Rynek biurowy - podsumowanie i perspektywy

Rok 2022 na polskim rynku biurowym upłynął pod znakiem działań podejmowanych w celu złagodzenia skutków wywołanych przez wojnę w Ukrainie oraz wysokich kosztów budowy i aranżacji biur, a także dalszego upowszechnienia się modelu pracy hybrydowej. Natomiast wśród najważniejszych wyzwań 2023 roku możemy wymienić ograniczoną dostępność i wysokie koszty finansowania nowych inwestycji biurowych oraz konieczność poszukiwania oszczędności – zarówno przez najemców, jak i właścicieli biurowców.

Regiony wyprzedzają Warszawę

Pod koniec III kwartału 2022 roku całkowite zasoby nowoczesnych biur w Polsce wyniosły ponad 12,7 mln mkw. Do końca grudnia 2022 roku zaplanowano oddanie do użytku jeszcze ponad 100 tys. mkw., przy czym zasilą one wyłącznie regionalne rynki biurowe. W 2023 roku, m.in. ze względu na wysoki koszt i ograniczoną dostępność finansowania dłużnego, będziemy świadkami dalszego spadku aktywności deweloperów na rynku biurowym w całej Polsce. Zjawisko to będzie szczególnie widoczne w Warszawie, gdzie nowa podaż sięgnie zaledwie około 60 tys. mkw. Dodatkowo, w wyniku modernizacji budynku Warta Tower na rynek powróci też około 32 tys. mkw. biur. Natomiast rynki regionalne mogą liczyć na około 400 tys. mkw. nowej powierzchni w 2023 roku. W 2023 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce przekroczą 13 mln mkw., przy czym miasta regionalne łącznie wyprzedzą Warszawę pod względem ilości powierzchni do zaoferowania.

Więcej renegocjacji

Aktywność najemców utrzymuje się na dość wysokim poziomie. Od początku tego roku do końca III kwartału wynajęto ponad 1 mln mkw. biur, a w ostatnim kwartale 2022 roku możemy spodziewać się kolejnych transakcji na łącznie około 350 tys. mkw. Największym zainteresowaniem niezmiennie cieszą się biura, które umożliwiają elastyczne dostosowanie wynajmowanej powierzchni do zmieniających się potrzeb najemcy. Rosnące koszty funkcjonowania biura przyczyniły się do wzrostu zainteresowania rozwiązaniami technologicznymi, które pozwalają na optymalizację zużycia mediów, a zwłaszcza obniżenie kosztów energii elektrycznej.

W pierwszych trzech kwartałach 2022 roku podpisano 11 transakcji o powierzchni przekraczającej 10 tys. mkw. każda – siedem w Warszawie, trzy na głównych rynkach regionalnych oraz jedną w Bydgoszczy. Wśród typów umów dominowały umowy przednajmu oraz odnowienia i renegocjacje.

Od początku 2022 roku wyraźnie wzrasta udział renegocjowanych umów w całkowitym popycie, zwłaszcza w Warszawie, gdzie sięga on już prawie 40 proc. Proces ten będzie się nasilał, m.in. z powodu wysokich kosztów wykończenia biur oraz niewystarczającej podaży, szczególnie dużych powierzchni w centrum stolicy.

Energooszczędnie i elastycznie

Utrzymujące się wysokie koszty wykończenia powierzchni oraz wzrost zainteresowania nowoczesnymi rozwiązaniami z zakresu energooszczędności sprawiają, że coraz częściej podpisywane są umowy najmu na dłuższe okresy – na siedem, dziesięć lat w porównaniu z dotychczasowym standardem trzech, pięciu lat. Ma to związek z koniecznością zrównoważenia wyższych nakładów ponoszonych przez właścicieli biurowców, jak i rosnącą świadomością najemców w zakresie bardziej odpowiedzialnego korzystania z biur.

Model pracy hybrydowej już na stałe zagościł na polskim rynku biurowym, co powoduje, że najemcy coraz częściej oczekują od wynajmującego elastyczności oraz szybkiej reakcji na zmieniające się potrzeby. W związku z tym upowszechniają się także rozwiązania hybrydowe dotyczące wynajmu powierzchni biurowej, czyli łączenia najmu tradycyjnego z powierzchnią elastyczną (np. coworki).

Ze względu na rosnącą świadomość ekologiczną i społeczną zarówno właścicieli, jak i najemców, a także wdrożenie dyrektywy CSRD, która nakłada nowe obowiązki dotyczące raportowania niefinansowego, będziemy świadkami tworzenia się nowej formuły najmu. Oprócz podstawowych zapisów regulujących wynajem powierzchni, nowe umowy będą zawierały postanowienia dotyczące tzw. zielonych zasad i rozwiązań. Główne cele zielonych umów najmu to m.in. optymalizacja kosztów operacyjnych, ograniczenie negatywnego wpływu na środowisko, a także wsparcie realizacji założeń strategii ESG.