Polska Polski rynek hotelowy pod presją selektywności

Najnowsze dane Cushman & Wakefield pokazują, że polski rynek hotelowy wchodzi w drugą połowę 2026 roku w otoczeniu rosnącej podaży i poprawiających się wyników operacyjnych, ale jednocześnie bardziej selektywnego rynku inwestycyjnego. W pierwszych sześciu miesiącach roku w Polsce sprzedano cztery hotele oferujące łącznie 445 pokoi. Łączna wartość transakcji sięgnęła 59 mln euro.

Spadek wolumenu o 24 proc. w ujęciu rocznym nie oznacza jednak osłabienia całego sektora. Na tle regionu i Europy polski rynek pozostaje beneficjentem relatywnie dobrych fundamentów popytowych, a szczególną pozycję utrzymuje Warszawa, która według prognoz Cushman & Wakefield będzie w 2026 roku liderem wzrostu podaży hotelowej wśród stolic CEE-6.

Cztery transakcje o wartości 59 mln euro

Jak wynika z raportu „MarketBeat CEE-6 Hospitality H1 2026”, w pierwszym półroczu 2026 roku w Polsce zawarto transakcje dotyczące czterech hoteli. Łącznie obiekty te oferowały 445 pokoi, a ich wartość wyniosła 59 mln euro.

Wśród najważniejszych transakcji znalazły się m.in. sprzedaż Hampton by Hilton Krakow Airport, oferującego 173 pokoje, IBB Hotel Gdańsk ze 89 pokojami oraz Havet Hotel Resort & Spa w Dźwirzynie, dysponującego 133 pokojami.

Struktura transakcji pokazuje, że zainteresowanie inwestorów nie ogranicza się wyłącznie do największych ośrodków miejskich. Na rynku pojawiają się zarówno aktywa z Krakowa i Gdańska, jak i obiekty wypoczynkowe zlokalizowane nad Bałtykiem.

Pierwsze półrocze 2026 roku potwierdza, że polski rynek hotelowy rozwija się wielotorowo. Warszawa pozostaje głównym punktem odniesienia w regionie dla nowej podaży, natomiast wśród największych transakcji znajdują się również obiekty w Krakowie, Gdańsku oraz w lokalizacjach wypoczynkowych. W coraz bardziej selektywnym otoczeniu inwestycyjnym kluczowe pozostają lokalizacja aktywa, jego jakość oraz struktura operacyjna, a także zdolność aktywa do generowania możliwie jak najwyższych wyników operacyjnych – mówi Maciej Prończuk, senior consultant, valuation & advisory, hospitality & alternatives, CEE & SEE, Cushman & Wakefield.

Warszawa na czele wzrostu podaży

Jednym z najważniejszych trendów na rynku hotelowym w regionie jest rozwój podaży w stolicach CEE-6. W pierwszej połowie 2026 roku liczba pokoi hotelowych w tych miastach zwiększyła się o 2,2 proc. rok do roku. W tym czasie otwarto dziewięć hoteli oferujących łącznie 1054 pokoje.

Nowe projekty obejmowały szeroki zakres segmentów – od midscale po luxury – przy czym największa część nowych otwarć przypadła na segment midscale.

Jeszcze wyraźniejszy obraz daje prognoza na cały 2026 rok. Podaż pokoi hotelowych w stolicach CEE-6 ma wzrosnąć o 2,8 proc., a zdecydowanym liderem będzie Warszawa. W stolicy Polski liczba dostępnych pokoi ma zwiększyć się aż o 7,2 proc.

Drugie miejsce w zestawieniu zajmuje Budapeszt z prognozowanym wzrostem na poziomie 4,2 proc.

Rozwój podaży jest wspierany m.in. przez relatywnie silny popyt na usługi hotelowe oraz poprawiające się otoczenie geopolityczne. Warszawa pozostaje przy tym jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków dla nowych projektów hotelowych w Europie Środkowo-Wschodniej.

Polska korzysta z dobrego otoczenia regionalnego

Wyniki operacyjne hoteli w regionie również wskazują na poprawę koniunktury. W pierwszym półroczu 2026 roku RevPAR w CEE-6 wzrósł o 8,2 proc. rok do roku. Na poprawę wpłynął zarówno wzrost średniej stawki za pokój (ADR), która zwiększyła się o 4,7 proc., jak i wyższe obłożenie – o 2,1 pkt proc.

Najmocniejszy wzrost RevPAR wśród stolic regionu odnotował Budapeszt – 15,3 proc. Kolejne miejsca zajęły Bratysława ze wzrostem na poziomie 13,5 proc. oraz Praga, gdzie RevPAR zwiększył się o 10,5 proc.

Polska również odnotowała wzrost, choć jego skala była bardziej umiarkowana. RevPAR zwiększył się o 4,6 proc. rok do roku.

Istotnym atutem Warszawy pozostaje natomiast poziom obłożenia. Mimo prognozowanego znaczącego przyrostu liczby pokoi stolica Polski ma obecnie najwyższe obłożenie spośród stolic CEE-6. Oznacza to, że nowa podaż wchodzi na rynek, na którym popyt pozostaje relatywnie silny.

