Biura z głową w chmurach

Port Lotniczy Gdańsk planuje realizację kolejnych siedmiu budynków, z których każdy również będzie nosił nazwę pochodzącą od litery alfabetu wykorzystywanego w lotnictwie. Łączna powierzchnia najmu w kompleksie ma wynieść około 110 tys. mkw. Wydano już pozwolenia na budowę dwóch kolejnych biurowców. Nowatorski (przynajmniej w naszej części świata) aspekt projektu polega na tym, że deweloperem jest port lotniczy. – Zaczęliśmy rozważać ten projekt już ponad sześć lat temu – wspomina Michał Dargacz, dyrektor Airport City Gdańsk. – W gdańskim porcie lotniczym zawsze stawialiśmy na zrównoważony rozwój, np. zachowanie właściwych proporcji między liniami tradycyjnymi i budżetowymi. Te pierwsze przyciągają głównie pasażerów biznesowych, co z jednej strony zapewnia stosunkowo niskie wahania sezonowe w porównaniu z obiektami nastawionymi na loty wakacyjne, a z drugiej – potwierdza wysoki potencjał biznesowy regionu. Nie jest też tajemnicą, że coraz więcej portów na świecie generuje przychody nie tylko z działalności stricte lotniczej, czyli opłat za start i lądowanie, ale np. też ze stref wolnocłowych czy opłat parkingowych. Na pewnym etapie rozwoju, kilka lat temu, doszliśmy do wniosku, że zrealizowanie całego airport city na lotniskowych gruntach będzie idealną „drugą nogą” dla naszego biznesu – dodaje Michał Dargacz.

W Europie Zachodniej tego typu projekty nie są niczym odkrywczym. Przykładem może być Amsterdam Airport Schipol, którego operator, Royal Schipol Group, wybudował wokół lotniska już ponad 30 tys. mkw. powierzchni biurowej. W regionie CEE jednak to wciąż nowość, więc Airport City Gdańsk jest w naszej części Europy inwestycją wręcz pionierską. – Jeśli odniesiemy sukces, inni pójdą w nasze ślady. Nie po raz pierwszy przecieramy szlaki, jesteśmy więc gotowi na pewne ryzyko – zapewnia Michał Dargacz.

Okiem eksperta

Wspomniane ryzyko przejawia się chociażby w tym, że wznoszenie tradycyjnych nieruchomości komercyjnych różni się jednak od budowy obiektów lotniskowych. W jaki sposób Port Lotniczy Gdańsk ma zamiar sobie z tym poradzić? – Inwestujemy jako lotnisko, nie powoływaliśmy do tego projektu żadnych odrębnych spółek. Oczywiście, oprócz kapitału własnego pozyskaliśmy środki we współpracy z bankiem Pekao poprzez emisję obligacji. Realizacja samego projektu nie była dla nas wyzwaniem, zbudowaliśmy już przecież niejeden obiekt lotniskowy. Kluczem było zrozumienie rynku i w tym celu zwróciliśmy się do firmy doradczej JLL, z którą współpracowaliśmy wcześniej przy sprzedaży kilku nieruchomości, zlecając jej doradztwo handlowe i techniczne. Przeprowadziliśmy też we własnym zakresie szeroko zakrojoną analizę posiadanych gruntów i określiliśmy, co może na nich powstać – zdradza Michał Dargacz.

Ostatecznie do wykonania prac projektowych dla dwóch pierwszych budynków wybrano pracownię PIG Architekci, JLL zaś został wyłącznym agentem ds. komercjalizacji. Rolę generalnego wykonawcy powierzono Hochtiefowi, przyznając mu kontrakt o wartości 66 mln zł. – Wykonawca zasługuje na duże uznanie. Mimo pandemii, która wybuchła w trakcie realizacji, wszystkie prace zostały wykonane terminowo i zgodnie z najwyższymi wymogami jakościowymi – podkreśla dyrektor Airport City Gdańsk. Wiadomo natomiast, że przy prowadzonej równolegle budowie nowego terminalu gdańskiego lotniska inny wykonawca zanotował opóźnienia w realizacji, choć trzeba zaznaczyć, że był to znacznie większy i specyficzny projekt.

