Dialog buduje

W elitarnym śniadaniu biznesowym, które odbyło się 11 maja w warszawskiej restauracji Selavi, wzięli udział najlepsi eksperci rynkowi branży logistyczno-magazynowej. W nieformalnej atmosferze i przy smakowitych potrawach dyskutowano o obecnej kondycji i przyszłości branży, o najbardziej atrakcyjnych formatach obiektów, a także o najlepszych praktykach i rozwiązaniach, które pomagają odnieść sukces. Rozmawiano również o nie zawsze łatwych relacjach między inwestorami, samorządami i najemcami, ponadto prognozowano, w jakim kierunku będzie rozwijał się ten sektor i jakie wyzwania się wkrótce przed nim pojawią. Oto co powiedzieli specjalnie dla „Eurobuildu” uczestnicy spotkania.

– My nie czekamy na inwestorów – my jedziemy do nich. Śniadanie biznesowe „Eurobuildu” było doskonałą okazją, by porozmawiać na żywo z inwestorami i ekspertami z branży magazynowo-logistycznej – podsumowuje Michał Sztybel, zastępca prezydenta Miasta Bydgoszczy, który oficjalnie otworzył spotkanie i wziął aktywny udział w panelu dyskusyjnym. – Nie tylko mogliśmy mówić o Bydgoszczy, ale także mieliśmy okazję aktywnie słuchać o tym, co się dzieje na rynku – zarówno o planach i szansach, jak też o problemach i wyzwaniach, z jakimi mierzy się branża, by jak najlepiej odpowiadać na te potrzeby naszą ofertą inwestycyjną. To był bardzo dobrze spędzony czas i wraz z Bydgoską Agencją Rozwoju Regionalnego będziemy powtarzać takie wydarzenia – deklaruje prezydent Michał Sztybel. – Dogodna lokalizacja Bydgoszczy, dostępność atrakcyjnych terenów inwestycyjnych, a także odpowiednie zasoby ludzkie i wsparcie ze strony miasta – to główne czynniki, które sprawiają, że bydgoski rynek magazynowo-logistyczny odgrywa znaczącą rolę w gospodarce regionu i wciąż dynamicznie się rozwija – wylicza Edyta Wiwatowska, prezes zarządu Bydgoskiej Agencji Rozwoju Regionalnego. – Rosnąca liczba centrów dystrybucyjnych, a także coraz większe potrzeby firm z sektora produkcji i e-commerce świadczą o silnej pozycji naszego miasta. W samej Bydgoszczy aktualnie ulokowane jest 690 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, natomiast 170 tys. mkw. jest w budowie i w najbliższych planach. W gminach ościennych możemy mówić o kolejnych 170 tys. mkw. istniejącej powierzchni o wysokim standardzie oraz o przestrzeni ok. 260 tys. mkw. planowanej i w budowie. Wychodząc z naszą ofertą inwestycyjną, staramy się być przygotowani nie tylko pod względem współpracy z deweloperami, ale także pod kątem pozyskiwania potencjalnych najemców do powstających obiektów. Aktywnie podejmujemy też dialog z inwestorami, wsłuchując się w ich oczekiwania i stosując partnerskie podejście – zapewnia Edyta Wiwatowska.

Podczas wstępu do dyskusji zebrani zapoznali się z prezentacją dotyczącą całego rynku magazynowo-logistycznego w Polsce. – Przede wszystkim na sektor ten należy patrzeć szeroko – jesteśmy przecież częścią globalnych i europejskich łańcuchów dostaw. Obecne wyzwania – tj. niepewność, duża zmienność, wciąż napięte łańcuchy dostaw czy inflacja i trudna sytuacja na rynkach finansowych – mają zauważalny wpływ na zachowania i decyzje największych graczy. Mimo to europejski rynek magazynowy wydaje się stosunkowo odporny. Widoczne jest co prawda spowolnienie, szczególnie w ostatnich dwóch kwartałach, jednak wskaźniki pozostają pozytywne – przekonuje Maciej Kotowski, dyrektor w dziale Research & Consultancy firmy JLL, który przygotował i przedstawił prezentację. – Podkreślić należy dojrzałość polskiego, już prawie 30-milionowego rynku. Perspektywy nadal są dobre, a na horyzoncie widać symptomy stabilizacji. Oczekujemy dalszego silnego wzrostu, którego potencjał zdecydowanie widzimy – prognozuje ekspert. – Wszystkie te pozytywne cechy z pewnością zawierają się w ofercie regionu bydgoskiego. Jego stolica i otaczające gminy mają świetne warunki dla rozwoju przemysłu i logistyki, szczególnie tej nastawionej na dystrybucję krajową. Potwierdzają to kolejne inwestycje w regionie podejmowane przez przedstawicieli m.in. sektora spożywczego, logistycznego oraz produkcyjnego – podsumowuje Maciej Kotowski.

