Prężni dwudziestoletni

Rafał Ostrowski, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Pozwolę sobie zacząć od trochę osobistego pytania. Stoi Pan na czele firmy ECE od 2000 roku. Co uważa Pan za największe osiągnięcie ECE w ciągu tych ostatnich dwóch dekad?

Alexander Otto, prezes zarządu firmy ECE Projektmanagement: Moim zdaniem kluczowym osiągnięciem było to, że z Niemiec udało nam się rozprzestrzenić do 14 krajów – to umiędzynarodowienie firmy to ogromny sukces. W 2001 roku otworzyliśmy Galerię Dominikańską – było to pierwsze zagraniczne centrum handlowe zrealizowane przez ECE. Firma odnotowała w tym czasie ogromny rozwój – możemy pochwalić się bardzo silnym wzrostem finansowym, lecz przede wszystkim udało nam się zbudować bardzo dobry zespół zarządzający, który jest otwarty na zmiany i rozwój, stale się uczy i ma predyspozycje, aby zapewnić firmie kolejne 20 lat sukcesów.

W jaki sposób zmieniła się Pana percepcja Polski od czasu wejścia na ten rynek?

Wejście na rynek, który nie miał jeszcze utrwalonej struktury, miało trochę pionierski charakter i wymagało pewnych zmian kulturowych w naszej firmie. Kiedy zaczynaliśmy, rynek bardzo się rozwijał i musieliśmy wejść na nieznany nam teren. Na początku było trudno ocenić, jakie formaty handlowe się sprawdzą najlepiej, i w których polscy klienci będą chcieli dokonywać zakupów. Od tamtej pory niektóre sieci handlowe odniosły prawdziwy sukces, z czasem rozwinęła się też silna sieć polskich firm, takich jak na przykład grupa LPP. Teraz jest to więc nadzwyczaj profesjonalny i transparentny rynek. Widzimy również, że są nim bardzo zainteresowani inwestorzy zagraniczni, w tym również nasze fundusze ECE.

Chodzą słuchy, że pewni inwestorzy niemieccy postanowili zawiesić dalsze inwestycje w Polsce. Ponieważ pracują Państwo z funduszami zza Odry, czy może Pan nam powiedzieć, jak wygląda sytuacja?

Z pewnością nie mogę wypowiadać się w imieniu innych. Widzimy, iż dość liczna grupa niemieckich inwestorów instytucjonalnych interesuje się zakupem nieruchomości w Polsce. Była ona już dość aktywna w ubiegłych latach. Jest więc dziś raczej odwrotnie – Polska jest postrzegana bardzo dobrze. W ostatnim roku obiekty handlowe w Polsce odnotowały wyraźny wzrost sprzedaży. Jest duże zainteresowanie dalszym rozwojem i inwestowaniem nad Wisłą. Na rynku jednak niewiele jest do kupienia, i nie tylko w Polsce, ale i w Europie niewiele pojawiło się możliwości w 2016 roku. Sądzę więc, że muszą po prostu pojawić się odpowiednie okazje.

Jakie środki ECE planuje zainwestować w Polsce w ciągu nadchodzących lat?

Trudno powiedzieć dokładnie. Za pośrednictwem naszych funduszy i innych wehikułów inwestycyjnych możemy wydać jeszcze jeden miliard euro w Europie. Oczywiście wszystko będzie uzależnione od tego, gdzie pojawią się możliwości. Dlatego niezwykle trudno jest wypowiadać się na temat konkretnych transakcji.

Gdzie będą Państwo inwestować? W głównych miastach czy w mniejszych?

Koncentrujemy się w tej chwili na 10 najważniejszych miastach w Polsce i co do zasady nie wychodzimy poza ten obszar. Nie sądzę, abyśmy zbytnio zmienili strategię Oczywiście będziemy jednak analizować każdą okazję osobno i nie wykluczam wzięcia wtedy pod uwagę 20 największych miast Polski.

