Rumunia Bukareszt wyprzedza region

W całym regionie RevPAR wzrósł o 8,9 proc. rok do roku, wspierany przez wzrost średniej ceny dobowej (ADR) o 4,6 proc. oraz poprawę obłożenia o 2,7 pkt proc. Najsilniejsze wzrosty odnotowano w Bułgarii i Rumunii. Wśród miast najwyższą dynamikę RevPAR osiągnęły: Bukareszt (12 proc.), Warszawa (9,1 proc.) i Praga (8,3 proc.). Jednocześnie Praga i Budapeszt pozostają liderami pod względem nominalnych poziomów RevPAR.

W 2025 roku Bukareszt zajął trzecie miejsce wśród stolic CEE-6 pod względem ADR i RevPAR (po Pradze i Budapeszcie) oraz czwarte pod względem obłożenia. W porównaniu z 2019 rokiem RevPAR w stolicy Rumunii jest wyższy o ok. 26 proc., a ADR przekroczył poziomy sprzed pandemii o ponad 27 proc. Obłożenie pozostaje nieznacznie niższe niż w 2019 roku (różnica ok. 1 proc.).

Wzrost rok do roku był napędzany głównie przez wzrost ADR o 6,8 proc., przy jednoczesnym wzroście obłożenia o ok. 5 proc.

Rynek hotelowy w Bukareszcie nadal osiąga wyniki lepsze od innych, a łączna liczba noclegów turystycznych wzrosła o 6,3 proc. rok do roku, zaś RevPAR przekracza poziomy sprzed pandemii o 26,1 proc., przy czym zarówno liczba noclegów krajowych, jak i zagranicznych przewyższa poziomy sprzed pandemii. Niemniej niepewność polityczna i makroekonomiczna nadal studzi nastroje inwestorów i wpływa na oczekiwania cenowe. Zgodnie z szerszymi trendami w regionie CEE, rynek pozostaje w dużej mierze napędzany przez kapitał krajowy i nabywców z sektora prywatnego, podczas gdy inwestorzy międzynarodowi zachowują dyscyplinę i koncentrują się na stopach zwrotu – komentuje Alina Cazachevici, partner, head of Valuation & Advisory, Hospitality & Alternatives, CEE/SEE, Cushman & Wakefield.

Dobra koniunktura sprzyja nowym inwestycjom hotelowym. Do 2028 roku podaż w Bukareszcie ma wzrosnąć o ponad 2 tys. pokoi, czyli o ok. 17 proc., we wszystkich segmentach rynku.

Wśród zapowiedzianych projektów są m.in. Hyatt Place & Hyatt House Bucharest (270 pokoi), Swissotel Bucharest (200 pokoi), Promenada Mall Hotel Bucharest (200 pokoi) oraz Novotel Living Bucharest Baneasa (150 pokoi). W 2026 roku planowane są otwarcia Mercure Bucharest Cantemir oraz Hilton Garden Inn Militari, które dostarczą łącznie 165 pokoi.

Jednym z najważniejszych otwarć 2025 roku był pięciogwiazdkowy Corinthia Grand Hotel du Boulevard Bucharest w centrum miasta, który osiąga jedne z najwyższych stawek w stolicy i wspiera wzrost ADR oraz RevPAR.

Wolumen inwestycji hotelowych w Bukareszcie wyniósł w 2025 roku 46,3 mln euro, co oznacza wzrost o ok. 182 proc. rok do roku. Transakcje dotyczyły m.in. portfela Hotel Duke oraz Hilton Garden Inn Bucharest Airport, a sprzedawane aktywa reprezentowały segmenty od midscale po upscale.

W całym regionie CEE wolumen inwestycji hotelowych wzrósł o 170 proc. rok do roku, głównie dzięki aktywności w Czechach i na Węgrzech. Dominowały transakcje dotyczące obiektów w segmentach upper upscale i upscale.

W 2025 roku stopy kapitalizacji dla najlepszych hoteli w Pradze, Budapeszcie i Bukareszcie uległy kompresji, podczas gdy w pozostałych stolicach CEE-6 – w tym w Warszawie, Bratysława i Sofia – pozostały względnie stabilne, z lekkim spadkiem dla najlepszych aktywów. Stabilizująca się inflacja, poprawa dostępu do finansowania oraz rosnący napływ kapitału mogą sprzyjać dalszej kompresji stóp kapitalizacji w 2026 roku.