstaną też nowe miejsca pracy.

z Pan roztacza iście świetlaną wizję… Tylko, że w Polsce odbyły się właśnie wybory. Czy te projekty nie upadną jeśli PO wymieni zarząd PKP?

– Pracujemy normalnie. Nie dajemy się zwariować.

z Czyli nie upadną?

– Nie, bo przed nami Euro 2012. Poza tym PKP na współpracy z inwestorami zarobi i będzie zarabiało, także po zakończeniu inwestycji jako jej udziałowiec. To się mojej firmie po prostu opłaca. Poza tym wszystko, co dotyczy gruntów i budynków, które przekażemy do dysponowania deweloperowi jest do cna transparentne. Żeby się zabezpieczyć, na każdy z projektów robimy pięć niezależnych wycen. Także wykorzystując rzeczoznawców spoza miasta – gdzie zamierzamy rozpocząć rokowania w sprawie dworca – oraz korzystając z niezależnych firm doradczych branży nieruchomości.

z Wspomniał pan o przetargu na stary dworzec w Katowicach. Na koniec więc zapytam – dużo macie jeszcze takich obiektów, które chcielibyście sprzedać?

– Sprzedażą komercyjną PKP objęły dotychczas szesnaście małych dworców i proces ten, chociażby ze względów ekonomicznych, będzie kontynuowany. Do zbycia przygotowywane są kolejne dworce, na przykład Zgorzelec – Miasto, Sycze, Nowe Czaple. Sprzedajemy przede wszystkim nieczynne obiekty – niemniej w wypadku, gdy usytuowane są one przy czynnych liniach kolejowych żądamy gwarancji dla utrzymania funkcji obsługi podróżnych. 17 dworców oddaliśmy też już w wieczystą dzierżawę – przede wszystkim samorządom.

n