Mówi Pan o najlepszych obiektach, a co z takimi, które mają kłopoty? Czy Państwa strategia nie przewiduje nabywania takich, które nie są dobrze wynajęte?

Robiliśmy tak już w przeszłości. W Niemczech nabyliśmy Marstall w Ludwigsburgu na południu Niemiec, które po kompleksowej modernizacji zaczęło odnotowywać bardzo dobre wyniki. Jednak to zależy mocno od poszczególnych miejsc, czy możemy zmienić coś, co sprawi, że centrum będzie działać z sukcesem. Na pewno nie kupilibyśmy centrum tylko dlatego, że jest tanie.

Czy planują Państwo obecnie działanie wyłącznie za pośrednictwem swoich funduszy inwestycyjnych i nabywanie nowych obiektów jako zarządca funduszu, czy też ECE będzie nadal działać jako inwestor i właściciel?

Jesteśmy bardzo aktywni na wiele różnych sposobów. Kontynuujemy rozwój jako klasyczny deweloper. Z drugiej strony fundusze inwestycyjne ECE realizują strategię zakupu centrów, których wartość można podnieść (value-added properties). Zazwyczaj najlepsze centra o bardzo mocnej pozycji są dla tych funduszy zbyt drogie. Współpracujemy ze spółkami publicznymi i bardzo ściśle z Deutsche Euroshop – firmą zainteresowaną najlepszymi centrami – w której moja rodzina jest głównym udziałowcem. Działamy też wreszcie w formule joint-venture z inwestorami instytucjonalnymi. Mamy więc wybór co do sposobu działania w różnych modelach.

Ale który z tych modeli będziecie najczęściej wybierać?

Najbardziej odpowiada nam, gdy współpracujemy z naszymi partnerami i mamy w inwestycji swój mniejszościowy udział. To pokazuje, że wchodzimy w pewne zobowiązanie, że sami też inwestujemy w te obiekty, ponieważ wierzymy w nie oraz wierzymy, że mają odpowiednią jakość i pozycję. Uważamy, że zarządzanie dobrze idzie w parze z własnością. Jesteśmy przekonani, że w ten sposób możemy osiągać najlepsze wyniki dla naszych klientów.

Czasem są Państwo udziałowcem większościowym, jednak zazwyczaj – mniejszościowym. Który model będzie realizowany w przyszłości?

Ze względu na sumy, jakie wchodzą w grę, i to, jak dużych inwestycji kapitałowych wymaga nasza działalność, i wreszcie fakt, że zarządzamy obecnie kapitałem o wartości ponad 30 mld euro, zwykle jesteśmy udziałowcem mniejszościowym – w Polsce ten udział waha się w przedziale od 10 do 25 procent w zależności od centrum. Może być jednak też tak jak z galerią, którą właśnie otworzyliśmy w Weronie. Jesteśmy tam właścicielem całości udziałów i w dłuższej perspektywie chcemy pozostać właścicielem większościowym. Zatem wszystko zależy w dużej mierze od dostępności kapitału oraz od tego, gdzie widzimy najlepsze możliwości rozwoju.

Czy zamierzają Państwo rozwijać się poprzez fuzje lub przejęcia innych firm?

Co do zasady jest to możliwe, robiliśmy tak w przeszłości i całkowicie tego nie wykluczam. Jednak generalnie najlepsze doświadczenia mamy ze wzrostu organicznego.

W 2014 roku w Polsce sprzedali Państwo Galerię Dominikańską. Czy firma będzie sprzedawać kolejne centra?

Tego również nie mogę wykluczyć, ale na tym się nie koncentrujemy. Naszym celem jest być właścicielem dużych i dominujących centrów handlowych, najlepiej zajmujących pierwszą lub drugą pozycję na swoich rynkach. Galeria Dominikańska, choć jest znakomitym obiektem z bardzo dobrą lokalizacją, jest nieco mniejsza i nie pasowała zanadto do tej strategii.

