Na fali Ducha Czasu

Peter Noack, współzałożyciel i dyrektor zarządzający Zeitgeist Asset Management: Jesteśmy firmą zajmującą się zarządzaniem aktywami z siedzibą w Pradze, a jako zarządca aktywów reprezentujemy różnych inwestorów. Kupujemy, modernizujemy i wynajmujemy nieruchomości. Naszym głównym inwestorem jest niemiecki fundusz emerytalny, który pozostaje również naszym największym wsparciem odpowiedzialnym za około 70-75 proc. naszych inwestycji.

Mam wrażenie, że specjalizują się Państwo w kupowaniu starszych obiektów i ich renowacji...

Koncentrujemy się na nieruchomościach mieszkalnych przeznaczonych na wynajem. W Pradze, gdzie zarządzamy ponad 25 projektami, jest mnóstwo budynków pochodzących z okresu od 1890 do 1930 roku, które po zmianie ustroju zwrócono poprzednim właścicielom. Gdy przejmujemy nieruchomość, mamy więc jednego właściciela, co jest ogromnym ułatwieniem, ponieważ musimy mieć 100 proc. udziałów w budynku, by móc go wynajmować. W Warszawie najczęściej nie mamy takiej sytuacji. Niemal wszystko zostało zniszczone. Z naszego punktu widzenia oznacza to, że często zajmujemy się budową i repozycjonowaniem.

Weszli Państwo na polski rynek w 2017 roku, ale chyba nie mają tu żadnych dochodowych obiektów.

Myli się Pan, mamy, ale jeszcze nie wynajęliśmy znajdujących się w nich mieszkań. Naszym celem jest, aby wszystkie posiadane przez nas obiekty przynosiły dochód. Mamy na przykład nieruchomość przy ul. Długiej w Warszawie. To starszy budynek, który jest w pełni wynajęty.

A zatem Państwa strategia polega na zapewnieniu wynajęcia budynku, a następnie powolnej jego modernizacji?

Tak – lub repozycjonowaniu go. Jeżeli zatem kupimy np. biuro, naszym celem jest często przekształcenie go w obiekt mieszkaniowy. Na sprawy związane z planem zagospodarowania potrzebujemy dwóch do trzech lat. Mamy dochód z biur, który stopniowo redukujemy przed rozpoczęciem prac, a następnie wynajmujemy lokale jako mieszkania.

Rynek mieszkań budowanych pod wynajem wydaje się dziś niedojrzały...

Właśnie dlatego tu jesteśmy.

Ale to z pewnością wiąże się z większym ryzykiem.

Za to z wyższym zwrotem. W Niemczech, które są dość dojrzałym rynkiem mieszkań na wynajem, w Monachium i Hamburgu występują stopy kapitalizacji na poziomie 2,5-3,5 proc. W Pradze można znaleźć kapitalizację do 4 proc., a w przypadku normalnego budynku mieszkalnego jest to około 3 proc. Od Polski oczekujemy więcej. Pierwszy obiekt, który wypuścimy na rynek, to ul. Wrzesińska na warszawskiej Pradze, gdzie budowa ruszy na początku przyszłego roku. Nieruchomość powinna być gotowa przed końcem 2021 roku. Kolejny może być Solec 22, który zostanie przebudowany na akademik. Nasz plan przewiduje repozycjonowanie wszystkich naszych budynków w ciągu nadchodzących trzech do pięciu lat.

Do kogo kierują Państwo swoją ofertę?

Mamy trzy grupy docelowe. Po pierwsze – akademiki dla studentów. Następnie wynajem krótkoterminowy, który dotyczy turystów, tak jak w Pradze, młodych specjalistów i osoby nowo przybyłe do miasta. Tego rodzaju umowy najmu obejmują okres od 3 do 12 miesięcy. Na koniec zaś, lecz nie mniej istotne – zwykłe mieszkania, tę ostatnią ofertę kierujemy do wszystkich. Chcemy mieć lokalizacje dla rodzin z dziećmi i lokalizacje w centrum dla młodych mieszkańców miasta. Nie działamy w segmencie mieszkań luksusowych ani w segmencie mieszkań socjalnych, a swoją ofertę kierujemy do klasy średniej.

Ostatnio kupili Państwo budynek poczty w Krakowie.

Wymaga wiele pracy, ale właśnie dlatego go kupiliśmy. Jesteśmy na etapie planowania. Ten budynek jest wyjątkiem, ponieważ zamierzamy zrealizować w nim hotel. Jeżeli spojrzymy na lokalizacje, to można powiedzieć, że kupujemy biura tam, gdzie nie powinny się znajdować.

Przychodzi mi na myśl kompleks Orange w Warszawie, który kupili Państwo niedawno. Rozumiem, że pewne budynki są pod ochroną konserwatorską, a inne można bez problemu zburzyć. Jak pracuje się z konserwatorem zabytków?

Chcemy zachować wszystko, co jest objęte ochroną jako zabytek, zaś dla pozostałych elementów chcemy znaleźć rozwiązanie, które pasuje do całego projektu. Nie mieliśmy problemu z przekonaniem konserwatora zabytków w Czechach, że naprawdę chcemy zachowywać stare konstrukcje; że chcemy przywrócić budynki do stanu, w jakim znajdowały się w latach 20. i 30., oraz pokazać, w jaki sposób mogą być wykorzystywane w dzisiejszym świecie. Trzeba w nich jednak zapewnić Wi-Fi, a liczba toalet musi być większa niż w latach 20. Jeśli mamy do czynienia z jedną z ostatnich elewacji, które nie zostały zburzone w czasie wojny, oczywiście nie zamierzamy jej ruszać. Ale w przypadku nowszego budynku, w którym nic nie jest objęte ochroną, możemy brać pod uwagę inne opcje.