Dla porównania, średni RevPAR w Europie wyniósł w pierwszym półroczu 2026 roku 101 euro i zwiększył się o 3,0 proc. rok do roku. ADR wzrósł o 2,2 proc., natomiast obłożenie poprawiło się o 0,4 pkt proc.

Na tle całego kontynentu szczególnie dobrze wypadła Europa Wschodnia, gdzie RevPAR zwiększył się o 6,0 proc. Wśród poszczególnych miast wyróżnił się Mediolan, który odnotował wzrost na poziomie 24 proc., oraz Budapeszt, z dynamiką wynoszącą około 15 proc.

Inwestorzy pozostają aktywni, ale wybierają bardziej selektywnie

Polski rynek wpisuje się w szersze zjawisko obserwowane w całym regionie CEE-6. W pierwszej połowie 2026 roku wartość transakcji hotelowych w sześciu krajach regionu wyniosła 314 mln euro. To o 50 proc. mniej niż w pierwszej połowie 2025 roku, która była wyjątkowo mocna dzięki kilku dużym transakcjom.

W okresie od stycznia do czerwca 2026 roku w CEE-6 sprzedano 21 hoteli obejmujących łącznie 3146 pokoi. Średnia cena transakcyjna wyniosła 149 199 euro za pokój, przy czym zestawienie nie uwzględnia transakcji o wartości poniżej 5 mln euro.

Zmieniła się również struktura popytu inwestycyjnego. Aż 44 proc. całego wolumenu przypadło na hotele z segmentów Upper Midscale i Midscale. Rok wcześniej największy udział w transakcjach miały natomiast obiekty z segmentu Upper Upscale.

Stabilne pozostają również stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów hotelowych w stolicach CEE-6. W pierwszej połowie 2026 roku mieściły się one w przedziale od 6,25 do 8,5 proc.

W Bukareszcie, Budapeszcie i Pradze stopy kapitalizacji spadły w ujęciu rocznym o 25 punktów bazowych. W Warszawie, podobnie jak w Bratysławie i Sofii, pozostały bez zmian.

Europejski rynek stawia na większe i lepsze aktywa

W całej Europie wartość inwestycji hotelowych w pierwszej połowie 2026 roku wyniosła 11,7 mld euro. To o 9,5 proc. mniej niż rok wcześniej, ale jednocześnie o 19,5 proc. więcej niż średnia dla analogicznego okresu z ostatnich dziesięciu lat.

W transakcjach znalazły się 384 hotele oferujące łącznie 51 219 pokoi. Rynek charakteryzowała jednak wyraźna koncentracja kapitału na mniejszej liczbie większych i wysokiej jakości aktywów.

Liczba transakcji o wartości przekraczającej 100 mln euro zwiększyła się o 30 proc. rok do roku, a średnia cena za pokój wzrosła o 9 proc., do 228 416 euro.

Inwestorzy szczególnie chętnie lokowali kapitał w hotelach z segmentów Upper Upscale i Upscale. Obiekty z tych dwóch kategorii odpowiadały za połowę całego europejskiego wolumenu inwestycyjnego.

Na uwagę zasługuje także rosnąca aktywność inwestorów z regionu Azji i Pacyfiku, która zwiększyła się o 86 proc. w ujęciu rocznym.

Wielka Brytania i Hiszpania liderami inwestycji

Największym europejskim rynkiem inwestycyjnym pozostawała w pierwszej połowie roku Wielka Brytania. Wolumen transakcji hotelowych wyniósł tam 3,22 mld euro, co oznacza wzrost o 74 proc. rok do roku.

Drugie miejsce zajęła Hiszpania z wynikiem 2,66 mld euro i wzrostem o 34 proc.

Wśród europejskich stolic liderem pozostawał Londyn. W pierwszej połowie 2026 roku sprzedano tam 24 nieruchomości o łącznej wartości 2,3 mld euro. Za Londynem znalazły się Paryż, Madryt i Wiedeń.

Drugie półrocze może przynieść odbicie

Mimo słabszego wyniku w pierwszej połowie roku perspektywy dla europejskiego rynku hotelowego pozostają relatywnie dobre. W drugiej połowie 2026 roku do finalizacji przygotowywanych jest kilka dużych transakcji portfelowych i platformowych, które mogą istotnie zwiększyć całoroczny wolumen.

Jednocześnie inwestorzy nadal muszą mierzyć się z ryzykiem związanym z kosztami finansowania. Ponowny wzrost inflacji może ograniczać przestrzeń do dalszej kompresji stóp kapitalizacji, a tym samym wpływać na wyceny aktywów i oczekiwania sprzedających.

W tym otoczeniu przewagę będą miały obiekty o silnych fundamentach operacyjnych, dobrej lokalizacji i odpowiedniej jakości. Polska, a w szczególności Warszawa, ma przy tym mocne argumenty, by utrzymać zainteresowanie inwestorów. Rosnąca podaż pokoi idzie bowiem w parze z poprawą wyników operacyjnych, a stołeczny rynek pozostaje jednym z najlepiej obłożonych w regionie.

Najbliższe miesiące pokażą zatem, czy rosnąca podaż przełoży się na dalsze umocnienie pozycji Warszawy i Polski na mapie hotelowych inwestycji CEE, czy też wyższe koszty kapitału ograniczą tempo zawierania nowych transakcji.