Czy sądzi Pan, że firma ponownie zrealizuje centrum handlowe w Polsce?

(śmiech) Jeżeli pojawi się odpowiednia możliwość – czemu nie – zasadniczo bylibyśmy zainteresowani. Jednak taka inwestycja musiałaby mieć sens. To rynek nasycony, trzeba by więc znaleźć właściwą lokalizację i szczególną niszę.

A spośród krajów Europy Środkowo-Wschodniej, który będzie najbardziej interesujący dla firmy w nadchodzących latach?

Będziemy interesować się wszystkimi krajami, w których już prowadzimy działalność. Na przykład nadal jesteśmy w posiadaniu bardzo interesującej działki w Budapeszcie, której w ciągu ostatnich lat nie udało nam się zagospodarować, jednak rynek bardzo się poprawia. Zatem Budapeszt ma wszelkie szanse być pierwszym, na którym wybudujemy kolejne centrum. Z kolei pod kątem zakupów przyglądamy się tak naprawdę wszystkim rynkom Europy Środkowo-Wschodniej, w których jesteśmy obecni.

Skoro firma zarządza dziś tak wieloma obiektami, czy to czas na dalszy rozwój, czy raczej przyszedł wreszcie moment, by poprzestać na tym, co już jest.

Zawsze jesteśmy zainteresowani zwiększaniem wartości zarządzanych przez nas obiektów, nie chodzi więc nam tylko o zwiększanie ich liczby, lecz o to, by rosła całkowita wartość zarządzanych przez nas aktywów. Wzrost można osiągać również poprzez modernizację i rozbudowę istniejących centrów. Naszym celem jest zarządzać najlepszymi obiektami.

Czy biorą Państwo również pod uwagę możliwość wejścia na inne rynki w Polsce, np. w sektor biur lub logistyki?

Zapewne nie. Koncentrujemy się na handlu, ponieważ nie znamy każdego sektora na każdym rynku. Biura wymagają na przykład szczególnej znajomości rynku lokalnego oraz bardzo indywidualnych kompetencji. Jednak na innych rynkach, a zwłaszcza w Niemczech, inwestycje w biura, obiekty logistyczne i hotele, zapewniają nam prężny rozwój. Zdobyliśmy w tym obszarze ogromne doświadczenie i jesteśmy bardzo blisko tego rynku. Z kolei mieszkaniówka jest jeszcze bardziej podzielona. W samych Niemczech, jesteśmy w tym względzie bardzo mocni w Hamburgu, ale w Monachium już nie. Jest bardzo trudno być bardzo dobrym we wszystkim i dlatego w każdym kraju stawiamy sobie inne cele.

Czy firma zamierza wejść do nowych państw, w których jeszcze jej nie ma?

Obecnie nie mamy definitywnego planu, jednak ponownie nie wykluczałbym takiej możliwości.

Czy fakt, że firma już zarządza tak wieloma centrami, pomaga Państwu w rozwoju?

To ogromna przewaga. Właściciel jednego centrum handlowego nie mógłby sobie pozwolić na przykład na zainwestowanie milionów w rozwiązania cyfrowe i prowadzenie prac w tym zakresie wraz z najemcami. Zwykle nie mają oni czasu, by współpracować tak ściśle z zarządcą, który odpowiada tylko za jedno centrum. Jeżeli jednak dane rozwiązanie można później wdrożyć w dużym portfelu obiektów, zainteresowanie jest o wiele większe. Gdy jesteśmy w stanie z powodzeniem zrealizować pilotażowe wdrożenie takiego projektu w jednym centrum, bardzo łatwo jest go potem rozszerzyć na pozostałe. To tylko jeden przykład. W innych obszarach, takich jak research czy marketing, tak duży portfel daje ogromne korzyści.

Jaką rolę odgrywają nowe technologie w centrach handlowych ECE?

