Magia wartości

Tomasz Cudowski, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Co Wasza ostatnia znacząca transakcja portfelowa – 13 obiektów magazynowych na różnych etapach budowy sprzedanych na rzecz CTP – mówi o kondycji całego rynku?

Tomasz Lubowiecki, prezes zarządu 7R: Niewątpliwie pokazuje jego siłę i potencjał. Zwłaszcza jeśli wziąć pod uwagę, że finalizowanie tej sprzedaży portfelowej odbyło się pod koniec kwietnia, a więc już po wybuchu wojny w Ukrainie, a cały długi proces przebiegł bez większych komplikacji. Patrzymy na rozwój 7R długofalowo, realizując strategię podnoszenia wartości samej firmy, jak i produktów, na czym zyskują inwestorzy, najemcy, lokalne społeczności i nasi pracownicy.

Ale nie było tak, że pandemia nie miała znaczenia dla rynku transakcyjnego.

Pandemia przyniosła bardzo dotkliwe skutki dla społeczeństw na całym świecie, a wiele firm stanęło przed wyzwaniami, jakich wcześniej nie widziało. Na początku pandemii w naszym biznesie było dużo niepewności, ale bardzo szybko okazało się, że to właśnie branża magazynowa i logistyka okazały się najmocniejszym elementem funkcjonowania całej gospodarki. W minionym, pandemicznym roku udało nam się w 7R poprawić rekord – sfinalizowaliśmy 17 transakcji o łącznej wartości niemal 400 mln euro, w tym czasie oddaliśmy do użytkowania ponad 400 tys. mkw. powierzchni. Obecnie, chociaż wojna w Ukrainie zmieniła realia gospodarcze na całym świecie, wszystkie zaplanowane przez nas transakcje z wyjątkiem jednej zostały zrealizowane lub są na finalnym etapie. A w marcu i kwietniu podpisaliśmy kolejne dwa listy intencyjne na sprzedaż obiektów w Polsce.

Jakie yieldy osiągnęliście w ostatnich, „wojennych” transakcjach?

Nie gorsze niż przed wybuchem konfliktu – poniżej 5 proc., więc udało się zrealizować projekcje budżetowe. Mam nadzieję, że – mimo wyzwań jakie stoją obecnie przed rynkami kapitałowymi – uda nam się osiągać takie wyniki również w przyszłości.

Ale teraz zyski pochłonie Wam inflacja.

Nasze produkty są indeksowane w euro, a więc mają większą odporność na inflację złotówki. Przyglądamy się zatem uważnie strefie euro, bo te zawirowania dotykają także jej, ale w tym momencie w mniejszym stopniu. W każdym razie staramy się być na to przygotowani. Teraz skupiamy się na realizacji pipeline’u, w którym mamy projekty o łącznej powierzchni około 3 mln mkw., z czego 570 tys. jest już w trakcie budowy.

Nie obawiasz się reakcji rynku na wzrost czynszów?

Wszyscy obecnie doświadczamy różnego rodzaju podwyżek, zdając sobie sprawę, co jest ich przyczyną. W przypadku wzrostu czynszów w magazynach jest to związane głównie z rosnącymi kosztami materiałów budowalnych, a więc i realizacji obiektów. Warto jednak przypomnieć, że ta podwyżka startuje z poziomu najniższych czynszów w Europie, a problemy rynku są wspólne na całym świecie, tak więc nie tylko Polskę dotkną podwyżki. Uważam, że pozostaniemy najbardziej atrakcyjnym rynkiem dla międzynarodowych najemców – z nadal najniższymi stawkami czynszów bazowych i efektywnych oraz z najszybciej realizowanymi obiektami.

Czy zainteresowanie polskim rynkiem ze strony międzynarodowych najemców nie spadło? Za płotem mamy wojnę.

Na początku konfliktu dało się zauważyć pewną rezerwę. Jednak firmy i inwestorzy przekonali się szybko, że przynależność Polski do NATO i Unii Europejskiej zapewnia bezpieczeństwo. Mamy wiele zapytań związanych z planami relokacji biznesu do Polski, głównie ze Wschodu – to zarówno firmy rozważające przeniesienie tu produkcji, jak i spółki zamierzające obsługiwać tych producentów. Nasze położenie geograficzne sprzyja takim planom. Kiedyś Polska była hubem atrakcyjnym dla krajów Europy Zachodniej, teraz stała się nim także dla krajów Europy Wschodniej i Azji. Zdecydowanie wygrywamy tu pod względem atrakcyjności – nasi najbliżsi sąsiedzi ze wschodu, Rosja i Białoruś, nie są dostępni jako rynek, także Ukrainie powrót do normalności zajmie niestety sporo czasu.

