Gruntowne przyspieszenie
Rynek inwestycyjny i finansowy
Produkcja polubia nasz część Europy
Inwestorów jak magnes przyciągają największe i najlepiej skomunikowane rejony. Popularnością cieszą się stolice i, jeśli chodzi o rynek magazynowy, lokalizacje z dogodnym dojazdem. W Czechach na przykład, poza Pragą i jej najbliższym sąsiedztwem, poszukiwane są działki blisko niemieckiej granicy. W Polsce również zachodnia i południowa część kraju przyciąga największe inwestycje (Amazon wybrał Wielkopolskę i Dolny Śląsk). Segment produkcyjny i magazynowy jest też w forpoczcie inwestorów na Węgrzech. Zdaniem Rolanda Kis, starszego konsultanta w dziale magazynowym JLL na Węgrzech, największy popyt generuje właśnie sektor produkcyjny i magazynowy, choć może się to zmienić. – W ostatnich dwóch latach popyt na ziemie był stymulowany przez ekspansję branży motoryzacyjnej i poddostawców firm takich, jak Audi i Mercedes. W miarę otwierania kolejnych zakładów, popyt na działki może się zmniejszać – uważa Roland Kis. Również w Rumunii sektor produkcyjny zgłasza większe zapotrzebowanie na grunty niż w roku poprzednim. Zwłaszcza w zachodniej części kraju, blisko granicy węgierskiej, gdzie popyt tworzą głównie firmy z branży motoryzacyjnej. W centrum i na południu Rumunii rozgościły się natomiast kompanie zajmujące się handlem ropą i gazem. – Ciekawym trendem jest dążenie do własności zakładów – mówi Andrei Vacaru, szef działu badań JLL w Rumunii. – Największym zainteresowaniem cieszą się jednak grunty pod biurowce i centra handlowe. Popyt widocznie rośnie, a kupujący interesują się najlepszymi lokalizacjami – dodaje.
Spory zastój w pierwszym kwartale 2014 roku odnotowano natomiast w Rosji. Z wyliczeń Colliers International wynika, że obroty na rosyjskim rynku nieruchomości były w pierwszym kwartale niemal o 2/3 mniejsze niż w tym samym okresie 2013 roku. Na grunty wydano tam 142 mln dolarów, co stanowiło około 22 proc. łącznego obrotu. Sporo transakcji zostało przełożonych ze względu na niepewną sytuację na rynku walutowym i zaangażowanie Moskwy w konflikt na Ukrainie, a obroty generowały wyłącznie firmy rosyjskie.
Gdzieś spada, a gdzieś rośnie
Z danych Colliers wynika natomiast, że rośnie zainteresowanie gruntami inwestycyjnymi w Polsce. Inwestorzy poszukują terenów przeznaczonych pod zabudowę biurową, mieszkaniową i przemysłową. Colliers szacuje, że wartość transakcji na rynku gruntów może sięgnąć blisko 1,75 mld zł w 2014 roku i tym samym być zdecydowanie większa w porównaniu z wynikami osiągniętymi w latach poprzednich (w 2013 i 2012 było to ok. 1,5 mld zł). – Pomimo dużej podaży popyt na grunty inwestycyjne wciąż nie został w pełni zaspokojony. Powodem jest ograniczona liczba gruntów spełniających wymagania deweloperów, którzy poszukują głównie inwestycji gwarantujących stabilny oraz szybki zwrot z kapitału. Możemy spodziewać się nieznacznego wzrostu cen w przypadku atrakcyjnych terenów przeznaczonych pod projekty mieszkaniowe i biurowe w największych miastach – uważa Emil Domeracki, starszy specjalista w grupie usług inwestycyjnych Colliers International.
Mieszkaniówka rządzi w Polsce
Lokomotywą rozwoju polskiego rynku gruntów w 2013 i 2014 r. stali się deweloperzy mieszkaniowi. Nie dziwi więc, że największym zainteresowaniem cieszyły się tereny przewidziane pod zabudowę mieszkaniową. – Na takie inwestycje kupujący wydali 55 proc. środków, 40 proc. przeznaczyli na działki pod zabudowę biurowo-handlową, a 5 proc. na tereny pod zabudowę magazynową – wynika z wyliczeń Colliers International. Na Warszawę przypada około 80 proc. zakupionych gruntów pod biura i mieszkania. Widać jednak ożywienie w miastach regionalnych. W nadchodzących miesiącach możemy się spodziewać utrzymania zainteresowania gruntami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową, szczególnie w Warszawie i Wrocławiu, a także w Trójmieście, Krakowie i Poznaniu. Zdaniem analityków Colliers International nieco mniejszym zainteresowaniem cieszyć się będą grunty pod zabudowę biurową i handlową – deweloperzy tych ostatnich skupiają się bardziej na rewitalizacjach niż zakupach pod nowe inwestycje.