Absolutnie zasadniczą. Jesteśmy na początku rewolucji technologicznej i widzimy już, jakie korzyści technologia przyniosła handlowi internetowemu. Coraz częściej widzimy jednak, że również sektor centrów handlowych na tym korzysta. Prowadzimy istotne projekty w tym obszarze. Bardzo ważny jest dla nas projekt pilotażowy, który obecnie prowadzimy w naszym centrum handlowym Alstertal Einkaufszentrum w Hamburgu – „galeria cyfrowa”, która umożliwia cyfrowe przeszukanie asortymentu sklepów. Centrum zatem pełnić będzie zapewne podwójną rolę – nie tylko klasycznego, atrakcyjnego centrum handlowego, lecz również platformy logistycznej. To może być w przyszłości jedną z naszych istotnych przewag konkurencyjnych, ponieważ centra w ten sposób zbliżą się do klienta. „Ostatnia mila” w łańcuchu dostaw jest co do zasady tą najtrudniejszą i najkosztowniejszą dla sprzedawców internetowych, ale jeśli będziemy w stanie stworzyć centra tego rodzaju w łatwy sposób rozwiążemy ten problem.

Syn założyciela

Alexander Otto, prezes ECE i syn założyciela firmy Wernera Otto. Jest członkiem rady nadzorczej Otto Group, DES Deutsche EuroShop AG, Sonae Sierra Brasil w Brazylii oraz DDR Corp w Stanach Zjednoczonych. Zasiada również w radzie Peek & Cloppenburg KG Düsseldorf. Jest założycielem i prezesem rady powierniczej fundacji Lebendige Stadt Foundation zajmującej się rewitalizacjami europejskich centrów miast. Od 2009 jest także największym indywidualnym udziałowcem firmy DDR Corp. działającej w sektorze centrów handlowych w Stanach Zjednoczonych. Alexander Otto jest absolwentem Uniwersytetu Harvarda, jak również Harvard Business School. W ECE pracuje od 1994 roku, a prezesem jest od 2000.

Ponad pół wieku w biznesie

ECE Projektmanagement to niemiecka firma nieruchomościowa założona w 1965 roku przez Wernera Otto. Specjalizuje się w działalności deweloperskiej, najmie i zarządzaniu centrami handlowymi położonymi w centrach miast. Buduje także budynki biurowe, przemysłowe, hotelowe i dworce. Ze 199 centrów handlowych, które ECE ma obecnie w Europie, 51 jest poza granicami Niemiec. Całkowita wartość aktywów pod zarządem firmy to około 33,5 mld euro. W 2011 roku ECE założyło osobną firmę zarządzającą funduszami od inwestorów instytucjonalnych. ECE Real Estate Partners obecnie zarządza dwoma funduszami (ECE European Prime Shopping Centre Funds) dysponującymi equity o wartości 1,6 mld euro. W Europie Środkowo-Wschodniej firma zarządza sześcioma centrami w Rosji, pięcioma na Węgrzech, trzema w Czechach, jednym na Słowacji, jednym w Bułgarii i jednym na Litwie. Ponadto ECE ma trzynaście centrów handlowych w Turcji, sześć w Austrii, cztery w Hiszpanii i trzy we Włoszech. Polski oddział ECE, ECE Projektmanagement Polska, został założony w 1997 roku. Zarządza dziewięcioma centrami w kraju, w tym zbudowanymi przez siebie: Galeria Dominikańska we Wrocławiu (2001), Galeria Łódzka w Łodzi (2002), Galeria Krakowska w Krakowie (2006), Galeria Bałtycka w Gdańsku (2007), Galeria Kaskada w Szczecinie (2011) i Zielone Arkady w Bydgoszczy (2015). W 2006 roku firma przejęła także zarządzanie nad Alfa Centrum w Gdańsku (własność Deutsche Asset Management), w 2013 nad Silesią City Centre w Katowicach, a w 2014 nad Avenidą (dawnym Poznań City Center) w Poznaniu.