Aleje Jerozolimskie story

Ciągnący się od placu Zawiszy na zachód odcinek Alei Jerozolimskich to wciąż ważne miejsce na warszawskiej mapie biznesu. Dowodem są dwie bardzo duże umowy najmu zawarte w minionym roku w tej okolicy oraz trwające i planowane inwestycje

Te dwie umowy to przedwynajęcie Company House 2 przez Microsoft (5,5 tys. mkw.) oraz przeprowadzka Wydawnictw Szkolnych i Pedagogicznych do biura o powierzchni 5 tys. mkw. w budynku Alpha. Są jednak i takie biurowce, które pomimo upływu czasu nie są w stanie przyciągnąć najemców potwierdzając opinię, że kryzys na rynku biurowym nie ominął również tej części Warszawy.

Na początku było błoto
- Kiedy pojawiliśmy się tu w 1996 roku z projektem Jerozolimskie Business Park, musieliśmy brnąć przez błoto, bo nie było nawet chodników - wspomina Kamila Zębik z firmy WeCare, związanej z Liebrecht & wooD, jednym z najbardziej aktywnych deweloperów operujących wzdłuż Al. Jerozolimskich (biurowiec Batory i Kopernik Office Buildings - trzy z nich sprzedane DB Real Estate Investments).

Nowa faza dla high-tech
Obecnie Aleje Jerozolimskie cieszą się dużą sympatią branży zaawansowanych technologii. Duński deweloper TK Polska Operations wraz z generalnym wykonawcą, firmą Warbud, budują przy tej ulicy Company House 2. Budynek w II połowie tego roku stanie się nową siedzibą polskiego oddziału Microsoftu. Jak dowiedzieliśmy się od Marka Krajewskiego z TK Polska Operations, światowy gigant komputerowy zdecydował się na adres przy Al. Jerozolimskich, bo szukał ,miejsca, które umożliwiłoby zachowanie silnej tożsamości poza ścisłym centrum biznesu (CBD)". Monika Kretowicz z Microsoftu, powiedziała nam zaś, że taka lokalizacja jest ,zgodna z polityką firmy, by lokować biura poza centrum miast".
Praca wre także na placu budowy kolejnej fazy projektu Kopernik Office Buildings. Kompleks będzie się docelowo składał z pięciu budynków. Istnieją już dwa. Generalnym wykonawcą trzeciego jest firma CFE Polska.
Największym dotychczasowym najemcą kompleksu KOB jest firma ComputerLand, która zajmuje cały pierwszy budynek znajdujący się prawie na przeciwko Company House 2. Company House 1 jest siedzibą firmy Philips.

Budujemy nowy dom
Cztery lata temu jedynym najemcą biurowca Ochota Office Park 3 został operator sieci komórkowej PTC Era. Przed przeprowadzką w Aleje Era posiadała biura aż w siedmiu różnych miejscach, co powodowało - jak określił Ryszard Pospieszyński, dyrektor ds. administracyjnych PTC Era - problemy logistyczne.
W tym czasie na warszawskim rynku popyt przewyższał podaż, co wiązało się z wysokimi stawkami czynszu, szczególnie w centrum miasta. Ostatecznie wybór Ery padł na kompleks biurowy budowany przez Mahler Project, a koszt wynajmu nie był wyłącznym kryterium wyboru: - Ochota Office Park stoi na działce, która dawała możliwości rozbudowy - powiedział R. Pospieszyński i dodał, że w razie znacznego rozwoju firmy, deweloper jest w stanie wybudować dla Ery Ochota Office Park 4.
Nie należy zapominać, że podejmując decyzje lokalowe PTC Era musi brać pod uwagę specyficzne dla niej wymagania: - Wiele firm zmienia swoją siedzibę co kilka lat. My zaś musielibyśmy za każdym razem ponosić bardzo wysokie koszty związane z montażem specjalistycznego sprzętu - by zaoszczędzić sobie tych wydatków Era podpisała więc umowę najmu na 12 lat.

Korki na ulicy...
Co jest główną wadą posiadania biura w Al. Jerozolimskich? Ryszard Pospieszyński z PTC Era uważa, że duży ruch uliczny. Każdy, kto pracuje w tej okolicy, przynajmniej dwa razy dziennie musi stać w koszmarnym korku. Ryszard Pospieszyński wierzy jednak, że jest to sytuacja tymczasowa, związana z budową wiaduktu w okolicach Dworca Zachodniego.

...i puste biura w okolicy
Zdaniem Roberta Karniewskiego z agencji Colliers International, będącej agentem biurowca Mistral położonego przy Al. Jeorozolimskich, utrudniony dojazd do pracy jest przyczyną braku najemców w tym budynku. Jego deweloperem jest austriacka firma Karimpol, która ukończyła projekt już półtora roku temu.
- Tym budynkiem zawyżamy odsetek powierzchni niewynajętych warszawskiego rynku biurowego - przyznał Harald Jeschek, dyrektor generalny firmy Karimpol. Pechowy Mistral jest położony w pobliżu wiaduktu nad torami kolejowymi. Jego puste przestrzenie nawet w dzień wyglądają ponuro, bo biurowiec stoi na dużej działce
(w planach Karimpolu jest budowa jeszcze dwóch biurowców w ramach Warsaw Business Technology Park),
w oddaleniu od innych budynków.
Znacznie więcej szczęścia miał inny projekt tego samego dewelopera - biurowiec Tajfun (6,5 tys. mkw.) został w całości wynajęty firmie telekomunikacyjnej Tel-Energo.

Za rok, a nie teraz
Według Haralda Jeschka przyczyną niewynajęcia Mistrala jest obecne spowolnienie gospodarcze. Szef Karimpolu przyznał, że prawie udało mu się pozyskać Microsoft. Zawarcie umowy nie doszło jednak do skutku, ponieważ najemcy zależało na budynku gotowym za rok, zaś deweloper chciałby podpisać umowę na wynajęcie ,od zaraz". Tymczasem biurowiec był zaprojektowany dla firm sektora zaawansowanych technologii, a powierzchnia ponad 12,1 tys. mkw. mogłaby być idealna dla pięciu lub sześciu najemców. Jest tylko jeden minus. W dość dużym Mistralu firmom ciężko byłoby zachować swoją tożsamość, na której tak bardzo zależało np. firmie Microsoft.
Na warszawskim rynku nieruchomości panuje opinia, że głównym pechem Mistrala był czas ukończenia, który zbiegł się w czasie z początkiem recesji. Inne wymieniane przyczyny braku najemców to: strategia marketingowa a także silna konkurencja w sąsiedztwie, która proponowała niższe stawki czynszu.

Nadzieja na listopad
Nie ulega wątpliwości, że na tak dynamiczny rozwój ,korytarza Alei Jerozolimskich" (takiego określenia używa Jason Sharman z Jones Lang LaSalle) miało wpływ jego położenie - pomiędzy ścisłym centrum miasta, które jest jednocześnie centrum biznesowym, a lotniskiem znajdującym się na południu.
Przejazd tak ważną arterią miasta powinien być błyskawiczny, jednak tak nie jest. Przyczyną trudności był najpierw remont wiaduktu nad torami kolejowymi, i chociaż prace zakończyły się na początku grudnia 2002 roku, to wciąż trwa budowa wspomnianego wiaduktu w okolicach Dworca Zachodniego. Wykonawca inwestycji, firma Warbud, zapowiada koniec prac na listopad i może wówczas utrudnienia w ruchu nie będą już takim kłopotem.