Ceny stabilne, z tendencją do wzrostów
Chętni do zakupów działek pod inwestycje nie powinni narzekać na brak ofert. W największych miastach można przebierać w działkach wystawionych na sprzedaż. Spora podaż wpływa na ograniczony wzrost cent gruntów, który najmocniej odczuwany jest na rynku mieszkaniowym. – Warto zwrócić uwagę, że główną przyczyną aktualnego wzrostu cen działek w segmencie mieszkaniowym jest nie tyle liczba zawieranych transakcji, co wcześniejszy spadek cen gruntów w okresie załamania finansowego oraz wyprzedaż bieżącej oferty mieszkań przez deweloperów, która skutkuje wzrostem ich zainteresowania nowymi inwestycjami. Tym samym, jeśli oczekiwania cenowe sprzedających znacząco wzrosną, tempo zawierania nowych transakcji sprzedaży zwolni – zauważa Daniel Puchalski, dyrektor działu obsługi gruntów inwestycyjnych JLL w Polsce. Nie każde dwie podobne działki są sobie równe. Bardzo ważne jest ich odpowiednie przygotowanie do przyszłej inwestycji. Jeśli jest ono przeprowadzone dobrze, można liczyć na wyższą cenę. – W najbliższych miesiącach zapewne jeszcze większe zainteresowanie wzbudzą te działki, które mają już gotowe projekty zagospodarowania i pozwolenia na budowę – uważa Mariusz Kurzac, dyrektor generalny w Cenatorium. – Oczekiwałbym powolnego wzrostu cen zwłaszcza terenów atrakcyjnych dla deweloperów mieszkaniowych, działek idealnych pod działalność handlową – szczególnie dla mniejszych obiektów typu convenience – oraz gruntów w dobrych lokalizacjach pod magazyny. Gorzej natomiast może być z cenami gruntów pod biura. Tu mamy obecnie do czynienia z nasyceniem, tj. obserwujemy dużą podaż i mniejszy popyt. Skutkuje to zwiększającą się powierzchnią pustostanów. Trzeba mocno podkreślić, że ten ostatni fakt ma bezpośredni wpływ na cenę gruntów z przeznaczeniem na biurowce – przekonuje Mariusz Kurzac.
Eduard Zehetner
prezes Immofinanz
Nieruchomościowa maszyna
Integralną częścią naszej strategii jest rozpędzenie „nieruchomościowej maszyny” przez zwiększenie wartości projektów w budowie na podstawowych dla nas rynkach. Aktualnie wartość naszych projektów w realizacji wynosi około 1,23 mld euro (wartość godziwa po ukończeniu). Chcemy zwiększyć ją do około 2 mld euro w średnim okresie, zakładając, że znajdzie się odpowiednio dużo dochodowych projektów. W skali całej grupy Immofinanz wartość inwestycji wynosi rocznie średnio 500-700 mln euro. Jak pokazały ostatnie lata, Niemcy, Polska i Rosja będą z pewnością podstawowymi rynkami dla projektów deweloperskich. W Polsce zamierzamy nadal koncentrować się na projektach handlowych i biurowych. Uzupełnieniem obecnych inwestycji w Warszawie i Lublinie mogą być przedsięwzięcia w miastach regionalnych i za okazjami na tych rynkach się rozglądamy. Jeśli chodzi o centra handlowe, rozważamy obecnie różne opcje rozwoju naszego formatu Stop.Shop. Zastanawiamy się też nad wprowadzeniem nowego formatu. Jedną z możliwości może być nasz nowy koncept Vivo – parterowe obiekty handlowe w sąsiedztwie osiedli mieszkalnych.