A do Alphy wprowadzają się już pierwsi najemcy. Wśród nich jest firma z branży IT, dla której studio projektowania wnętrz Tétris wyposażyło trzy piętra. Budowa Bravo, drugiego budynku Airport City Gdańsk o powierzchni 16,5 tys. mkw. ma ruszyć po osiągnięciu odpowiedniego poziomu wynajęcia Alphy. Dochodzimy tu do kolejnej kwestii: czy w tej (oby!) postpandemicznej rzeczywistości, w której się obecnie znajdujemy, nadal istnieje zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe i to w tak specyficznej lokalizacji? I czy projekt zaplanowany przed i budowany w trakcie covidowego kryzysu spełni stawiane mu pierwotnie oczekiwania? Zdaniem Michała Dargacza, pandemia wręcz przysłużyła się tej inwestycji, zwiększając potrzebę dywersyfikacji działalności lotniska. – Plany biurowe powstały na długo przed wybuchem pandemii, ale w jej efekcie branża lotniskowa znacznie ucierpiała, tym bardziej przekonaliśmy się, jak potrzebny jest nam równoległy biznes. Covid odbił się negatywnie na sektorze biurowym, ale z lotniskami obszedł się jeszcze gorzej. Nie mogliśmy po prostu renegocjować umów z przewoźnikami – wszystko najzwyczajniej w świecie stanęło. Gdy nie ma pasażerów, nikt w tej branży nie ma pieniędzy. Wiele lotnisk musiało zwolnić pracowników, co teraz skutkuje brakami kadrowymi. A biura mają się naprawdę dobrze – wskazuje Michał Dargacz. Potrzeba takiego zróżnicowania została potwierdzona także przez ostatnią serię strajków na lotniskach, chociażby w Amsterdamie i Berlinie, gdzie również występuje niedobór pracowników.

Od Alphy do Omegi?

Jeśli jednak popyt na biura przy lotniskach nadal będzie istniał – a Michał Dargacz i eksperci z JLL są przekonani, że owszem – to w końcu pojawią się nie tylko Bravo, ale także Charlie, Delta, Echo, Foxtrot, Golf i Hotel (nomen omen, ten ostatni będzie miał właśnie funkcję hotelową). Port Lotniczy im. Lecha Wałęsy realizuje bowiem ambicje stworzenia projektu miastotwórczego – nowej dzielnicy skupionej wokół lotniska. W założeniu miałaby ona rozciągać się pomiędzy dwiema stacjami Pomorskiej Kolei Metropolitalnej: Rębiechowo i Matarnia. Kursująca od 2015 roku kolej, która jest w trakcie elektryfikacji, to kolejny element sieci połączeń komunikacyjnych, jakimi cieszy się to miejsce – w pobliżu przebiegają drogi ekspresowe S6 i S7. W teorii ekspansja Airport City Gdańsk ma być katalizatorem rozwoju dla prywatnych firm. Swoją siedzibę na tym terenie ma już np. Intel Technology Poland, który jeszcze w 2016 roku kupił kompleks biurowy Allcon Park, wcześniej będąc jego najemcą. – Cały obszar będzie się rozwijał przez co najmniej kilkanaście najbliższych lat lub dłużej. Dla nas ważne jest uruchomienie dzielnicy, czyli lokalizacji nie tylko dla biznesu, który zamyka się o 18:00, ale także miejsca, w którym najemcy, pasażerowie czy mieszkańcy będą chcieli spędzać wolny czas dzięki restauracjom, punktom handlowym, placom zabaw i obiektom sportowym – dodaje Michał Dargacz.

Chociaż w regionie Europy Środkowo-Wschodniej nie ma jeszcze tego typu projektów, deweloperzy nieruchomości komercyjnych i inwestorzy dostrzegli wartość posiadania obiektów biurowych w podobnych lokalizacjach. Przykładem może być austriacka firma Immofinanz, która wybudowała Băneasa Airport Tower naprzeciwko bukaresztańskiego lotniska Băneasa – Aurel Vlaicu International Airport. – Bliskość lotnisk nie jest dla nas celem samym w sobie. Obecność dobrze rozwiniętej infrastruktury z łatwym dostępem do transportu publicznego odgrywa bardzo ważną rolę w lokalizacji każdego biurowca, a lotniska z przyzwoitą lokalną infrastrukturą transportową mogą to wszystko zapewnić – wyjaśnia Fulga Dinu, country manager Immofinanz Romania, firmy, która ma kilka projektów w pobliżu lotnisk w Rumunii, Austrii i Niemczech. Według Fulgi Dinu, wśród najemców Băneasa Airport Tower znajdują się głównie firmy działające w branży mebli, artykułów gospodarstwa domowego, dóbr i usług konsumpcyjnych oraz usług korporacyjnych. Budynek o powierzchni przekraczającej 6,9 tys. mkw. został niedawno odnowiony i w marcu stał się przedmiotem dużej, długoterminowej umowy najmu. – Podpisaliśmy ważny dziesięcioletni kontrakt z detaliczną siecią spożywczą Profi. Umowa obejmuje wynajem ponad 4 tys. mkw. powierzchni biurowej, co odpowiada czterem piętrom budynku – podaje menedżerka Immofinanz.

