Szanse i zagrożenia dla sektora magazynowego na rynkach wschodzących

Na koniec III kwartału 2022 roku zasoby rynku magazynowego w Polsce przekroczyły 27,4 mln mkw., co oznacza, że wolumen powierzchni magazynowej tylko w ciągu minionego roku wzrósł o 21,3 proc. Rynek nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce obejmuje osiem głównych obszarów koncentracji: Warszawę i okolice, Górny Śląsk, Polskę Centralną, Wielkopolskę, Dolny Śląsk, Szczecin, Trójmiasto i Kraków. Obok głównych hubów logistycznych w Polsce, rejonami, w których sektor magazynowy rozwija się coraz dynamiczniej są rynki wschodzące tj. region Kujaw (okolice Torunia i Bydgoszczy), region Podkarpacia (okolice Rzeszowa), region Polski Wschodniej (Białystok, Lublin, Olsztyn), okolice Opola, Kielc, Zielonej Góry, Legnicy oraz dobrze skomunikowane rejony usytuowane w pobliżu granicy Polski z Niemcami. I to te regiony mają do zaoferowania inwestorom ogromy potencjał.

Rynek magazynowy w Polsce jest obecnie najszybciej rozwijającym się sektorem nieruchomości. Głównymi argumentami przyciągającymi tak wiele krajowych i zagranicznych inwestycji jest strategiczna lokalizacja w centralnej części Europy, konkurencyjne stawki wynagrodzenia siły roboczej, oraz zachęty inwestycyjne dla inwestorów. Na koniec III kwartału 2022 roku zasoby rynku magazynowego w Polsce przekroczyły 27,4 mln mkw., co oznacza, że wolumen powierzchni magazynowej tylko w ciągu minionego roku wzrósł o 21,3 proc. Natomiast to rynki wschodzące są najdynamiczniej rozwijającym się rynkiem magazynowym w Polsce, z największą ilością podaży w budowie. Zasoby magazynowe w miastach zakwalifikowanych do tzw. rynków wschodzących na koniec III kwartału 2022 roku były szacowane łącznie na niemal 3,6 mln mkw i stanowiły 13 proc. wszystkich zasobów w Polsce. Rynki te rozwijają się aktualnie niezwykle dynamicznie ze względu na rosnące zainteresowanie najemców nowymi lokalizacjami, w których poprawia się infrastruktura komunikacyjna i dostępne są zasoby wykwalifikowanej kadry. Firmy produkcyjne i logistyczne coraz częściej poszukują alternatywnych lokalizacji ze względu na bardzo niską stopę bezrobocia i trudności w znalezieniu wystarczającej ilości pracowników w głównych hubach logistycznych. Realizacja m.in drogi międzynarodowej Via Carpatia zwiększy dostępność terenów usytuowanych w Polsce Wschodniej, umożliwiając dalszy rozwój rynku magazynowego w regionie województw: podlaskiego, lubelskiego, a także podkarpackiego.

Miasta położone blisko trasy S3, czyli Szczecin, Zielona Góra, Gorzów, Świebodzin, Skwierzyna, Sulechów, Iłowa, Nowa Sól i Szprotawa są bardzo ważne dla całego rynku magazynowego w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej, przede wszystkim przez dostępność dużej powierzchni magazynowej, która przyciąga najemców. A ta, zgodnie z pipeline’m deklarowanym przez deweloperów ma być jeszcze większa. Region ten jest postrzegany jako bardzo atrakcyjny, ponieważ rozległe tereny budują potencjał gruntów dostępnych pod realizację kolejnych inwestycji BTO i BTS. Tym rozwiązaniem na ścianie zachodniej są szczególnie zainteresowane firmy z Niemiec i z Azji. Z drugiej strony niepewność rynkowa wywołana konfliktem zbrojnym, rosnące stale rosnące koszty budowy i energii mogą mieć wpływ na wstrzymywanie nowych projektów, szczególnie tych realizowanych spekulacyjnie. Obserwujemy, że firmy niemieckie wstrzymują decyzje inwestycyjne licząc na stabilizacje na rynku energii, ale jest to zjawisko krótkoterminowe.

Duże zainteresowanie najemców budzi również centralna część Polski. Piła, Toruń, Bydgoszcz i Częstochowa, które w tej części Polski są postrzegane jako rynki wschodzące, są na celowniku firm szukających alternatywy dla dużych ośrodków miejskich. Nieruchomości w nich zlokalizowane są tańsze pod kątem najmu, ale jednocześnie są położone w dobrych punktach komunikacyjnych, blisko węzłów drogowych, autostrad i dróg ekspresowych, co gwarantuje szybkość transportu i dostaw. Niska stopa bezrobocia i ograniczona dostępność wykwalifikowanych pracowników w największych polskich miastach powoduje, że rośnie zainteresowanie inwestorów wschodnią częścią kraju. W Białymstoku, Lublinie, Olsztynie i Rzeszowie, czyli jej głównych ośrodkach mieszka ponad 1,6 mln ludzi. Za lokowaniem inwestycji w tej części Polski przemawia również relatywnie niższy koszt pracy w stosunku do reszty kraju, ale jednocześnie jest wysoka dostępność wykwalifikowanej kadry pracowniczej. Uniwersytety i wyższe szkoły prywatne oferują kierunki techniczne, których absolwenci są tak bardzo pożądani przez rynek pracy.

Warto zaznaczyć, że obszary rynków wschodzących są obecnie na fali wznoszącej i w minionym kwartale, właśnie na rynkach wschodzących do użytku oddana została największa ilość nowej powierzchni magazynowej spośród wszystkich rynków magazynowych w Polsce. Od początku bieżącego roku do użytku najemców trafiło około 726.800 mkw nowoczesnej powierzchni magazynowej, 65 proc. więcej niż w analogicznym okresem 2021 roku. Największe projekty, które w analizowanym okresie uzyskały pozwolenie na użytkowanie to: Hillwood Bydgoszcz (104.382 mkw.), Panattoni Park Rzeszów North (67 tys. mkw.), Panattoni Park Bydgoszcz IV (62 tys. mkw.). Kolejnym argumentem, który świadczy o atrakcyjności regionów wschodzących jest fakt, że nowa podaż zrealizowana od stycznia do końca września 2022 ponad dwukrotnie przewyższyła średnio roczną podaż z ostatnich 5 lat.

Od początku 2022 roku, wolumen podpisanych umów najmu w obszarach rozwijających się wyniósł około 715.100 mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, notując wzrost o 30 proc. w relacji do analogicznego okresu 2021 roku. Popyt na powierzchnię magazynową w III kwartale 2022 zarówno w odniesieniu do poprzedniego kwartału tego roku oraz do poprzedniego roku, zanotował wyraźny spadek. Należy jednak podkreślić, że 2021 rok był wyjątkowym okresem na rynkach wschodzących pod względem wolumenu transakcji z rekordowym wynikiem po stronie popytu. W rezultacie, niższy wolumen transakcji najmu w III kwartale 2022 roku nie wskazuje na spadek zainteresowania najemców regionem.