Pierwszy panel dyskusyjny spotkania, zatytułowany „Magazyny jako produkt”, był moderowany przez Patrycję Dzikowską, dyrektorkę działu badań i analiz firmy Savills. – Rozwój sektora logistyczno-przemysłowego zaczął silnie przyspieszać w 2017 roku, a w pandemii magazyny stały się topowym produktem inwestycyjnym. Przebojem były zwłaszcza centra dystrybucyjne wiodących operatorów e-commerce – przypomina Patrycja Dzikowska. – Turbulencje ekonomiczne skorygowały oczekiwania inwestorów i zmieniły strukturę popytu. Globalne problemy segmentu e-commerce obniżyły atrakcyjność tzw. fullfilment centres, a obecnie wyższym zainteresowaniem inwestorów cieszą się obiekty przeznaczone dla wielu najemców, ze względu na dywersyfikację dochodów z czynszu. W strukturze zakupów inwestycyjnych umacnia się pozycja formatu BTS, zwłaszcza magazynów wynajętych przez najemców o stabilnej pozycji rynkowej, a zjawisko re-shoringu/ friendshoringu, gdzie Polska jest jedną z najlepiej ocenianych lokalizacji, nasila tę tendencję. Poszukiwane są również typowe magazyny SBU i logistyki miejskiej, zwłaszcza te usytuowane w pobliżu lotnisk i aglomeracyjnych węzłów transportowych – wylicza ekspertka. – Dzięki indeksacji czynszów nieruchomości stanowią najlepszą ochronę przed inflacją. Obecnie najbardziej atrakcyjną klasą aktywów dla inwestorów są magazyny – zarówno wielofunkcyjne, jak i budowane pod konkretną działalność, czy też miejskie – uważa Jarosław Wnuk, dyrektor zarządzający Accolade na Polskę. – Niemniej jednak wysokie koszty finansowania utrudniają osiągnięcie porozumienia w kwestii wartości rynkowej, co skutkuje mniejszą liczbą transakcji. Poprawa nastrojów i większa aktywność na rynku inwestycyjnym jest spodziewana w 2024 roku. Co istotne, inwestorzy i coraz częściej również najemcy przywiązują wagę do kwestii ESG, czyli czynników związanych z ekologią, społeczeństwem i zarządzaniem. W szczególności minimalizacja śladu węglowego oraz korzystanie z energii z odnawialnych źródeł stają się ważnymi czynnikami uwzględnianymi przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych – podaje Jarosław Wnuk.

Z dyskusji, która rozgorzała wśród uczestników i słuchaczy drugiego panelu, zatytułowanego „Magazyn jako nieruchomość”, wynikł jednoznaczny wniosek: lokalizacja to nadal najważniejsze kryterium zarówno dla najemców, jak i inwestorów, ale kolejnym kluczowym czynnikiem jest możliwość dostosowania magazynu do przyszłych potrzeb. – Budownictwo na „tu i teraz” już się nie sprawdza. Dziś na etapie budowy wskazane jest stosowanie rozwiązań, które umożliwią łatwe wdrażanie nowych technologii, usprawnianie zarządzania magazynem, optymalizację operacji magazynowych oraz obniżenie kosztów operacyjnych, w tym zmniejszenie zużycia mediów – uważa moderująca panel Agnieszka Giermakowska, dyrektorka działu Research & Advisory, ESG Lead w firmie Newmark Polska. – Szukamy magazynów, które są nie tylko zeroemisyjne, lecz także spełniają potrzeby ludzi w nich pracujących. Obecnie magazyn to nie tylko sama hala – to nieruchomość, której właściciel świadomy jest jej wpływu na środowisko oraz tworzy przyjazne zaplecze dla pracowników. To właśnie takie obiekty będą w przyszłości cieszyły się największym zainteresowaniem najemców i inwestorów – prognozuje ekspertka. – Polski rynek powierzchni magazynowych na bieżąco dostosowuje się do standardów europejskich. Obecnie obserwujemy dynamiczne zmiany w stosowaniu nowoczesnych technologii w magazynach – pojawiające się technologie i rozwiązania ewoluują i zmieniają się w zależności od branży i są coraz efektywniejsze – uważa z kolei uczestniczka dyskusji, Marzena Taube, regional leasing director w firmie 7R. – Najemcy nowoczesnych obiektów chcą jak najlepiej wykorzystać zasoby, które posiadają, a innowacje umożliwiają im usprawnienie pracy, ale też obniżenie kosztów. Najczęściej po innowacje sięgają firmy z branż e-commerce, odzieżowej oraz kurierzy – wylicza ekspertka.

Pełna fotorelacja z wydarzenia w naszej galerii.

***

Serdecznie dziękujemy wszystkim za aktywny udział w spotkaniu i gorącą dyskusję, a szczególne wyrazy wdzięczności składamy na ręce współorganizatorów eventu: Bydgoskiej Agencji Rozwoju Regionalnego, Miasta Bydgoszcz oraz firmy Accolade.