Rynek wtórny jest lepszym barometrem

Jak wynika z najnowszych danych NBP. mieszkania w największych miastach trzeba płacić o 9,5 proc. więcej niż przed rokiem. Pocieszeniem może być fakt, że dynamika ta od dwóch kwartałów spada. Do tego w 10 dużych miastach mieszkania były pod koniec roku trochę tańsze niż kwartał wcześniej. Trudno jednak liczyć na utrzymywanie się przecen, jeśli obserwowane obecnie ożywienie w mieszkaniówce okaże się trwałe. Zgodnie z prognozami HRE Think Tank, ceny mieszkań na koniec 2022 były wyższe niż pod koniec 2021 roku.

W ramach tego indeksu badane są nie tylko ceny mieszkań zapisywane w aktach notarialnych, ale też brana jest pod uwagę jakość sprzedawanych lokali. W efekcie dane są „czyszczone” z tego, że zmienia się struktura sprzedawanych nieruchomości. Gdybyśmy tego nie zrobili, to okazałoby się, że średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym rosła w badanym okresie wolniej, bo o 5,6 proc. - wynika z danych NBP. Jest to najpewniej efekt tego, że w obliczu trudniejszego dostępu do kredytów Polacy częściej kupują mieszkania o niższym standardzie i w gorszej lokalizacji, a więc po prostu tańsze. Indeks hedoniczny ma jednak za zadanie pokazywać jak zmieniają się ceny mieszkań o podobnej jakości, a nie tylko wyliczyć średnią cenę ze wszystkich transakcji wrzuconych do jednego worka. Jest to więc miara, która w dokładniejszy sposób pozwala śledzić tempo zmian cen mieszkań.

A jak sytuacja wyglądała na rynku pierwotnym? Tu niestety analitykom banku centralnego nie udało się stworzyć podobnego indeksu jak ten dla rynku mieszkań „z drugiej ręki”. Musimy więc posiłkować się bardziej zawodną zwykłą średnią ceną. Efekt? W przypadku mieszkań od deweloperów średnie stawki transakcyjne były w IV kwartale o 10,5 proc. wyższe niż w analogicznym okresie przed rokiem – wynika z najnowszych danych NBP. Dynamika była więc wyższa niż na rynku wtórnym, choć nie możemy zapomnieć, że deweloperzy w ostatnich kwartałach sprzedawali mniej mieszkań, co może niekiedy prowadzić do otrzymywania przypadkowych wyników. Przykład? Z danych posiadanych przez NBP wynika, że średnia cena transakcyjna mieszkań deweloperskich w IV kwartale 2022 roku wynosiła w Gdyni 13,6 tys. złotych za metr kwadratowy. To więcej niż średnia dla Warszawy (12,8 tys. za mkw.). Najnowszy gdyński wynik jest ponadto aż o 24 proc. wyższy niż rok wcześniej. Takie dane mogą sugerować, że w Gdyni pod koniec 2024 roku oferta tańszych mieszkań deweloperskich była wyprzedana. Przez to poszukując tańszego „M” Gdynianie częściej wybierali lokale z rynku wtórnego. Za to większy udział w transakcjach mieszkaniami od deweloperów miały lokale z wyższej półki cenowej, co zawyżyło średnią cenę transakcyjną. Póki więc najnowsze dane nie znajdą potwierdzenia w kolejnych raportach NBP, to nie powinniśmy przywiązywać się do myśli, że w Gdyni mieszkania są droższe niż w Warszawie.

Odwrotny mechanizm mógł za to zadziałać w Gdańsku, gdzie bank centralny zaraportował dwuprocentowy spadek cen mieszkań w ujęciu rok do roku. W ostatnich kwartałach ceny mieszkań w tym mieście wojewódzkim zmieniały się bardzo dynamicznie, zarówno w górę jak i w dół, co przy mniejszej liczbie zawieranych transakcji i ograniczonej ofercie mieszkań na sprzedaż powoduje, że wiarygodność tych danych spada. Między innymi dlatego to zmiany cen na rynku wtórnym, a nie pierwotnym często uznaje się za lepsze źródło danych o trendach panujących na rynku mieszkaniowym.

