Nowe brzmienie Echo

Rafał Ostrowski, Tomasz Szpyt, „Eurobuild CEE”: Dlaczego zdecydował się Pan przejąć stery w Echo Investment?

Nicklas Lindberg, CEO Echo Investment: Spędziłem w Skanskiej piętnaście wspaniałych lat, ale przyszedł czas, gdy zapragnąłem robić coś innego. A nadarzyła się wspaniała okazja do zmiany, ponieważ w Echo Investment widać ogromny potencjał. Mogłem również stanąć na samym czele tej firmy. Oczywiście w firmie Skanska również mogłem decydować o wielu sprawach, ale jednak raportowałem tam do przełożonych.

Jakie strategiczne zmiany planuje Pan w Echo?

Przeprowadziliśmy już wiele strategicznych zmian. Zawarliśmy transakcję z Redefine, w wyniku której przenieśliśmy wszystkie aktywa do nowej firmy – Echo Prime Properties. Jest to pierwszy krok w kierunku przemiany Echo Investment z firmy, która zatrzymuje wybudowane aktywa w dewelopera, który nie pozostaje właścicielem tych budynków. Niektóre aktywa będziemy sprzedawać Redefine w ramach zawartej z nimi umowy, inne będziemy sprzedawać na wolnym rynku, ale w rezultacie będziemy obracać kapitałem dużo szybciej niż dotychczas.

Czy to również oznacza, że będziecie szybciej realizowali projekty?

Nie wiem, czy będziemy je szybciej realizowali, bo czas budowy i wynajmu był u nas zawsze dość dobry, ale będziemy obracali kapitałem dużo szybciej. Tym, co przede wszystkim się poprawi, będzie więc wykorzystanie kapitału. Chcemy oczywiście wypłacać naszym udziałowcom dywidendę, co będzie ważną częścią przygotowywanej przez nas strategii. Jesteśmy teraz własnością Oaktree i PIMCO, którzy zainwestowali w nas dużo pieniędzy i chcą otrzymywać zwrot na zainwestowanym kapitale. Poza tym wszyscy udziałowcy, którzy zainwestowali pieniądze w Echo, również chcą otrzymywać swoją dywidendę. To wszystko ma dla firmy znaczenie. Zatem planujemy teraz znacznie rozbudować biznes i skupić się na trzech najważniejszych obszarach działalności: handlu, biurach i budownictwie mieszkaniowym.

Który z tych sektorów będzie dla Was najważniejszy?

Są one dla nas tak samo ważne. Tym, co liczy się dla mnie, jest rozkład ryzyka. Rynek mieszkaniowy jest obecnie bardzo rozgrzany i jest mało prawdopodobne, że ta sytuacja się utrzyma. Zatem pracujemy teraz nad tym, jak rozłożyć ryzyko pomiędzy te trzy różne obszary i jak jednocześnie optymalizować koszty. Dlatego założyłem odrębną spółkę budowlaną i w ten sposób zapewniamy sobie korzyści wynikające z synergii dużej firmy. Kiedy rynek ulegnie spowolnieniu, musimy być przygotowani do zaoferowania niskich kosztów budowy, ponieważ stawki najmu biur spadną, stawki najmu powierzchni handlowych spadną i to samo stanie się z cenami mieszkań. Rynek wciąż będzie istniał, ale na innym poziomie.

Czy zamierzacie Państwo działać wyłącznie w Polsce czy również w innych krajach Europy Środkowo-Wschodniej?

Dziś skupiamy się na Polsce, ponieważ tutaj widzimy wiele okazji. Wychodzenie na inny rynek nie miałoby dla nas w tej chwili sensu. Musielibyśmy stworzyć nowy zespół kierowniczy i zatroszczyć się o wszystko, co się z tym wiąże, a nie sądzę, byśmy w Polsce wyczerpali już wszystkie możliwości.

Ale posiadacie Państwo grunty poza Polską. Jest na przykład działka kupiona pod centrum handlowe Mundo w Budapeszcie. Co zamierzacie z nią zrobić?

Obecnie pozbywamy się gruntów poza Polską, bo z punktu widzenia naszej strategii nie ma sensu ich trzymać. Uważam, że nie należy wchodzić na nowy rynek tylko po to, by zrealizować tam jeden projekt, bo to wymaga takiej samej struktury jak do budowy dziesięciu lub więcej projektów w Polsce.

Zatem co planuje Pan zrobić w najbliższych miesiącach jako dyrektor generalny Echo Investment?

