Rozbieg przed skokiem

Bułgaria ma 7,8 mln mieszkańców i powierzchnię 111 tys. kmkw. Na koniec roku 2005 dochód narodowy brutto wyniósł 3450 dolarów. W tym roku oczekuje się wzrostu PKB o 6 proc., inflacja utrzymuje się na poziomie około 6,5 proc., zaś wartość zagranicznych inwestycji bezpośrednich wzrosła w ubiegłym roku o ponad 12 proc. Jednak najważniejsza liczba dla inwestorów zagranicznych to 2007 – szybko zbliżający się rok wstąpienia Bułgarii do Unii Europejskiej

– Perspektywa pojawienia się w kraju tysięcy firm zagranicznych skutkuje ogromnym wzrostem cen gruntów – informuje Aleksander Atanasow, bułgarski manager ds. rozwoju firmy Globe Trade Centre, jednego z deweloperów gotowych do wkroczenia na ten rynek. – Sytuacja w Bułgarii jest przez to nieco chaotyczna i trudna do prognozowania. Właściciele gruntów zawyżają ceny, a firmy z sektora nieruchomości często godzą się przepłacać.

 Sofia to główne centrum biznesu Bułgarii. Łączna powierzchnia biurowa klasy „A” w przyszłości tego rodzaju siedziby regionalne nadal będą nakręcały popyt na powierzchnie biurowe.

o 6 proc. do poziomu 142 tys. mkw., zaś klasy „B” – o 15 procent do poziomu 108 tys. mkw. Stopy kapitalizacji z projektów biurowych utrzymują się na stosunkowo wysokim poziomie w porównaniu z innymi krajami Europy Środkowowschodniej – od 9,5 do 10 proc., co potwierdza, iż rynek biurowy jest tu słabo rozwinięty. Stopy kapitalizacji są wysokie, ale spadają – z poziomu 10-12 proc. odnotowanego pod koniec roku 2004.

w kompleksach takich jak Europark (8 tys. mkw.), Porsche Business Center (5 tys. mkw.) czy Techno Park Sofia (2 tys. mkw.). Business Park Sofia, obiekt o powierzchni 15,6 tys. mkw. budowany przez niemiecką spółkę Lindner, ma zostać ukończony jesienią tego roku. Jego powierzchnie

 handlowych

w całej Bułgarii rosną znacząco, lecz rynek obiektów handlowych pozostaje bardzo słabo rozwinięty. Tak, jak w większości krajów, bułgarski handel ma charakter bardziej regionalny niż rynek biur.

Stolica ma już 2 centra handlowe: Tzum i Central Hali. Rok 2006 zaowocuje trzema nowymi obiektami: otwartym w maju Sofia City Centre (20 tys. mkw.), a także Mall of Sofia (22 tys. mkw., 100 proc. już wynajęte) oraz Sky City (16 tys. mkw.). W lipcu swoją pierwszą inwestycję w Bułgarii zapowiedział Carrefour Niezwykle wysoki popyt można zauważyć także w przypadku punktów handlowych przy głównych ulicach Sofii. Sytuację pogarsza bardzo ograniczona podaż – na przykład przy ulicy Vitosha puste powierzchnie nie występują praktycznie od kilku lat. Czynsze w butikach przy najlepszych ulicach wynoszą od 50 do 100 euro, w dużych centrach handlowych – 30-60 euro. Trudno określić roczne stopy kapitalizacji ze względu na brak zawartych dotychczas transakcji, lecz Colliers International podaje szacunkową wartość na poziomie poniżej 10 proc.

Rynek mieszkaniowy

Ponieważ na rynku stołecznym pojawia się dużo nowych powierzchni, ceny nowych domów ustabilizowały się w roku 2005 i nie przewiduje się ich wzrostu w roku bieżącym. W segmencie klasy średniej cena nowego mieszkania wynosi 650-750 euro za mkw., mieszkania luksusowe kosztują od 820 do 1,65 euro za mkw. Ceny domów o powierzchni 250-450 mkw. kształtują się średnio na poziomie 250-350 tys. euro, choć w mniej popularnych dzielnicach można je kupić już za 150-160 tys euro, a na ekskluzywnych przedmieściach – za ponad 750 tys. euro.

      Nathan North