Jak duży kawałek z tego tortu zamierzacie wykroić?

Już mamy niemały! Jesteśmy na rynku od 13 lat, dotychczas wybudowaliśmy ponad 1,5 mln mkw. nowoczesnych powierzchni, a w planach na ten moment mamy jeszcze dwa razy tyle. Utrzymujemy się w czołówce firm działających na rynku magazynowym w Polsce także dlatego, że ważniejsza od samej liczby metrów kwadratowych jest dla nas jakość produktów, na której budujemy wartość firmy dla wszystkich interesariuszy – najemców, inwestorów, społeczności i pracowników. Centralnym punktem długofalowej strategii podnoszenia tej wartości jest dla nas ESG i działanie w zgodzie z kryteriami zrównoważonego rozwoju. Już wkrótce (rozmawiamy 8 czerwca – przyp.red.) będzie gotowy nasz pierwszy raport dotyczący ESG, który zamierzamy publikować regularnie co roku. Dążymy też do pełnej zeroemisyjności naszych obiektów, choć zdajemy sobie sprawę, że przed nami dużo pracy w tym obszarze. Nowością w naszej strategii jest – oprócz mocnego skupienia na ESG – tworzenie portfolio własnych projektów. Będziemy poszerzać więc nasz portfel magazynów, równolegle współpracując z funduszami i dostarczając im wysokiej klasy obiekty.

Ale nie ograniczacie się do procesu budowlanego – jako jednemu z nielicznych deweloperów magazynowych można Wam zlecić zarządzanie nieruchomościami tego sektora.

Tak, zespół Property Management w 7R ma obecnie w portfelu niemal 1,5 mln mkw. obiektów powierzonych w zarządzanie przez właścicieli, głównie międzynarodowe fundusze nieruchomościowe. Synergia działów Property Management, Leasing i Capital Markets pozwala nam podnosić wartość dla najemców i inwestorów naszych obiektów. Szczególnie cieszy mnie to, że powierzają nam swoje nieruchomości najwięksi gracze na tym rynku – opiekujemy się parkami należącymi m.in. do Savills Investment Management czy Macquarie.

Ale ESG to nie tylko biznes.

Zgadza się. Najlepszym, bo unikalnym tego przykładem jest 7R Warehouse of Art – akcja, w której łączymy ekologię, sztukę i biznes. To konkurs skierowany do młodych artystów, który organizujemy wspólnie z warszawską ASP. Prace powstające w ramach tego projektu, będące kreatywna wizja sztuki użytkowej z motywem ekologicznym, będą prezentowane na wystawie oraz wzbogacą nasze parki magazynowe, które wcześniej niespecjalnie kojarzyły się ze sztuką. Jednym z efektów konkursu są specjalnie zaprojektowane siedziska, które będą częścią tworzonych przy magazynach stref relaksu. Jest to część naszej strategii ESG w obszarze Social. Cieszymy się, że możemy wspierać młode talenty.

A jak się relaksuje krakus w Warszawie? Niedawno otworzyliście swoje biuro na najwyższym piętrze Metropolitana, więc pewnie bywasz w stolicy częściej.

O tak, zdecydowanie częściej niż wcześniej. Uwielbiam Warszawę m.in. za jej dynamizm, który odpowiada mojej naturze oraz dynamice rozwoju firmy 7R. Stolica kraju jest także stolicą biznesu – wszystko tu tętni, pulsuje, działa na najwyższych obrotach, a ja całkiem dobrze się czuję w tym tyglu. Ale gdy wracam do Krakowa, zwalniam, odpoczywam i ładuję akumulatory. A Kraków nadaje się do tego celu znakomicie.

***

Rywal, którego szanują

Tomasz Lubowiecki – założyciel i prezes zarządu 7R, od ponad 20 lat przedsiębiorca o nieszablonowych kompetencjach. Krakowianin, wielokrotny mistrz polski amatorów w narciarstwie alpejskim, filozof. W pracy łączy sportowy hart ducha z umiejętnością twórczych rozwiązań.