Zaczęliśmy już zmieniać sposób działania firmy. Dzielimy ją na inne obszary, tak by było jasne, co robimy. Mamy budownictwo, mamy część handlową, biurową i mamy też duże biuro w Kielcach, które wspomaga całą działalność. To jest fantastyczne, ponieważ Kielce to wspaniała lokalizacja, z której dojazd do Warszawy zajmuje tylko półtorej, dwie godziny. Dlatego chcemy, by Kielce były nadal centrum wsparcia dla całego biznesu, a jednocześnie przeprowadzamy się do Q22, gdzie będziemy mieli nasze biuro główne (front office). Zatem jako prezes staram się teraz sprawić, by struktura firmy była bardziej przejrzysta niż do tej pory. Stajemy się w większym stopniu deweloperem i bardziej skupiamy się na wzroście. Jednak będziemy rośli tylko wtedy, gdy to będzie się opłacało. Nie jesteśmy tutaj, by wykroić sobie udział w rynku dla samego udziału. Robimy to tylko po to, by zarobić pieniądze. Zamierzamy być dużo bardziej transparentni. Będziemy przekazywali nasze prognozy analitykom i giełdzie, na której zarabiamy pieniądze. Wszystko to zostanie ujawnione, gdy opublikujemy nasz raport dotyczący drugiego kwartału. Tak by każdy wiedział, co robimy.

Jakie są Państwa cele w zakresie wzrostu? Jak dużą firmą ma stać się Echo w ciągu kolejnych dwóch, trzech czy pięciu lat?

Co do mieszkaniówki, chcemy podwoić nasz biznes. Jeśli chodzi o biura, jesteśmy obecnie w stanie wynajmować 100 tys. mkw. rocznie i myślę, że to zadawalający poziom. Uważam, że powinniśmy na nim pozostać. W handlu będziemy skupiali się bardziej na okazjach. Dlatego też trudno tu powiedzieć, że osiągniemy określony rozmiar. Będzie to zależało od okazji na rynku, z którymi się spotkamy, i na podstawie których podejmiemy decyzje.

Czy przeniesiecie Państwo działalność mieszkaniową do innej firmy, czy też pozostanie ona w Echo?

Pozostanie w Echo. Rozważaliśmy różne możliwości dotyczące sektora mieszkaniowego i kluczowym pytaniem nie jest to, czy działalność ta pozostanie w Echo, czy też zostanie przeniesiona do innej spółki. Naszym głównym przedmiotem zainteresowania jest to, jak rozwinąć biznes mieszkaniowy. Przyrost w tym sektorze wynosi około 100 proc. rocznie. Tak więc co roku podwajamy nasz biznes. Jednak podwajając wolumen, nie zawsze możemy podwoić zyski. Musimy znaleźć na to sprytniejszy sposób. Naszym celem we wszystkich obszarach działalności – w sektorze biurowym, mieszkaniowym i handlowym – jest zajęcie pozycji numer jeden lub dwa na rynku. Chcemy dominować w tym, co robimy. Pozwoli to osiągnąć potrzebną synergię i znacznie zwiększyć wolumen, co pomoże nam również zawierać dużo lepsze transakcje z podwykonawcami.

Czy planujecie kupno innego dewelopera mieszkaniowego?

Zastanawialiśmy się nad tym i wciąż o tym myślimy. Rozważamy również rozwój organiczny. Jak już mówiłem, rynek jest obecnie dość rozgrzany, więc ceny są wszędzie wysokie. Abyśmy zdecydowali się coś kupić, musimy znaleźć w tym korzyść dla siebie. W tej chwili nad tym pracujemy. Równocześnie rozglądamy się za kupnem ziemi. Każde z tych rozwiązań ma wady i zalety. Kupno firmy jest szybsze, ale wraz z nią kupuje się jej historię. Nabywając ziemię, nie kupuje się nic poza tym – jest to proces wolniejszy, ale dający większą pewność. Zatem odpowiadając na Pana pytanie, nie wiemy jeszcze, nadal rozważamy różne scenariusze.

Griffin posiada działkę pod budowę centrum handlowego na ul. Towarowej. Czy będziecie rozpoczynali również ten projekt?

Co do tego jednego projektu Griffin musi najpierw podjąć decyzję. Potem właściciele zdecydują także, co dokładnie zostanie tam wybudowane. Więc nie wiemy jeszcze, jak to będzie.

