Milion metrów to za mało

Tomasz Cudowski, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Gdyby ostatnie dwa lata w historii Cavatina Holding były filmem, to jakim – westernem, w którym zwycięża dobro, czy filmem katastroficznym, na końcu którego wszyscy giną?

Rafał Malarz, prezes zarządu, Cavatina Holding: Powiedziałbym, że to był film sensacyjny w dobrym stylu. Choć były i elementy thrillera – mam na myśli mocny akcent na początku, gdy wybuchła pandemia. Stanowiła ogromne wyzwanie, które bohaterowie po męsku przyjęli i wyszli z niego obronną ręką. Mam tu na myśli szeroko pojęty rynek deweloperski. Było też sporo zwrotów akcji – np. w 2020 roku dokonaliśmy rekordowych transakcji sprzedaży budynków, a w 2021 roku położyliśmy kamień milowy w rozwoju spółki, wprowadzając ją na giełdę w Warszawie. A wyniki ostatnich kwartałów, jeżeli chodzi m.in. o komercjalizację, wskazują jednoznacznie bardzo dobrą sytuację firmy, więc tu można dopatrywać się happy endu.

Co było w tym okresie największym wyzwaniem dla firmy?

Najtrudniejsze były pierwsze kilka tygodni po wybuchu pandemii, kiedy pojawiła się niepewność i zawahania na rynku najmu biurowego, które nas, dewelopera biurowego, najbardziej zajmowały. Wiele osób w tamtym okresie na wyrost zapowiadało śmierć biura w tradycyjnej formie i to, że teraz większość kadry będzie pracować w domach, więc po co komu biurowce. Czas pokazał, jak bardzo te oceny były przedwczesne – budynki biurowe wysokiej jakości są potrzebne jak nigdy dotąd, ponieważ stały się na przykład niezastąpionymi narzędziami do integrowania zespołów, pracy koncepcyjnej i zespołowej oraz przyciągania nowych talentów.

Ale nie zaprzeczy Pan, że deweloperzy musieli zmienić swoje podejście do klientów.

Oczywiście, deweloperzy musieli postawić na większą elastyczność oraz stać się bardziej wyczuleni na specyficzne potrzeby najemców. Dominującą rolę zaczęły odgrywać kompetencje i komplementarność usług, ale akurat w tym aspekcie nasza spółka oferowała szeroki zestaw usług już na długo przed pandemią.

Wszyscy o tym mówią, i to od lat. Gdzie tu przewaga Cavatiny?

Dwa główne filary to własne generalne wykonawstwo i kompleksowe projektowanie. Podam jeden z przykładów, niby drobny, ale dający pojęcie, na czym rzecz polega – mamy własne biuro projektowe. To już nie jest czas powszechnych, wielkich open space’ów, bo każda organizacja ma inny model działania, inny styl, inne są też indywidualne preferencje pracowników. Nasze biurowce są w pełni adaptowalne – zapewnia to właśnie nasz wewnętrzny zespół projektujący stan shell & core, a potem zespół odpowiedzialny za adaptacje powierzchni, dostosowujący wnętrze budynku do indywidualnych potrzeb najemców. Powiedziałbym nawet – do indywidualnych marzeń. Co więcej, widzimy już, że nawet nasze aranżacje zrealizowane przed pandemią nic nie tracą na funkcjonalności i pozwalają firmom na swobodę w dostosowaniu powierzchni do zmieniających się oczekiwań i wyzwań.

Działacie aktywnie na siedmiu dużych rynkach lokalnych, ale omijacie Warszawę. Dlaczego? Jeśli boicie się tego rynku, to jestem w stanie to zrozumieć.

My się niczego nie boimy, nawet Warszawy (śmiech). W centrum stolicy wybudowaliśmy nasz flagowy projekt Chmielna 89. Wynajęcie tego obiektu niemal w całości bankowi PKO BP było jedną z największych transakcji najmu zawartych w roku 2019 na rynku biurowym w Polsce. A w kolejnym roku nasz „kryształ” zyskał nowego właściciela. Faktycznie, wywodzimy się z Krakowa, czyli drugiego co do wielkości rynku biurowego w Polsce i działamy w największych polskich miastach. Dzięki temu wpisujemy się w trend rozwoju w tych ośrodkach oddziałów tych międzynarodowych korporacji, które poszukują wykwalifikowanej kadry i mają zapotrzebowanie na duże powierzchnie. Nie bez powodu połączony potencjał tych rynków jest równy warszawskiemu. Jeżeli chodzi o Warszawę, to pracujemy nad nowymi akwizycjami i dokumentacją planistyczną, ale właśnie w miastach regionalnych chcemy się nadal rozwijać. Zarówno w stolicy, jak i w tych miastach, gdzie już mamy obecnie najmocniejszą pozycję na rynku, chcemy do 2025 roku zbudować portfel nieruchomości o łącznej powierzchni 1 mln mkw., licząc projekty ukończone, w budowie oraz z pozwoleniem na budowę.

