Polska Rekordowo niska aktywność budowlana

W II połowie do użytku oddane zostaną projekty V-Tower (28 tys. mkw.) oraz Studio A (23,5 tys. mkw.). Łącznie w I połowie 2025 roku na rynek trafiło 85,2 tys. mkw., a całkowita nowa podaż w 2025 roku może wynieść ponad 135 tys. mkw., zlokalizowanych głównie w Centrum.

W II kwartale aktywność najemców utrzymała się na poziomie zbliżonym do początku roku. Firmy zawarły kontrakty na blisko 155 tys. mkw., a całkowity wolumen transakcyjny w I połowie roku wyniósł 301,4 tys. mkw.

W ciągu ostatnich miesięcy w strukturze popytu dominowały renegocjacje i przedłużenia (59 proc.), co wynika z takich czynników jak: wysokie koszty fit-out’u, bardzo ograniczona dostępności powierzchni w budynkach młodszych niż pięć lat oraz mała liczba inwestycji w budowie z perspektywą ukończenia w kolejnych 24 miesiącach. Umowy najczęściej renegocjowali najemcy na Służewcu, gdzie od lat nie powstał żaden nowy biurowiec, oraz w Centrum. Pod względem branż, najwyższy udział w popycie przypadł firmom z sektora finansowego (26 proc.) oraz technologicznego (22 proc.), głównie za sprawą pojedynczych transakcji na dużą skalę – komentuje Mateusz Polkowski, head of Research & Consultancy, JLL.

Poziom nowej podaży pozostaje na niskim poziomie

Na koniec czerwca istniejące zasoby biurowe w Warszawie ukształtowały się na poziomie 6,33 mln mkw. Pozwolenie na użytkowanie uzyskały: kompleks The Bridge (51,8 tys. mkw.) oraz biurowiec Office House (27,8 tys. mkw.). Łącznie w I połowie 2025 roku na rynek trafiło 85,2 tys. mkw.
Eksperci JLL prognozują, że przy założeniu, , że deweloperzy zrealizują swoje projekty w terminie, całkowita nowa podaż w 2025 roku wyniesie ponad 135 tys. mkw. Według prognoz JLL w okresie między II połową 2025 a 2027 rokiem na rynek trafi jedynie 180 tys. mkw. powierzchni biurowej. Przy czym część projektów jest uzależniona od pozyskania kluczowego najemcy, co oznacza że mogą zostać uruchomione z opóźnieniem. Większość tego wolumenu zasili strefy centralne, ale będą to tylko cztery budynki biurowe. Jedyną większą inwestycją w budowie poza centrum miasta pozostaje Vena (15,4 tys. mkw.).

Czynsze z kolejnym wzrostem

Na koniec czerwca 2025 roku całkowity współczynnik pustostanów dla Warszawy wyniósł 10,8 proc., co jest wynikiem o 0,3 p.p. wyższym w stosunku do poprzedniego kwartału. Wyjątkowo wysoki, jak na obecne warunki rynkowe, kwartalny poziom nowej podaży przyczynił się do niewielkiego wzrostu współczynnika w centrum miasta (7,8 proc.). Wakat wzrósł również poza centrum (13,3 proc.), głównie z uwagi na relokacje i optymalizacje portfolio.
Dostarczenie nowej powierzchni w II połowie roku przełoży się na dalszy lekki wzrost współczynnika pustostanów. Należy jednak zaznaczyć, że jest to tylko tymczasowe odwrócenie trendu spadkowego. W perspektywie długoterminowej poziom wakatu w Warszawie będzie się obniżał, szczególnie w segmencie premium.

Ponownie obserwujemy wzrost czynszów w najlepszych warszawskich biurowcach. W centralnych lokalizacjach stawki zbliżają się do 29 euro/mkw. i nie mówimy tu o szczytach wież, ponieważ tam czynsze już dawno przekroczyły 30 euro. Spodziewamy się dalszej presji na podwyżki, ponieważ kluczowym czynnikiem jest tu bardzo niski, znacznie niższy od średniej, poziom pustostanów w najlepszym segmencie rynku. Przy ograniczonej nowej podaży będzie to napędzać ceny w kolejnych kwartałach. Warto dodać, że podwyżki w najlepszych obiektach w naturalny sposób otwierają przestrzeń do wzrostów także dla pozostałej części rynku – tłumaczy Piotr Kamiński, executive director, Office Agency, JLL.

Dziesięć nowych transakcji biurowych w stolicy

Całkowity wolumen inwestycji biurowych w Polsce w I połowie 2025 roku osiągnął 414 mln euro wobec około 800 mln euro w I połowie 2024. Z drugiej strony, 2025 rok odnotował drugą najwyższą liczbę transakcji (23) za I połowę roku, dorównując wynikowi z 2020 roku, jednak większość tych transakcji została zawarta w miastach regionalnych.

Rynek inwestycyjny powierzchni biurowych pozostaje spolaryzowany. Z jednej strony obserwujemy zainteresowanie inwestorów najlepszymi, dobrze zlokalizowanymi budynkami, gdzie występuje presja na wzrost czynszów. Z drugiej, transakcje typu core+/value-add w mniej prestiżowych lokalizacjach oferują bardziej atrakcyjne wyceny, szczególnie w porównaniu z obecnymi kosztami budowy. W rezultacie rynek staje się coraz bardziej atrakcyjny dla inwestorów prywatnych poszukujących wyższych stóp zwrotu oraz deweloperów zdolnych do zmiany przeznaczenia nieruchomości - komentuje Marcin Sulewski, Head of Office Investment, JLL.

Warszawa odpowiadała za 10 transakcji biurowych, stanowiących 53 proc. obrotów w I połowie 2025 roku. Największą transakcją była sprzedaż kompleksu biurowego Wronia 31, zlokalizowanego w pobliżu Ronda Daszyńskiego, przez LaSalleInvestment Management do Uniqa Real Estate. Pierwszą trójkę największych transakcji uzupełniły zmiana właściciela budynku Plac Zamkowy Business with Heritage, oraz nabycie Zaułek Piękna przez Syrena RE od ManovaPartners. Transakcje te potwierdzają ciągłe zainteresowanie centrum Warszawy.
Rosnąca liczba aktywnych inwestorów prywatnych jest widoczna głównie w mniej prestiżowych segmentach rynku i nie wpływa znacząco na oczekiwania co do stóp kapitalizacji dla obiektów najwyższej klasy. Jednakże rynek ma szanse jeszcze w tym roku być świadkiem transakcji biurowych typu „prime”.