Jakie są Państwa plany dotyczące handlu?

W handlu zachodzą obecnie zmiany – nie będziemy robić więcej ogromnych centrów handlowych. Szukamy innych form, których budowa okaże się korzystna. Będzie to więc inna strategia.

A jakie formy realizacji centrów handlowych będą korzystne?

Jest wiele centrów handlowych drugiej generacji, które uważamy za bardzo ciekawe. Będziemy patrzeć, czy istnieje sposób na ich rozbudowę lub wymianę najemców. Rozważamy różne sposoby osiągnięcia naszych celów, ale nie będzie to wyglądało tak jak w przeszłości, gdy kupowaliśmy dużą działkę i budowaliśmy ogromne centrum handlowe. Ponieważ staje się to coraz trudniejsze.

A co z mieszkaniami na wynajem? Czy rozpoczęliście już Państwo budowę projektów tego typu?

Rozpoczęliśmy już z firmą Griffin i zamierzamy wystartować teraz z kolejnymi projektami. Jednak nie będzie się tym zajmowało Echo, które będzie odpowiedzialne tylko za działania deweloperskie. Wynajem i zarządzanie będą prowadzone przez inną firmę.

Czy projekt Browary Warszawskie będzie również zawierał tego typu mieszkania?

Projekt Browary będzie oferował trochę mieszkań pod wynajem. Jeżeli kompleks ma żyć i zapewniać różnorodność, to potrzebuje urozmaiconej oferty mieszkań na wynajem i sprzedaż.

Gdzie jeszcze będą takie mieszkania?

Jest dziesięć innych lokalizacji w Polsce, które bierzemy pod uwagę. W Warszawie, Krakowie, Wrocławiu…

Kiedy będzie dostępne pierwsze mieszkanie na wynajem?

Myślę, że najwcześniej pod koniec 2017 roku.

W Browarach?

Nie sądzę, by udało się to tak wcześnie w Browarach. Rzecz w tym, że jeżeli ten biznes ma działać, musi osiągnąć odpowiednią skalę. Nie ma sensu oferowanie jednego bloku na wynajem w Browarach.

W jednym ze swoich niedawnych wywiadów dla „Eurobuildu” Maciej Dyjas mówił, że jedną z mocnych stron Echo Investment jest to, że potrafi budować duże wielofunkcyjne projekty z mieszkaniami, biurami i handlem. Czy Państwa obecny bank ziemi pozwala na inwestycje tego typu?

Nie pozwala, ale nasz przyszły bank ziemi już tak.

Czy szukacie Państwo zatem większych działek, na których będziecie w stanie wybudować naprawdę duże projekty?

Browary są fantastycznym przykładem tego, co chcemy robić. Zamierzamy jednak również kupować duże działki wyłącznie pod budownictwo mieszkaniowe, bo zgodnie z naszą strategią chcemy nabywać większe tereny, by móc na nich budować przez dłuższy czas. Stawiając tylko jeden obiekt, nie tworzymy tkanki miejskiej.

Na rynku nie ma jednak zbyt wielu dużych działek w dobrych lokalizacjach?

Nie potrzeba ich tak dużo. Wystarczy kilka. Nie można kupić zbyt wielu, ponieważ kupno nawet jednej to już spore przedsięwzięcie.

A jakie projekty rozpoczniecie Państwo jeszcze w tym roku?

Jest ich bardzo dużo. Największy to centrum handlowe Libero w Katowicach. Zaczniemy też prace przy budowie Browarów w tym roku, zarówno w części biurowej, jak i mieszkaniowej. Obecnie ustalamy plany, strategię marketingową itd. To ogromny teren w Warszawie i kluczowe jest, aby żył również po godzinie 18:00, aby odróżniał się od wszystkich innych projektów na Woli, która jest dzielnicą biurową zamierającą wieczorami. Dlatego będzie to połączenie mieszkań, restauracji, biur i usług skupionych wokół nich. Chcę, by było to miejsce atrakcyjne. Inną ważną dla mnie sprawą, którą obecnie rozpatrujemy, jest sposób, w jaki zachowamy tu historię, ponieważ z browarem wiąże się wspaniała przeszłość.

Jaki będzie rozmiar pierwszego etapu tego projektu, który zamierzacie Państwo rozpocząć?

Będzie to mały budynek biurowy wielkości około
14-15 tys. mkw., a także jeszcze jeden oferujący 100 lub 200 mieszkań. Zamierzamy rozpocząć budowę obu w drugiej połowie tego roku.