Ma Pan jakieś swoje ulubione miasto? Albo projekt?

Nie można odpowiedzieć na pytanie, które dziecko kocha się najbardziej (śmiech). Jestem związany z naszą firmą niemal od początku jej istnienia, więc czuję więź emocjonalną ze wszystkimi projektami. Każdy jest inny, każdy budzi inne wspomnienia, każdy wymagał innego podejścia, ale kocham je tak samo.

Może w takim razie: które „dziecko” jest dla Pana obecnie największym wyzwaniem?

Sądzę, że Global Office Park. To wymagający projekt mixed-use, nowa ikona Katowic, znakomicie skomunikowany, świetnie odbierany przez mieszkańców, doskonale się komercjalizuje mimo dużego stopnia skomplikowania projektu. Gotowe są już trzy budynki, w tym dwie wieże biurowe, a realizacja trzeciej – mieszkalnej – zbliża się do końca. Równie wiele uwagi poświęcamy obecnie wrocławskiemu Quorum – ten projekt również, jak wierzymy, mocno odciśnie się na panoramie całego miasta, nie tylko nadodrzańskiej dzielnicy, w której powstaje, a 140-metrowa wieża biurowa będzie drugim pod względem wysokości budynkiem w stolicy Dolnego Śląska. Z kolei całkiem innym dużym wyzwaniem, ale i dumą była bielska Cavatina Hall – projekt w mniejszym mieście, ale doskonale obrazujący nasze podejście do biznesu, które można by zawrzeć w słowach: „nie tylko biznes i nie tylko biznes biurowy”. Cavatina Hall to nie tylko pierwsze w okolicy biura klasy A, to także sala koncertowa na światowym poziomie – zarówno jeśli chodzi o architekturę i jakość wykonania obiektu, jak i poziom wykonawców i zainteresowanie słuchaczy.

To dobry moment, żeby zapytać o odpowiedzialność społeczną. Niedawno opublikowaliście obszerny raport ESG, choć nikt tego od Was nie wymagał…

Tak, wyszliśmy przed szereg (śmiech). Od zawsze aktywnie angażujemy się w kwestie związane z ochroną środowiska i działaniami na rzecz społeczności lokalnych. „Zielone raportowanie” dotychczas było dobrą praktyką i wolnym wyborem, obecnie staje się obligatoryjne i nieuchronne, a także w oczywisty sposób będzie się przekładać na perspektywy operacyjne i wyniki finansowe. Nasz raport ESG spotkał się z doskonałym odzewem, a – co wyjątkowo cieszy – najlepiej zareagowały banki i instytucje finansujące.

Wspomniał Pan o debiucie Cavatiny na GPW. Czy można pokusić się o wstępne wnioski? Co Wam dał ten debiut?

Na pewno kapitał na rozwój oraz większą rozpoznawalność, głównie na rynku finansowym. Obligatoryjne raportowanie wpłynęło także na przejrzystość firmy i… nowe oferty współpracy, także ze strony banków z Europy Zachodniej.

Z jakim nastawieniem patrzy Pan na przyszłość rynku? Więcej jest w Panu nadziei czy obaw?

Jestem zwolennikiem optymistycznego patrzenia na biznes i szanse rozwoju. Obawy wiążą się głównie z sytuacją makroekonomiczną, o moją organizację jestem spokojny. Dwa lata temu niespodziewanym „game changerem” była pandemia, dziś jest nim konflikt w Ukrainie. Bardzo trudno jest precyzyjnie wyrokować. Na pewno trzeba obserwować rynek, reagować na bieżąco i robić swoje.

Jeden z Waszych celów to 1 mln mkw. w portfelu za trzy lata. Są inne cele? Na przykład nowe rynki – branżowe i geograficzne?

Raczej nie planujemy wychodzić poza Polskę – nasz kraj jest rynkiem na tyle głębokim i obiecującym, że liczymy głównie na zyski płynące z jego eksploracji. Na pewno zamierzamy zwiększać skalę naszej działalności, konsolidować struktury firmy i zespół oraz konsekwentnie wykorzystywać nasze know-how na rynku.

A nie kusi Was „złote runo” – PRS i magazyny?

Skala naszej działalności na rynku powierzchni biurowych jest na tyle duża, że chcemy skupić się głównie na tym. W kwestii PRS kibicujemy naszej siostrzanej spółce, Resi Capital, która działa od relatywnie niedawna, ale ma już znaczące sukcesy na koncie w tworzeniu wysokiej jakości portfela. Działamy w duecie tworząc dobrze przemyślane projekty mixed-use, w których komponent biurowy dominuje. Magazyny zostawiamy innym. Na rynku biurowym czujemy się bardzo mocni, także sam rynek uznajemy za stabilny i obiecujący, więc chcemy się na nim skupić. Ten milion metrów w portfelu za trzy lata jest jak najbardziej realny, więc metodycznie, rozważnie i konsekwentnie będziemy się na ten szczyt wspinać.