EN

Zakup mieszkania w Warszawie coraz mniej dostępny. Idziemy w kierunku najmu

Sektor PRS powstał jako samodzielna klasa aktywów na dojrzałych europejskich rynkach wiele lat temu. Europa Środkowo-Wschodnia opierała się temu trendowi ze względu na duże przywiązanie ludzi do własności. Teraz to się zmienia. Ceny mieszkań poszybowały w górę, a warunki ekonomiczne nie zachęcają do zakupu. Warszawa, podobnie jak Praga i Bratysława, znajdują się w pierwszej piątce najmniej dostępnych miast europejskich pod względem zakupu nieruchomości. To skłania do korzystania z najmu, w czym deweloperzy dostrzegają szasnę.

Pandemia w znaczący sposób wpłynęła na sektor nieruchomości, potęgując i przyspieszając wiele zmian. Już w 2021 roku wolumeny inwestycyjne w regionie EMEA zamiast płynąć do biur, zostały skierowane w stronę magazynów i mieszkań. Wzrost w tych sektorach wyniósł odpowiednio 137 proc. i 152 proc. Rok 2021 był najlepszy w historii, a całkowity obrót inwestycjami mieszkaniowymi wyniósł 109 mld euro, czyli dwukrotnie więcej niż średnia z poprzednich pięciu lat. Pomimo narastających wyzwań politycznych, gospodarczych i finansowych od początku 2022 roku, aktywność inwestycyjna w sektorze mieszkaniowym trzyma się świetnie. W I półroczu 2022 roku zainwestowano około 32 mld euro w całym regionie EMEA, czyli o 7 proc. mniej niż w tym samym okresie ubiegłego roku, ale o 8 proc. więcej niż wynosi średnia pięcioletnia.

Rozwój PRS w Europie Środkowo-Wschodniej

Rynek inwestycji w nieruchomości mieszkaniowe w ciągu ostatnich pięciu lat mocno się rozrósł, ale pozostał ograniczony geograficznie. Niemcy odpowiadały za jedną trzecią całkowitego wolumenu inwestycji, a ich udział stale wzrastał. Kraje skandynawskie przyciągnęły około jedną piątą wolumenu, a Wielka Brytania znalazła się na trzecim miejscu z 14 proc. udziałem. Warto odnotować mocną pozycję Madrytu i Barcelony, bo te miasta stanowią przykład tego, jak szybko sektor PRS może pojawić się na rynkach niebędących kluczowymi. To dobry punkt odniesienia dla stolic Europy Środkowo-Wschodniej.

Aktualnie Europa Środkowo-Wschodnia ma 1 proc. udziału w wolumenie inwestycji mieszkaniowych w Europie, z około 1,8 mld euro inwestycji mieszkaniowych zrealizowanych w latach 2017-2021. Wartość ta została zwiększona dzięki jednej transakcji portfelowej w Czechach w 2020 roku o wartości aż 1,3 mld euro. Wyłączając tę transakcję, średnia wielkość transakcji pozostaje w przedziale 20 mln euro, a całkowity obrót to około 105 mln euro rocznie. Widać jednak spory wzrost rok do roku na pięciu głównych rynkach, czyli w Czechach, Polsce, Rumunii, Słowacji oraz Węgrzech. Ogólny wolumen inwestycyjny zwiększył się w tych krajach o 36 proc. rok do roku w pierwszej połowie 2022 roku, a wolumen inwestycji mieszkaniowych dotrzymał kroku i osiągnął około 130 mln euro, czyli o 38 proc. więcej rok do roku. Na razie ta liczba pozostaje niska, ale pokazuje tendencję wzrostową.

Analizując poszczególne kraje, największy udział w całkowitym wolumenie inwestycji w sektorze mają Czechy ze względu na transakcję portfelową z 2020 roku. Bez niej Polska i Czechy mają mniej więcej równy udział i odpowiadają za około 94 proc. całego rynku od 2016 roku. Na Rumunię przypada 5 proc., Słowację 1 proc., natomiast na Węgrzech nie zarejestrowano do tej pory żadnej aktywności. Duża różnica między wolumenami koresponduje ze względną dojrzałością sektora: Polska i Czechy wyprzedzają inne kraje regionu pod względem wolumenu inwestycji w PRS, bo coraz więcej deweloperów uznaje budownictwo na wynajem za realną alternatywę dla budownictwa na sprzedaż.