Nicklas Lindberg
prezes Skanska Commercial Development Europe
Chcemy być budowniczymi miast
W ciągu ostatnich 15 miesięcy Skanska sprzedała cztery kompleksy biurowe w Europie Środkowej i Wschodniej za łącznie około 300 mln euro. W tym roku zamierzamy sprzedać od 5 do 7 budynków. Chcemy również rozpocząć budowę od 5 do 7 inwestycji, aby zaspokoić zapotrzebowanie ze strony najemców i inwestorów. By kontynuować wzrost na rynkach, na których jesteśmy obecni, musimy kupić grunty zapewniające nam potencjał na 200-300 tys. mkw. powierzchni biurowej do wynajęcia w całym regionie Europy Środkowej i Wschodniej.
Chcemy być budowniczymi miast, zapewniającymi zrównoważone projekty, które są opłacalne dla najemców, zdrowe i wygodne dla użytkowników oraz przyczyniają się do rozwoju środowiska miejskiego. Właśnie dlatego jesteśmy zainteresowani najlepszymi działkami w centrach miast, z doskonałym dostępem do komunikacji publicznej, dającymi możliwość wybudowania co najmniej 15-20 tys. mkw. powierzchni biurowej.
Mirosław Bednarek
prezes zarządu Matexi Polska
Przeanalizowaliśmy ponad pięćset działek
Analiza i wybór lokalizacji jest jednym z kluczowych elementów w strategii naszego rozwoju na rynku. Nie jest to zadanie łatwe, ale uważamy, że do odważnych i aktywnych rynek należy. Stąd też nasz zespół nieustannie analizuje kolejne możliwości – przez nasze biurka przewinęło się już niemal pięćset propozycji działek na terenie stolicy, a wybraliśmy te najlepsze. Najważniejszym elementem branym przez nas pod uwagę w procesie analizy i wyboru gruntu pod nowe inwestycje jest oczywiście lokalizacja. Dopiero po spełnieniu wyśrubowanych kryteriów dotyczących m.in. dostępu do infrastruktury miejskiej i transportowej, dokonujemy analizy opłacalności inwestycji i ewentualnych dalszych prac projektowych. Matexi poszukuje atrakcyjnych działek w całej Warszawie. Naszym założeniem jest dostosowanie się do lokalnych gustów i potrzeb mieszkańców, stąd też oferta Matexi rozszerza się, obejmując stopniowo kolejne dzielnice stolicy. Aktualne portfolio gruntów pozwala na realizację przeszło 1300 lokali i obejmuje: Bielany, gdzie niebawem rozpoczniemy już trzeci projekt, Apartamenty Marymont, Wolę, a także lokalizację na Ursynowie, gdzie zdobyć grunt jest naprawdę trudno z uwagi na uwarunkowania właścicielsko-prawne i małą podaż. Jeśli chodzi o dostępność gruntów i najważniejsze bariery w ich nabyciu, to oczywiście inaczej wygląda to w dzielnicach centralnych, gdzie często natrafiamy na problemy reprywatyzacyjne czy roszczenia dawnych właścicieli, a inaczej np. na wspomnianym Ursynowie, gdzie większość gruntów znajduje się w dyspozycji lokalnych spółdzielni mieszkaniowych i położona jest w bezpośrednim sąsiedztwie istniejących budynków. Najczęstszym jednak problemem jest oczywiście cena. Wartością działki jest to, co możemy na niej zbudować i w jakiej cenie odsprzedać gotowe mieszkania. Niestety, wielu właścicieli ma jeszcze w pamięci sytuację sprzed kilku lat, gdy wysokie ceny metra kwadratowego mieszkań automatycznie windowały ceny działek do abstrakcyjnych poziomów, jak się często okazywało, absolutnie nieadekwatnych do realnej sytuacji rynkowej. Wszystkie te problemy to jednak również pole do popisu dla graczy aktywnych, potrafiących rozwiązywać problemy i wyłuskać z rynku najciekawsze propozycje. W najbliższym czasie planujemy zarówno kolejne akwizycje, jak również rozpoczęcie nowych procesów inwestycyjnych na już posiadanych gruntach, w tym kolejnej lokalizacji na Bielanach, przy ulicy Staffa. W najbliższych tygodniach uruchomimy także prace na naszej działce przy ulicy Kolskiej, gdzie powstanie nowoczesny projekt urbanistyczny Kolska od Nowa, obejmujący prawie 600 lokali. Aktualnie koncentrujemy się na poszukiwaniu kolejnych możliwości inwestycyjnych w Warszawie, nie wykluczamy jednak w dalszej perspektywie zakupu atrakcyjnych działek w innych miastach.
