Korzystne zmiany

W grudniowym wydaniu "Eurobuild Poland" przedstawiliśmy najważniejsze zmiany w prawie w 2002 roku, mające wpływ na sektor nieruchomości. Tym razem prezentujemy projekty, które najprawdopodobniej staną się obowiązującym prawem w 2003 roku.

Wśród planowanych zmian na szczególną uwagę zasługują: nowa ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz obszerna nowelizacja prawa budowlanego. Oba projekty zostały przygotowane w ramach rządowego pakietu ,Przede wszystkim przedsiębiorczość".

Zagospodarowanie przestrzenne

Treść i forma planu
Zgodnie z zamierzeniami ustawodawcy jakość planów powinna się poprawić dzięki rozszerzeniu ich zakresu, ujednoliceniu formy, a także bardziej precyzyjnemu określeniu ich obowiązkowych elementów (np. konieczne będzie wskazanie w planie terenów, które wymagają podziałów
i scaleń). Ważna nowość to również wymóg, aby rada gminy - wraz z uchwaleniem planu miejscowego - zadecydowała o sposobie realizacji określonych w nim wytycznych dotyczących budowy urządzeń infrastruktury technicznej, terminie ich wykonania oraz zasadach finansowania.

Przyjęcie planu

Zamiarem ustawodawcy jest również uproszczenie oraz przyspieszenie samej procedury uchwalania planu. W szczególności, możliwe będzie tylko jednokrotne jego zaskarżenie do Naczelnego Sądu Administracyjne (obecnie obowiązujące regulacje przewidują możliwość aż dwukrotnego zaskarżenia) i to jedynie przez osobę, która wykaże w tym swój interes prawny.

Inwestycje celu publicznego
Bardzo istotną zmianą jest wyodrębnienie kategorii tzw. inwestycji celu publicznego (są to np. drogi, oczyszczalnie ścieków, zbiorniki wody pitnej, itp.). W odniesieniu do takiego rodzaju przedsięwzięć wydawane będą decyzje o ustaleniu lokalizacji tego typu inwestycji (odpowiednik decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu).
Zamiarem ustawodawcy jest ograniczenie plagi protestów blokujących inwestycje ważne dla społeczeństwa poprzez liberalizację procedury administracyjnej, m.in. strony będą powiadamiane o wydaniu decyzji w drodze obwieszczenia (a nie doręczenia kopii decyzji), a zgłoszenie wniosku
o stwierdzenie nieważności lub wznowienie postępowania dotyczącego wydania decyzji będzie niemożliwe już po roku od takiego obwieszczenia.

Brak planu zagospodarowania
W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu będzie możliwe po spełnieniu szeregu warunków, m.in. po ustaleniu, że co najmniej jedna z sąsiednich działek (dostępna z tej samej drogi publicznej) jest zagospodarowana podobnie do planowanego przedsięwzięcia. Według krytyków tej koncepcji ograniczy ona ilość wielkich inwestycji typu ,green field", gdyż te zazwyczaj powstają na terenach poza dużymi miastami (które często nie są jeszcze objęte planem zagospodarowania).
Po wejściu w życie ustawy miejscowe plany uchwalone po 1 stycznia 1995 roku zachowają moc, zaś uchwalone wcześniej stracą ważność 1 stycznia 2004 roku.

Prawo budowlane
1. Uzyskanie pozwolenia na budowę

Rozszerzenie katalogu inwestycji nie wymagających pozwolenia
Projektowana ustawa poszerza katalog obiektów, których wykonanie będzie możliwe bez uzyskania pozwolenia na budowę o, m.in., wolnostojące budki telefoniczne, parkometry, miejsca postojowe do 10 stanowisk włącznie, itp.

Dysponowanie nieruchomością na cele budowlane
Obecnie obowiązujące przepisy wymagają, by załącznikiem do wniosku o pozwolenie na budowę był dokument potwierdzający tytuł inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Po wejściu w życie nowelizacji wystarczające będzie złożenie przez wnioskodawcę oświadczenia potwierdzającego istnienie takiego tytułu (pod rygorem odpowiedzialności karnej w razie podania informacji niezgodnych z prawdą).