PKB na mieszkańca a własność mieszkań

Rynek najmu mieszkań rozwijał się wraz z rozwojem gospodarczym na głównych rynkach europejskich i istnieje wyraźna odwrotna korelacja pomiędzy poziomem PKB na mieszkańca a wskaźnikiem własności mieszkań. Im wyższy poziom PKB w danym kraju, tym większą rolę odgrywa rynek najmu. Ekonomiczne podstawy tej korelacji są proste: nieruchomości zawsze służyły jako bezpieczne aktywa, a rynek deweloperski nigdy nie zdołał nadążyć za rosnącym apetytem kapitału inwestycyjnego. Potęgowała to kompresja stóp procentowych i obniżanie kosztów finansowych, co przerywały jedynie okresy kryzysów gospodarczych.

Akumulacja bogactwa doprowadziła do wysokich cen mieszkań – w perspektywie na prawie wszystkich rynkach. Wysokie ceny nieruchomości stwarzają duże możliwości dla deweloperów i inwestorów, ale także skutkują spadającą dostępnością dla klienta indywidualnego. To promuje rynek najmu, którego znaczenie w Europie Środkowo-Wschodniej rośnie. Nadal jednak własność króluje i jej wskaźnik w 2020 roku wyniósł 96 proc. w Rumunii, 92 proc. na Słowacji, 91 proc. na Węgrzech, 86 proc. w Polsce i 79 proc. w Czechach. Dla porównania w Niemczech to tylko 51 proc. To się będzie jednak zmieniało. Obecnie Czechy, Polska, Rumunia, Słowacja oraz Węgry mają średni poziom PKB około 32,9 tys. euro na mieszkańca. W miastach Europy Zachodniej ta średnia wartość wynosi 68,3 tys. euro na mieszkańca. Przewiduje się, że wzrost gospodarczy będzie kontynuowany, a poziom PKB na mieszkańca wzrośnie do końca obecnej dekady o 45 proc. w Bukareszcie, 35-40 proc. w Budapeszcie i Warszawie oraz 25 proc. w Bratysławie i Pradze. To oznacza, że w ciągu najbliższych kilku lat stolice Europy Środkowo-Wschodniej osiągną poziom gospodarczy dzisiejszego Berlina czy Wiednia. To wpłynie na podstawy rynku mieszkaniowego w podobny sposób, jak miało to miejsce w miastach Europy Zachodniej. Zwłaszcza, że już teraz dostępność mieszkań w Europie Środkowo-Wschodniej jest słaba.

Według Eurostatu średnia UE w 2021 roku mówiła o tym, że potrzeba 12,3 lat średniego dochodu, żeby kupić mieszkanie o powierzchni 75 mkw. Ten sam wskaźnik wynosił 14,5 w Bukareszcie, 16,2 w Budapeszcie, 19,4 w Warszawie, 23,1 w Bratysławie i aż 24,5 w Pradze. Z tymi wskaźnikami Praga jest najmniej przystępnym miastem w całej UE dla osób kupujących pierwsze mieszkanie, Bratysława zajmuje trzecie miejsce, a Warszawa czwarte.

Ostatnie komentarze

Rola property managera w budowie i utrzymaniu wartości nieruchomości komercyjnych

Rola property managera w budowie i utrzymaniu wartości nieruchomości komercyjnych

schedule 02 lutego 2023

Nieruchomość komercyjna to złożony ekosystem, na który wpływ wywiera wiele czynników wewnętrznych i zewnętrznych. Sam budynek silnie oddziałuje na otoczenie, determinując m.in. prz ...

Wojciech Zawierucha, dyrektor operacyjny
Ceres Management Services

Prognozowanie globalnych przepływów kapitałowych

Prognozowanie globalnych przepływów kapitałowych

schedule 30 stycznia 2023

Opracowany przez specjalistów Knight Frank model Capital Gravity stanowi podstawę badań i analiz służących opracowaniu wydawanego co roku raportu Active Capital. W tym roku, po raz ...

Victoria Ormond, head of Capital Market Research
Knight Frank

Produkcja prześcignęła e-commerce

Produkcja prześcignęła e-commerce

schedule 24 stycznia 2023

Miniony rok na rynku magazynowym był bardzo podobny do 2021 roku. Wybudowano i wynajęto podobną ilość powierzchni. Zmianie uległy sektory napędzające rozwój magazynów. Zamiast e-co ...

