Zakup mieszkania w Warszawie coraz mniej dostępny. Idziemy w kierunku najmu

Sektor PRS powstał jako samodzielna klasa aktywów na dojrzałych europejskich rynkach wiele lat temu. Europa Środkowo-Wschodnia opierała się temu trendowi ze względu na duże przywiązanie ludzi do własności. Teraz to się zmienia. Ceny mieszkań poszybowały w górę, a warunki ekonomiczne nie zachęcają do zakupu. Warszawa, podobnie jak Praga i Bratysława, znajdują się w pierwszej piątce najmniej dostępnych miast europejskich pod względem zakupu nieruchomości. To skłania do korzystania z najmu, w czym deweloperzy dostrzegają szasnę.

Pandemia w znaczący sposób wpłynęła na sektor nieruchomości, potęgując i przyspieszając wiele zmian. Już w 2021 roku wolumeny inwestycyjne w regionie EMEA zamiast płynąć do biur, zostały skierowane w stronę magazynów i mieszkań. Wzrost w tych sektorach wyniósł odpowiednio 137 proc. i 152 proc. Rok 2021 był najlepszy w historii, a całkowity obrót inwestycjami mieszkaniowymi wyniósł 109 mld euro, czyli dwukrotnie więcej niż średnia z poprzednich pięciu lat. Pomimo narastających wyzwań politycznych, gospodarczych i finansowych od początku 2022 roku, aktywność inwestycyjna w sektorze mieszkaniowym trzyma się świetnie. W I półroczu 2022 roku zainwestowano około 32 mld euro w całym regionie EMEA, czyli o 7 proc. mniej niż w tym samym okresie ubiegłego roku, ale o 8 proc. więcej niż wynosi średnia pięcioletnia.

Rozwój PRS w Europie Środkowo-Wschodniej

Rynek inwestycji w nieruchomości mieszkaniowe w ciągu ostatnich pięciu lat mocno się rozrósł, ale pozostał ograniczony geograficznie. Niemcy odpowiadały za jedną trzecią całkowitego wolumenu inwestycji, a ich udział stale wzrastał. Kraje skandynawskie przyciągnęły około jedną piątą wolumenu, a Wielka Brytania znalazła się na trzecim miejscu z 14 proc. udziałem. Warto odnotować mocną pozycję Madrytu i Barcelony, bo te miasta stanowią przykład tego, jak szybko sektor PRS może pojawić się na rynkach niebędących kluczowymi. To dobry punkt odniesienia dla stolic Europy Środkowo-Wschodniej.

Aktualnie Europa Środkowo-Wschodnia ma 1 proc. udziału w wolumenie inwestycji mieszkaniowych w Europie, z około 1,8 mld euro inwestycji mieszkaniowych zrealizowanych w latach 2017-2021. Wartość ta została zwiększona dzięki jednej transakcji portfelowej w Czechach w 2020 roku o wartości aż 1,3 mld euro. Wyłączając tę transakcję, średnia wielkość transakcji pozostaje w przedziale 20 mln euro, a całkowity obrót to około 105 mln euro rocznie. Widać jednak spory wzrost rok do roku na pięciu głównych rynkach, czyli w Czechach, Polsce, Rumunii, Słowacji oraz Węgrzech. Ogólny wolumen inwestycyjny zwiększył się w tych krajach o 36 proc. rok do roku w pierwszej połowie 2022 roku, a wolumen inwestycji mieszkaniowych dotrzymał kroku i osiągnął około 130 mln euro, czyli o 38 proc. więcej rok do roku. Na razie ta liczba pozostaje niska, ale pokazuje tendencję wzrostową.

Analizując poszczególne kraje, największy udział w całkowitym wolumenie inwestycji w sektorze mają Czechy ze względu na transakcję portfelową z 2020 roku. Bez niej Polska i Czechy mają mniej więcej równy udział i odpowiadają za około 94 proc. całego rynku od 2016 roku. Na Rumunię przypada 5 proc., Słowację 1 proc., natomiast na Węgrzech nie zarejestrowano do tej pory żadnej aktywności. Duża różnica między wolumenami koresponduje ze względną dojrzałością sektora: Polska i Czechy wyprzedzają inne kraje regionu pod względem wolumenu inwestycji w PRS, bo coraz więcej deweloperów uznaje budownictwo na wynajem za realną alternatywę dla budownictwa na sprzedaż.

PKB na mieszkańca a własność mieszkań

Rynek najmu mieszkań rozwijał się wraz z rozwojem gospodarczym na głównych rynkach europejskich i istnieje wyraźna odwrotna korelacja pomiędzy poziomem PKB na mieszkańca a wskaźnikiem własności mieszkań. Im wyższy poziom PKB w danym kraju, tym większą rolę odgrywa rynek najmu. Ekonomiczne podstawy tej korelacji są proste: nieruchomości zawsze służyły jako bezpieczne aktywa, a rynek deweloperski nigdy nie zdołał nadążyć za rosnącym apetytem kapitału inwestycyjnego. Potęgowała to kompresja stóp procentowych i obniżanie kosztów finansowych, co przerywały jedynie okresy kryzysów gospodarczych.

Akumulacja bogactwa doprowadziła do wysokich cen mieszkań – w perspektywie na prawie wszystkich rynkach. Wysokie ceny nieruchomości stwarzają duże możliwości dla deweloperów i inwestorów, ale także skutkują spadającą dostępnością dla klienta indywidualnego. To promuje rynek najmu, którego znaczenie w Europie Środkowo-Wschodniej rośnie. Nadal jednak własność króluje i jej wskaźnik w 2020 roku wyniósł 96 proc. w Rumunii, 92 proc. na Słowacji, 91 proc. na Węgrzech, 86 proc. w Polsce i 79 proc. w Czechach. Dla porównania w Niemczech to tylko 51 proc. To się będzie jednak zmieniało. Obecnie Czechy, Polska, Rumunia, Słowacja oraz Węgry mają średni poziom PKB około 32,9 tys. euro na mieszkańca. W miastach Europy Zachodniej ta średnia wartość wynosi 68,3 tys. euro na mieszkańca. Przewiduje się, że wzrost gospodarczy będzie kontynuowany, a poziom PKB na mieszkańca wzrośnie do końca obecnej dekady o 45 proc. w Bukareszcie, 35-40 proc. w Budapeszcie i Warszawie oraz 25 proc. w Bratysławie i Pradze. To oznacza, że w ciągu najbliższych kilku lat stolice Europy Środkowo-Wschodniej osiągną poziom gospodarczy dzisiejszego Berlina czy Wiednia. To wpłynie na podstawy rynku mieszkaniowego w podobny sposób, jak miało to miejsce w miastach Europy Zachodniej. Zwłaszcza, że już teraz dostępność mieszkań w Europie Środkowo-Wschodniej jest słaba.

Według Eurostatu średnia UE w 2021 roku mówiła o tym, że potrzeba 12,3 lat średniego dochodu, żeby kupić mieszkanie o powierzchni 75 mkw. Ten sam wskaźnik wynosił 14,5 w Bukareszcie, 16,2 w Budapeszcie, 19,4 w Warszawie, 23,1 w Bratysławie i aż 24,5 w Pradze. Z tymi wskaźnikami Praga jest najmniej przystępnym miastem w całej UE dla osób kupujących pierwsze mieszkanie, Bratysława zajmuje trzecie miejsce, a Warszawa czwarte.