Polska Rekordowy popyt na magazyny

Polski rynek magazynowy notuje rekordową aktywność najemców. Według najnowszej analizy Colliers od stycznia do września 2026 r. popyt brutto osiągnął 5,3 mln mkw., co oznacza wzrost o około 20 proc. rok do roku i najwyższy wynik w historii dla pierwszych trzech kwartałów.

Jeszcze szybciej rósł popyt netto, który wyniósł 3,4 mln mkw., notując wzrost o ponad 50 proc. w porównaniu z analogicznym okresem 2025 r. Wskaźnik ten nie uwzględnia renegocjacji istniejących umów, dlatego lepiej pokazuje rzeczywisty przyrost zapotrzebowania na powierzchnie magazynowe.

Za wysoką aktywność najemców odpowiada przede wszystkim rozwój działalności logistycznej, e-commerce oraz rozbudowa sieci dystrybucyjnych. Istotną rolę odgrywają również przedsiębiorstwa z Chin, które odpowiadały za około 20 proc. popytu netto od początku roku.

Skala wzrostu popytu netto pokazuje, że nie mamy do czynienia wyłącznie z odnawianiem istniejących umów, ale z realnym wzrostem zapotrzebowania na powierzchnie magazynowe. Rekordowe wyniki są efektem zarówno rozwoju sektora e-commerce, jak i dalszej rozbudowy sieci dystrybucyjnych. To jeden z najmocniejszych sygnałów świadczących o dobrej kondycji polskiego rynku logistycznego – mówi Antoni Szwech, Senior business analyst w dziale market insights w Colliers.

Spada dostępność powierzchni magazynowej

Rosnący popyt przekłada się na systematyczne ograniczanie dostępności magazynów. Od IV kwartału 2025 r. stopa pustostanów pozostaje w trendzie spadkowym. W ciągu ostatnich 12 miesięcy obniżyła się z 8,2 do 5,5 proc., osiągając najniższy poziom od końca 2022 r.

Szczególnie szybko kurczy się oferta dużych modułów magazynowych. Jeszcze około rok temu powierzchnie przekraczające 20 tys. mkw. stanowiły około 40 proc. całkowitej dostępnej oferty rynkowej. Obecnie ich udział wynosi już tylko około 15 proc.

Dla firm planujących ekspansję lub relokację operacji logistycznych oznacza to coraz mniejszy wybór, szczególnie w najbardziej pożądanych lokalizacjach. W przypadku dużych projektów coraz większego znaczenia nabiera odpowiednio wczesne rozpoczęcie poszukiwań i zabezpieczenie powierzchni.

– Firmy poszukujące dużych powierzchni magazynowych mają dziś do dyspozycji znacznie mniej opcji niż jeszcze rok temu. Coraz częściej optymalnym rozwiązaniem stają się projekty realizowane na potrzeby konkretnego najemcy lub zabezpieczanie powierzchni na wczesnym etapie planowanego projektu inwestycyjnego. Z perspektywy najemców najbliższe kwartały będą więc okresem, w którym strategiczne planowanie procesów najmu może mieć coraz większe znaczenie dla dostępności powierzchni, możliwości wyboru lokalizacji oraz możliwych do zabezpieczenia warunków komercyjnych i prawnych negocjowanych umów – wyjaśnia Łukasz Pańczyk, dyrektor w dziale powierzchni logistycznych i przemysłowych Colliers.

Deweloperzy zwiększają aktywność inwestycyjną

W odpowiedzi na rosnące zapotrzebowanie deweloperzy zwiększają skalę nowych inwestycji. Na koniec III kwartału 2026 r. w budowie znajdowało się około 1,7 mln mkw. powierzchni magazynowej, czyli o 9 proc. więcej niż rok wcześniej.

Największą aktywność odnotowano w województwie śląskim, gdzie wolumen powierzchni w budowie przekroczył 640 tys. mkw., osiągając najwyższy poziom od 2022 r. Ponad 70 proc. realizowanych tam obiektów ma już zabezpieczonych najemców.

Pomimo rosnącej skali inwestycji deweloperzy nadal zachowują ostrożność w przypadku projektów spekulacyjnych, realizowanych bez wcześniejszego zabezpieczenia umów najmu. Ich udział pozostaje poniżej 40 proc. całkowitej powierzchni w budowie. Łącznie około 62 proc. realizowanego wolumenu zostało już objęte umowami najmu.

W kolejnych kwartałach sytuacja może się jednak zmienić. Część deweloperów zapowiada zwiększenie udziału inwestycji spekulacyjnych, w tym projektów realizowanych bez wcześniejszych umów najmu w najlepszych lokalizacjach na kluczowych rynkach logistycznych.

Czynsze mogą zacząć rosnąć

Rekordowy popyt, malejąca dostępność powierzchni i wysoki poziom komercjalizacji nowych inwestycji mogą przełożyć się na wzrost stawek czynszowych. Według ekspertów Colliers po okresie stabilizacji czynsze mogą stopniowo wejść w umiarkowany trend wzrostowy.

Największej presji należy spodziewać się w segmencie dużych modułów magazynowych, których dostępność systematycznie maleje. W przypadku mniejszych powierzchni przesłanki do wzrostu stawek pozostają obecnie słabsze ze względu na relatywnie szeroką ofertę rynkową.

Polski rynek magazynowy przed kolejnym etapem zmian

Dane za pierwsze trzy kwartały 2026 r. wskazują na utrzymującą się dobrą kondycję polskiego rynku magazynowego. Rekordowa aktywność najemców pobudza rozwój nowych inwestycji, ale jednocześnie ogranicza dostępność powierzchni, szczególnie w przypadku dużych modułów.

W najbliższych kwartałach istotnym wyzwaniem dla przedsiębiorstw będzie odpowiednio wczesne planowanie potrzeb logistycznych i zabezpieczanie lokalizacji. Deweloperzy z kolei będą musieli dostosowywać skalę nowych projektów do utrzymującego się popytu, uwzględniając zarówno możliwości komercjalizacji, jak i rosnące zapotrzebowanie na powierzchnie dostępne od ręki.

Przy utrzymaniu obecnych tendencji rynek może stopniowo przechodzić od okresu względnej stabilizacji czynszów do umiarkowanego wzrostu stawek, szczególnie w segmencie największych powierzchni magazynowych.