Beata Hryniewska, szefowa Działu Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych
CBRE

Wzmocnienie łańcuchów nowym wyzwaniem dla firm

Wzmocnienie łańcuchów nowym wyzwaniem dla firm

schedule 23 stycznia 2023

Pandemiczne zawirowania, w tym polityka „zero covid” w Chinach, wpływ zmian klimatu, spadek stawek frachtu morskiego z Chin oraz poprawa dostępności komponentów do prod ...

Przemysław Piętak, dyrektor ds. doradztwa w łańcuchu dostaw
CBRE

Inwestorzy odżyją na wiosnę

Inwestorzy odżyją na wiosnę

schedule 19 stycznia 2023

Sytuacja na polskim rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne jest mocno związana z tym, co dzieje się globalnie. Pierwszy szok spowodowany wojną w Ukrainie już minął, choć podob ...

Przemysław Felicki, dyrektor w dziale rynków kapitałowych
CBRE

Co w e-commerce piszczy

Co w e-commerce piszczy

schedule 17 stycznia 2023

W najnowszym raporcie „Europe’s Last Mile. European Logistics Report 2022”, analitycy wymieniają najważniejsze wnioski wynikających z analizy europejskiego rynku, ...

Michał Kozdrój, head of Industrial Agency
Knight Frank

W 2022 roku Polacy wrócili na zakupy i wydają więcej niż przed pandemią

W 2022 roku Polacy wrócili na zakupy i wydają więcej niż przed pandemią

schedule 13 stycznia 2023

Początek 2022 roku upłynął w sektorze handlowym pod znakiem Covid-19. Jednak już w kolejnych miesiącach widać było wyniki wyższe niż w 2019 roku i to pomimo wojny oraz inflacji. Kl ...

Magdalena Frątczak, szefowa Sektora Handlowego
CBRE

Zmieniają się strategie deweloperów. To szansa dla kupujących i sprzedających grunty

Zmieniają się strategie deweloperów. To szansa dla kupujących i sprzedających grunty

schedule 11 stycznia 2023

Rynek budowlany spowolnił, zmianom uległy również strategie deweloperów dotyczące zakupu gruntów. Część z nich wciąż inwestuje, ale głównie w największych miastach i centralnych lo ...

Agnieszka Jankowska, dyrektor w dziale Investment Properties
CBRE

W 2022 roku to mieszkania były najbliżej ochrony oszczędności przed inflacją

W 2022 roku to mieszkania były najbliżej ochrony oszczędności przed inflacją

schedule 10 stycznia 2023

Jeszcze w III kwartale 2022 roku ceny nieruchomości rosły tak wyraźnie, że właściciele mieszkań na wynajem mogli realnie zarobić. Na dane zamykające cały ubiegły rok wciąż czekamy. ...

Bartosz Turek, Oskar Sękowski,
HRE Investments

Pięć trendów w inwestycjach w 2023

Pięć trendów w inwestycjach w 2023

schedule 02 stycznia 2023

Upraszczanie łańcuchów dostaw, odpowiedzialność środowiskowa, rosnąca rola kalkulowania ryzyka – to z jedne z najważniejszych trendów w inwestowaniu, które w 2023 roku będą o ...

Radosław Jodko, ekspert ds. inwestycji
RRJ Group

Rynek biurowy - podsumowanie i perspektywy

Rynek biurowy - podsumowanie i perspektywy

schedule 28 grudnia 2022

Rok 2022 na polskim rynku biurowym upłynął pod znakiem działań podejmowanych w celu złagodzenia skutków wywołanych przez wojnę w Ukrainie oraz wysokich kosztów budowy i aranżacji b ...

Anna Osiecka, associate director, Dział Reprezentacji Najemców Biurowych
Newmark Polska

Dobry rok dla retailu

Dobry rok dla retailu

schedule 27 grudnia 2022

Mijający rok z całą pewnością dołożył zmartwień inwestorom i zarządcom centrów handlowych. Część inwestycji została zarzucona lub zamrożona na lepsze czasy. Znaczna część jednak je ...

Anna Malcharek, dyrektor zarządzajaca
Gemini Holding

Kategorie