Spójrzmy więc co wynika z bardziej szczegółowych danych banku centralnego na temat cen mieszkań „z drugiej ręki”. Z jednej strony mamy informację, że indeks hedoniczny w IV kwartale rósł dla siedmiu najważniejszych rynków nie tylko w ujęciu rok do roku ale też kwartał do kwartału. To sugerowałoby, że ceny mieszkań nieprzerwanie rosną, choć już wolniej niż w poprzednich kwartałach. Gdy jednak spojrzymy głębiej, to okaże się, że na 10 rynkach w ciągu ostatniego kwartału mieszkania staniały. Takie wyniki indeks hedoniczny prezentuje dla Białegostoku, Bydgoszczy, Trójmiasta, Katowic, Kielc, Lublina, Łodzi, Olsztyna, Opola i Zielonej Góry. Mieszkania w tych miastach są wciąż wyraźnie droższe niż pod koniec 2021 roku, ale pocieszeniem jest fakt, że możemy za nie płacić choć odrobinę mniej niż w III kwartale 2022.

Czy te korekty się nasilą? Takiego scenariusza oczywiście nie można wykluczyć, choć dziś więcej przemawia za zupełnie odwrotnym rozwojem wydarzeń. Jeśli więc czekasz na niższe ceny mieszkań, to w 2023 roku możesz się nie doczekać. Już bowiem dziś zapowiedzi z jednej strony nowych podatków, a z drugiej rządowego programu tanich kredytów wzmogły zainteresowanie mieszkaniami ze strony kupujących z grubszym portfelem. Mówią o tym nie tylko dane na temat ruchu w internecie, ale również podsumowania na temat liczby mieszkań sprzedawanych przez deweloperów. Chociaż dane przedstawiane przez RynekPierwotny.pl i Otodom Analitycs wyraźnie się różnią, to łączy je jedno – sugerują one poprawę wyników sprzedaży deweloperów na największych rynkach.

I choć nie mamy gwarancji, że ten kierunek zmian będzie kontynuowany, to jednak wiele za tym przemawia. Utrzymywanie stóp procentowych na niezmienionym poziomie od pięciu miesięcy już dziś spowodowało, że kredyty trochę staniały i coraz częściej mówi się o tym, że ruch ten będzie kontynuowany. Do tego 7 lutego 2023 roku KNF zezwoliła bankom na ułatwienie dostępu do kredytów mieszkaniowych w przypadku długów z okresowo stałym oprocentowaniem. Efektem tego może być podniesienie zdolności kredytowej o około 20 proc. Ponadto wynagrodzenia Polaków mają w bieżącym roku rosnąć z dwucyfrową dynamiką.

Na to wszystko nakładają się też zapowiedzi rządu. Przecież informacja o podniesieniu podatków dla osób, które posiadając kilka mieszkań chciałyby kupić kolejne, może dziś skłaniać do poszukiwania lokum przed wejściem w życie nowych regulacji. Na osoby z grubszym portfelem podobnie może też działać zapowiedź rządowego programu ekstremalnie tanich kredytów dla osób, które chciałyby kupić pierwsze mieszkanie. Przecież jeśli dziś wiemy, że z programu skorzystać nie będziemy mogli, to pojawia się pokusa, aby kupić nieruchomość zanim oferta zostanie wyprzedana. Skoro już o programie tanich kredytów mowa, to rozwiązanie to wydaje się dziś na tyle atrakcyjne, że szybciej zabraknie w programie pieniędzy niż chętnych na kredyt czterokrotnie tańszy niż ten udzielany na standardowych warunkach. Jeśli więc wszystkie wspomniane zapowiedzi i prognozy staną się naszą rzeczywistością, to nadzieje na spadki cen mieszkań w 2023 roku mogą się okazać płonne.