Kiedy będą gotowe?

Około 18 do 24 miesięcy od rozpoczęcia budowy. Czyli za półtora do dwóch lat zobaczymy pierwsze budynki i mam nadzieję, że będzie się tam wtedy działo o wiele więcej.

Czy w projekcie tym będą również wieżowce?

Nie. Uważam, że Wola nie potrzebuje już więcej wysokościowców, jest ich wystarczająco dużo w tej dzielnicy. Moim celem nie jest konkurowanie z tymi wieżowcami tylko budowanie miejsca docelowego. Będziemy inni od wszystkich, a Wola potrzebuje obszaru, który przyciągnie ludzi po pracy i zachęci do pozostania w tej okolicy.

Jak długo potrwa budowa całego tego projektu?

Co najmniej pięć, sześć lat w zależności od tego, jak będzie się wynajmował, ale nam się nie spieszy.

Jest jeszcze Park Rozwoju z możliwością budowy kolejnego etapu biur. Czy zaczniecie go Państwo w tym roku?

Nie w tym roku.

Taśmowa?

Rozważamy obecnie, co zrobić z tą lokalizacją, jak optymalnie wykorzystać tę działkę. Myślę, że jej część idealnie nadaje się na biura, inna część jest idealna pod mieszkania – chcemy teraz znaleźć dla nich najlepsze połączenie.

Jak ocenia Pan obecny rynek mieszkaniowy w Polsce? Jak rozwinie się on za rok lub dwa?

Myślę, że obecny rynek jest maksymalnie rozgrzany. Sądzę, że w przyszłości to się musi zmienić. Dużo o tym rozmawiamy – jak przygotować się na to, co czeka nas tuż za rogiem. Patrząc na bieżącą sytuację na świecie, stwierdzamy, że nie jest ona tak stabilna jak wcześniej. Nikt nie wie, co stanie się po wyjściu Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej. Jest wiele rzeczy, które zawsze trzeba brać pod uwagę. Polska gospodarka jest bardzo stabilna. Napływ najemców jest bardzo stabilny. Stawki najmu w Warszawie są obecnie na najniższym poziomie w historii. Zatem nie mogą już zejść niżej, bo nie miałoby to sensu.

„Przestrzeń dla liderów” to nowe hasło Echo Investment. Co chcecie Państwo przez to powiedzieć?

Chcemy stworzyć wokół firmy nową markę. Podstawą jest przekaz, że Echo Investment to największy polski deweloper i taka będzie nasza marka ogólna: „największy polski deweloper”, którym bez wątpienia jesteśmy. Potem przyjdzie czas na inne rzeczy: „przestrzeń dla liderów” ma symbolizować naszą działalność w sektorze biurowym. Innymi słowy, zamierzamy nie tylko tworzyć biura, ale przestrzeń, w której najemcy będą mogli wzrastać. Chcemy przyciągnąć ludzi, którzy są liderami – to niekoniecznie szefowie firm, to raczej osoby, które pociągają za sobą innych. Chodzi o takich, którzy chcą kształtować następne pokolenia, aby one z kolei budowały nowe społeczeństwo.

Czy będzie to zatem przestrzeń bardziej prestiżowa?

Słowo „prestiż” nie jest ważne w tym kontekscie. Łączy się ono ze statusem. Nam chodzi o to by tworzyć przestrzeń kreatywną. Polska jako rynek biur zmienia się. Zapotrzebowanie na ludzi jest inne niż trzy czy pięć lat temu. Biurowce stają się coraz bardziej podobne do hoteli, oferują przestrzeń publiczną, gdzie pracownicy mogą się spotkać. W Q22 mamy bezpłatną siłownię dla najemców, mogą oni też korzystać z auli, którą im zapewniliśmy. Naszym celem jest ułatwić ludziom rozwój i sprawić, by wzrastali w naszych budynkach.

Droga na szczyt

Nicklas Lindberg jest dyrektorem generalnym Echo Investment od kwietnia 2016 roku. Zanim przeszedł do Echo, pracował dla Skanskiej, gdzie po trzech latach na stanowisku dyrektora firmy Skanska Property Poland został mianowany prezesem Skanska Commercial Development (część grupy odpowiedzialna za inwestycje budowlane w regionie Europy Środkowo-Wschodniej). Wcześniej pracował przez cztery lata dla Skanska Rosja, pełniąc jednocześnie obowiązki dyrektora finansowego i generalnego.