Centrum o wielu adresach

Czas spędzany codziennie w podróży ma przełożenie na jakość naszego życia. Większość ludzi na świecie podróżuje każdego dnia około 70 minut, przede wszystkim z miejsca zamieszkania do miejsca pracy i z powrotem. Zgodnie z danymi Eurostatu, w Unii Europejskiej większość podróży związana jest z pracą, na pozostałe kategorie składają się m.in. rozrywka, wizyty u lekarzy, nauka czy zakupy. Mądre planowanie miast pozwala skrócić te trasy.

Poszczególne dzielnice miasta w sposób naturalny różnią się między sobą charakterem, często mają dominującą funkcję, np. biurową lub mieszkaniową. Jednak w każdej powinno znaleźć się to, co użytkownikom potrzebne jest na co dzień. Punkty handlowe i usługowe, zielona, sprzyjająca rekreacji przestrzeń, placówki edukacyjne, medyczne czy kulturalne. Codzienne zadania możemy zrealizować w pobliżu naszego domu lub miejsca pracy. – Minęły czasy, kiedy na kawę albo do kina jechało się do śródmieścia. Tego rodzaju usługi powinny być dostępne w każdej dzielnicy – mówiła w trakcie spotkania na MIPIM w Cannes Marlena Happach, architekt miasta, dyrektorka Biura Architektury i Planowania Przestrzennego w Urzędzie m.st. Warszawy, w odpowiedzi na pytanie czytelników "Eurobuildu" o rozwój policentryczny Warszawy.

Marlena Happach podkreślała także rolę deweloperów w tworzeniu miast. – Coraz częściej deweloperzy w dużo bardziej miastotwórczy sposób myślą o projektowaniu i aranżowaniu przestrzeni wokół swoich budynków. Lepsza Warszawa powstaje dzięki polityce miasta, planom miejscowym, współpracy z deweloperami i rosnącej świadomości – wyliczała architektka.

Ideał od podstaw

Jak rozwój policentryczny wygląda w praktyce? Czasem w mieście pojawia się unikalna okazja, żeby stworzyć dzielnicę idealną, a pierwszy etap pracy powierza się urbanistom i architektom. Przykładem mogą być np. Nowe Żerniki we Wrocławiu, gdzie miasto wraz z Dolnośląską Okręgową Izbą Architektów RP i wrocławskim oddziałem SARP-u opracowali plan modelowego osiedla. Na czterdziestu hektarach miejskiego gruntu zaplanowano zróżnicowaną zabudowę mieszkaniową, szkołę, przedszkole, dom seniora, dom kultury i kościół. Jest tu miejsce na park i mniejsze tereny zielone. Poszczególne tereny zagospodarowują stopniowo prywatni deweloperzy.

Nowym urbanistycznym założeniem na gigantyczną skalę jest koncepcja Nowego Miasta w Krakowie – ma tu powstać dzielnica Płaszów-Rybitwy, czyli miasto w mieście. Emocje wywołuje nie tylko skala przedsięwzięcia – ponad 650 ha – ale i dopuszczenie w centralnej części terenu budowy wysokościowców (90-150 m wysokości). – Koncepcja i projekt planu zostały opracowane przez Wydział Planowania Przestrzennego Urzędu Miasta Krakowa – mówi Jerzy Muzyk, wiceprezydent Krakowa ds. zrównoważonego rozwoju. – Projekt planu miejscowego obejmuje obszar około 677 ha i sporządzany jest zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju. Precyzyjnie określa możliwe do realizacji funkcje oraz zachowuje optymalne proporcje między terenami przeznaczonymi do zainwestowania a terenami zieleni – wylicza Jerzy Muzyk.

Jak podają władze miasta, wzdłuż osi kompozycyjnej wschód – zachód zaplanowano wielofunkcyjne centrum mieszkaniowo-usługowe, na którego skraju będą mogły powstać publiczne obiekty kulturalne i sportowe o charakterze metropolitalnym. W planie uwzględniono park o powierzchni około 50 ha, skwery, zieleńce i strefy zieleni wewnątrz kwartałów zabudowy oraz place miejskie. – Po przyjęciu ostatecznej wersji planu przez radę miasta stanie się on przepisem prawa miejscowego, w oparciu o który możliwa będzie realizacja szeregu inwestycji publicznych i prywatnych – podsumowuje Jerzy Muzyk. Harmonogram sporządzania planu zagospodarowania przestrzennego przewiduje zakończenie prac nad projektem w III kwartale tego roku.

Dzielnica do poprawki

Gdy w funkcjonowaniu istniejącej miejskiej tkanki coś szwankuje, nadal pozostaje pole do zmian. Pojedyncze inwestycje są w stanie ożywiać całe dzielnice i tworzyć nowe lokalne centra. Mogą to być miejskie projekty, jak np. zaplanowana w Warszawie po praskiej stronie Wisły budowa siedziby Sinfonia Varsovia, albo obiekty komercyjne – np. duża galeria handlowa czy park handlowy.