Jet wylądował w Pradze

Na początku tego roku ogłoszono, że Immofinanz sprzedał Airport Business Centre, mieszczący się w sąsiedztwie praskiego lotniska Václava Havla, lokalnemu zarządcy funduszy Jet Investment. Działająca od 25 lat firma inwestowała dotąd głównie w spółki private equity i nieruchomości przemysłowe (za pośrednictwem Jet Industrial Fund) w Czechach, Polsce i Niemczech. Nabycie Airport Business Centre o powierzchni ponad 14,5 tys. mkw. stanowi zatem pewne odstępstwo od tej zasady. – Stale szukamy na rynku nowych możliwości inwestycyjnych. Obecnie chcemy, żeby 30 proc. naszego portfela nieruchomości składało się z innych obiektów niż przemysłowe, ten zakup był wobec tego okazją do zróżnicowania naszego portfolio – wyjaśnia Pavel Drabina, dyrektor zarządzający ds. nieruchomości w Jet Investment. Również on wskazuje na odpowiednie skomunikowanie takich nieruchomości jako czynnik decydujący o zakupie. – Postanowiliśmy nabyć Airport Business Centre, ponieważ to świetna okazja do uzyskania lokalnego monopolu na tego typu powierzchnię. Budynek znajduje się bezpośrednio przy wejściu do Terminalu 2 praskiego lotniska, działa tu również połączenie kolejowe. Uznaliśmy więc, że skutki takiej decyzji będą mieć potencjał wzrostowy. W bezpośrednim sąsiedztwie planowane są centra konferencyjne i hotele, więc zakup Airport Business Centre stanowił doskonałą okazję do wykorzystania wszystkich możliwości płynących z umiejscowienia obiektu. W tej chwili w budynku znajduje się około 30 najemców – głównie firm logistycznych, usługowych i informatycznych. Muszą się one znajdować blisko lotniska, więc lokalizacja jest dla nich istotna – przekonuje Pavel Drabina.

Budynek został oddany do użytku w 1997 roku i od tego czasu był czterokrotnie odnawiany. Chociaż nowy właściciel nie obawia się zmniejszenia popytu po pandemii, planuje dalsze zmiany, aby przystosować obiekt do nowych norm i potrzeb. – Chociaż ma on już swoje lata, jest bardzo nowoczesny. Efektem zmian, które zamierzamy wprowadzić, ma być większe zróżnicowanie powierzchni i stworzenie mniejszych segmentów w stosunku do tych, którymi budynek dysponował przed Covidem. Średnia przestrzeń powinna wynosić około 200 mkw. na najemcę. Wynajmowanie dużych powierzchni na podstawie długoterminowych kontraktów odbywa się teraz z większą ostrożnością. Przed wybuchem pandemii podpisywano umowy na pięć lub więcej lat, teraz to raczej trzy do pięciu lat. Ponadto najemcom zależy na większej liczbie wspólnych sal konferencyjnych, stref fitness, kawiarni i innych udogodnień – ujawnia Pavel Drabina.

Czy Jet Investment rozważałby w przyszłości przejęcie projektów biurowych przy lotniskach? – Nie mamy wiedzy o tym, aby podobne obiekty w pobliżu portów lotniczych były dostępne do kupienia na rynku. Nie mogę też powiedzieć, żebyśmy konkretnie ich szukali – koncentrujemy się na inwestycjach o korzystnym profilu finansowo-ekonomicznym. Jeśli znajdują się one w pobliżu lotnisk, trzeba wziąć pod uwagę także wiele innych czynników, np. jak dobrze rozwinięta jest okolica (w tym system transportowy), czy istnieje potencjał dalszego rozwoju tego obszaru w przyszłości, czy teren jest własnością lotniska… Ale jeśli istnieje popyt na tego typu powierzchnię, to z pewnością inwestowanie w takie nieruchomości ma sens – uważa szef Jet Investment.

Kluczem do sukcesu projektów w rodzaju Airport City Gdańsk, tak jak w przypadku każdej inwestycji w nieruchomości komercyjne, jest oczywiście popyt na powierzchnię, a także to, czy pomysł sprawdzi się w innych częściach Europy Środkowo-Wschodniej. Trójmiejskie przedsięwzięcie jest więc w dużej mierze próbą dla tej koncepcji w naszym regionie. – Utworzenie przylotniskowej dzielnicy jest w Polsce nową ideą, a inne porty lotnicze w tej części Europy z pewnością będą obserwować, czy nasz projekt odniesie sukces – przewiduje Michał Dargacz.