Obwieszczenie zamiast doręczenia przy inwestycjach liniowych
W przypadku inwestycji liniowych (np. drogowych), przewidzianych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, doręczenie pozwolenia będzie dokonywane przez obwieszczenie. Celem regulacji jest przyspieszenie procedury uzyskiwania tej decyzji oraz ograniczenie liczby potencjalnych odwołań.

Kaucja w postępowaniu przed NSA
W projekcie ustawy zaproponowano wprowadzenie nowego instrumentu uwzględniającego interesy inwestorów w postępowaniu przed Naczelnym Sądem Administracyjnym. Sąd będzie mógł bowiem uzależnić zawieszenie pozwolenia na budowę od wpłacenia przez skarżącego kaucji (na zabezpieczenie ewentualnych roszczeń o naprawienie szkody spowodowanej wstrzymaniem procesu inwestycyjnego).

Ograniczenie liczby uczestników postępowania
Intencją proponowanej nowelizacji jest również ograniczenie liczby podmiotów uprawnionych do uczestniczenia w procesie uzyskiwania pozwolenia na budowę: status "osoby zainteresowanej" będzie przysługiwać wyłącznie inwestorowi oraz właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu oraz zarządcy sąsiedniej nieruchomości. Nowością jest także zniesienie możliwości ingerencji organizacji społecznych, które do wzięcia udziału w postępowaniu uprawnia kodeks postępowania administracyjnego. Nie jest jednakże jasne, czy wyłączenie to obejmie także najbardziej aktywne w tej dziedzinie organizacje ekologiczne (gdyż tym podmiotom przyznano odrębne upoważnienie w przepisach dotyczących ochrony środowiska).

Kary za opóźnienie
Ustawodawca pragnie również zdyscyplinować opieszałe urzędy wydające pozwolenia. Proponuje zatem radykalne rozwiązanie w postaci kar
w wysokości 500 PLN za każdy dzień zwłoki w wydaniu decyzji.

2. Zmiana projektu budowlanego

Bezdyskusyjnie korzystną dla inwestorów zmianą będzie możliwość uzyskania oficjalnego potwierdzenia, czy planowane zmiany w projekcie (wprowadzone już po wydaniu pozwolenia na budowę) są uważane za ,istotne" w rozumieniu ustawy i wymagają wydania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Brak takiego potwierdzenia w ciągu 14 dni od dnia złożenia zapytania będzie jednoznaczny z uznaniem projektowanej zmiany za nie wymagającą zmiany pozwolenia.

3. Realizacja prac i oddanie wykonanych obiektów

Bezprawne prace
Kolejną nowością ma być zasada, zgodnie z którą w razie wstrzymania prac wykonywanych bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia, odpowiedni urząd zezwoli na ponowne podjęcie robót dopiero po dopełnieniu przez inwestora tzw. czynności ,naprawczych", np. po przedłożeniu projektu zamiennego.

Legalizacja samowoli budowlanej
Rewolucyjną zmianą ma być potencjalna możliwość legalizacji budynków wybudowanych bez wymaganego pozwolenia. W przeciwieństwie do obowiązujących niezwykle restrykcyjnych regulacji, nowe prawo dopuści do użytkowania takie obiekty po uiszczeniu przez inwestorów wysokich opłat legalizacyjnych. Warunkiem będzie jednak zgodność przedsięwzięcia z planem zagospodarowania przestrzennego oraz przepisami technicznymi.

Obowiązkowa kontrola przed użytkowaniem
Mniej korzystną zmianą ma być reguła, według której każdy obiekt - przed dopuszczeniem do użytkowania - będzie kontrolowany na koszt inwestora przez organy nadzoru budowlanego.

Inne projekty
Sejm pracuje również nad innymi ustawami, które mogą mieć znaczenie dla działalności na rynku nieruchomości. Jedną z nich jest projekt nowego prawa upadłościowego, które - jeżeli zostanie uchwalone - radykalnie wzmocni pozycję wierzycieli zabezpieczonych hipoteką. Inne projekty to nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów, ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a także projekt ustawy o gwarancji płatności budowlanych. Wszystkie te akty znajdują się na różnych etapach przygotowania i nie można obecnie jednoznacznie stwierdzić jaki będzie ich ostateczny kształt i które z nich staną się obowiązującym prawem.

Artur Kulawski i Rafał Zboch
Autorzy są prawnikami w kancelarii Weil, Gotshal & Manges