W gęsto zabudowanych miastach zmiany często wiążą się z rewitalizacją – pojedynczych budynków lub większych, np. pofabrycznych terenów. Można wówczas uwzględnić funkcje, których brakowało mieszkańcom, zadbać o przestrzeń nie tylko komercyjną, ale i publiczną. Udane rewitalizacje przyciągają gości nie tylko z najbliższej okolicy – tak stało się np. z Manufakturą czy Fabryką Norblina. – Realizacja takich inwestycji, jak Centrum Praskie Koneser, Elektrownia Powiśle czy Browary Warszawskie wymagała bardzo wielu uzgodnień i decyzji – tłumaczy Marlena Happach. – Wszystkie te projekty powstawały we współpracy z miastem i urzędem konserwatora zabytków. Proces ten trwa wiele lat. Ale inwestorzy odnieśli sukces komercyjny – inwestycje przyciągają klientów, najemców, mieszkańców i turystów. Deweloperzy uratowali, odrestaurowali i zmodernizowali obiekty zabytkowe, a także uzupełnili je nową zabudową. Swoimi inwestycjami wypełnili wyrwy w strukturze miasta. Wytyczyli nowe place, skwery i ulice, otworzyli je na miasto i z nim powiązali – zauważa Marlena Happach.

Im większy obszar, tym proces wymaga więcej pracy i czasu. Zagospodarowywanie terenów po Stoczni Gdańskiej, z uwzględnieniem zachowania obiektów zabytkowych, w ramach Młodego Miasta w Gdańsku trwa w zasadzie od lat 90. Choć w kolejnych etapach powstają kolejne inwestycje – biurowe, rozrywkowe i mieszkaniowe – koncepcja cały czas przechodzi większe lub mniejsze zmiany. Nad rozwojem Młodego Miasta czuwa obecnie utworzona w 2021 roku Rada Interesariuszy Młodego Miasta i Polskiego Haka, w której skład wchodzą m.in. inwestorzy, spółki Skarbu Państwa, przedstawiciele miasta, organizacje pozarządowe i społecznicy. Wspólna praca ma zagwarantować powstanie takich projektów, które uwzględniają potrzeby wszystkich – od inwestorów po mieszkańców.

Udana współpraca

Marlena Happach wskazuje, że deweloperzy wykraczają czasem poza standardowe tryby działania. – Przykładem może być przystanek kolejowy Warszawa Zacisze Wilno. Inwestycję zrealizowała firma Dom Development, inwestor sąsiedniego osiedla, na którym są również kameralne place i przyjazne przestrzenie publiczne. Takie działania, zarówno o dużej, jak i małej skali, wpływają korzystnie na budowanie policentryczności Warszawy – uważa architekt miasta.

Współpraca, uwzględniająca zarówno komercyjne aspekty inwestycji, jak i ogólniejsze miejskie potrzeby, możliwa jest również w trybie specustawy mieszkaniowej z 2019 roku. Za przykład może tu służyć projekt spółki Echo Investment realizowany na zdominowanym przez biurowce warszawskim Służewcu. Spółka wystąpiła o zgodę do rady miasta na zabudowę mieszkaniową, której nie przewidywał plan zagospodarowania miejscowego. – Specustawa mieszkaniowa pozwala szybko reagować na potrzeby miasta. To dobre narzędzie kształtowania ładu przestrzennego. Wbrew powszechnemu przekonaniu nie daje deweloperom wolnej ręki – jest dookreślona aktami prawa lokalnego i rozporządzeniami, a cały proces przebiega w sposób w pełni transparentny i nakładający na dewelopera obowiązek partycypacji w inwestycjach społecznych – komentuje Małgorzata Turek, członek zarządu i osoba odpowiedzialna za dział inwestycji Echo Investment.

Po negocjacjach i we współpracy z miastem Echo Investment uwzględniło w projekcie szkołę i ogólnodostępny, duży zielony teren. – Pozytywna decyzja radnych dotycząca naszego projektu na Służewcu jest krokiem milowym w procesie partycypacji inwestorów w tworzeniu infrastruktury publicznej w niespotykanej dotąd skali. Daje nam możliwość przekształcenia monofunkcyjnej dzielnicy w pełnowartościowy kwartał miejski i jest dużym wsparciem finansowym dla budżetu miasta – deklaruje Małgorzata Turek.

Nowy, lepszy świat

Niedawno zakończono wstępne konsultacje projektu nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nowa ustawa ma wprowadzić m.in. koncepcję planu ogólnego, który będzie mieć obligatoryjny wpływ na miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. To rozwiązanie idzie w dobrym kierunku, trudno bowiem uznać za pożyteczną inwestycję, która nie wpisuje się w potrzeby i zasady funkcjonowania większych obszarów – dzielnic, a czasem całych miast. Trzeba mieć zatem nadzieję, że nowe regulacje utrwalą dobre praktyki w tym zakresie.