Wejść na nową drogę

Tomasz Cudowski, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Jak oceniłby Pan obecną kondycję rynku biurowego w Polsce i jak na tym tle wypada Pańska spółka?

Sławomir Gajewski, prezes zarządu, Torus: Cóż, nie da się ukryć, że mamy trudny czas dla całej branży. Przetrwaliśmy Covid i epokę postcovidową, teraz zmagamy się z przejawami spowolnienia w gospodarce. To wszystko powoduje, że inwestorzy nie są już tak entuzjastycznie nastawieni do rynku biurowego i szukają innych sposobów lokowania kapitału. W USA sektor nadal boryka się z silną niechęcią pracowników wobec powrotu do biur, co pogłębia negatywny obraz całej branży nieruchomości. Na szczęście są pierwsze jaskółki zażegnywania tego kryzysu, a pracodawcy prowadzą intensywne kampanie nakłaniające do powrotu. W Polsce ten problem nie miał chyba nigdy tak dużego zasięgu, a obecnie można uznać, że branża już się z nim całkowicie uporała. Torus, jako deweloper, nigdy nie odczuwał specjalnie takich tendencji – popyt najemców na nasze powierzchnie przez ostatnie lata utrzymywał się na mniej więcej podobnym poziomie, także podczas pandemii. Na przykład budowa naszego biurowca Format rozpoczęła się latem 2019 roku, był on więc komercjalizowany w okresie pandemii, a mimo to znalazł najemców na ponad 90 proc. powierzchni.

A propos Formatu: podobno szukacie chętnego na zakup tego biurowca. Jakie jest zainteresowanie zakupem?

Spore, rozmawiamy już z potencjalnymi kupcami, ale wielu inwestorów liczy na tzw. okazję, a – pozwolę sobie na szczerość – Format nią nie jest. To markowy biurowiec, niemal w całości wynajęty, z dobrymi umowami, a my nie czujemy presji na szybkie wyjście z inwestycji. Wierzę, że wkrótce znajdziemy odpowiedniego nabywcę i uzgodnimy warunki korzystne dla obu stron. Torus ma na koncie siedem transakcji sprzedaży nieruchomości do sześciu różnych funduszy, za łączną kwotę blisko 370 mln euro. Żartujemy, że mamy dość unikalne modus operandi: grunty kupujemy w tzw. dobrych czasach, a gotowe nieruchomości sprzedajemy w kryzysie. Ale ta metoda najwyraźniej działa, bo Torus nie ma większych kłopotów ze znajdywaniem chętnych na swoje biurowce, którzy są skłonni je kupić za godziwe kwoty.

Skoro nie ma problemów z najmem ani sprzedażą dobrych projektów, co jest największym wyzwaniem dla deweloperów biurowych?

Pewnie nie będę oryginalny, ale największą niedogodnością jest drogi pieniądz, a także bardzo selektywne podejście banków do finansowania projektów. A Torus finansuje nowe projekty głównie ze sprzedaży budynków oraz ze środków bankowych. Natomiast radzimy sobie z kosztami budowy oraz fit-outu, co jest problemem wielu deweloperów.

Na co zwracają uwagę inwestorzy, nabywając aktywa biurowe w tzw. trudnych czasach?

Raczej na te same cechy, co zwykle, głównie na jakość wykonania, skład najemców, jakość umów oraz serwis techniczny i obsługę najemców. Jest na rynku spora grupa inwestorów oportunistycznych, którzy szukają starszych budynków, by zmienić ich standard czy nawet przeznaczenie, ale do nas rzadko trafiają.

Inwestycje Torusa powstają głównie w centralnych lokalizacjach, przez co często wzbudzają duży rezonans społeczny. Z kim trudniej konsultować takie projekty – z mieszkańcami czy samorządem?

Obie te grupy są ważnymi uczestnikami dialogu, który trzeba prowadzić. Taki dialog nie stanowi większego problemu dla firmy, która działa na określonym rynku od 20 lat i jest powszechnie postrzegana jako deweloper lokalny. Wszystkie działania Torusa mają cechy, które pokazują jasno, że nie działamy tylko dla zysku, ale czujemy się odpowiedzialni za miasto. Przykłady można mnożyć. Część naszych projektów (np. Alchemia czy Format) powstała na terenach po dawnych zakładach przemysłowych, a my przywróciliśmy je do życia, zmieniając przy okazji oblicze całej dzielnicy. Przy wspomnianym Formacie powstały boiska, które pierwotnie miały służyć tylko najemcom, ale ostatecznie udostępniliśmy je także okolicznym mieszkańcom. W 2019 roku zostaliśmy również sponsorem tytularnym Wybrzeża Gdańsk – lokalnej drużyny piłki ręcznej grającej w Superlidze, choć jeszcze kilka lat wcześniej nie wyobrażaliśmy sobie, że taka współpraca to coś dla nas i może przynieść jakieś korzyści. Nasza branża jest niestety nadal postrzegana jako siedlisko krwiopijców, ale powoli próbujemy to zmieniać.

Dialog musicie prowadzić czasem także z konserwatorem zabytków, mam na myśli głównie projekt Rycerska. Może Pan powiedzieć o nim więcej?

To projekt w centrum Gdańska, na terenie osadnictwa średniowiecznego, obecnie trwają tam prace archeologiczne. Jest to dialog z historią liczącą sobie ponad tysiąc lat, więc podchodzimy do niego z należytą starannością i wrażliwością. Szczegóły projektu ogłosimy prawdopodobnie jesienią, gdy gotowa będzie koncepcja, oczywiście uzgodniona ze służbami konserwatorskimi. Inwestujemy też na terenach cennych historycznie w przypadku projektu Doki Office – to obszar byłej Stoczni Gdańskiej wpisany do rejestru zabytków. Z konserwatorem spotykamy się również w Warszawie, gdzie w zabytkowej kamienicy przy ul. Pankiewicza razem z partnerem realizujemy hotel na 111 pokoi.

Spory rozstrzał, jeśli wziąć pod uwagę, że zadebiutowaliście ostatnio również na rynku logistycznym jako Torus Logistics i szykujecie się na wejście w PRS. Czy to Wasz plan na najbliższe lata – dywersyfikacja branżowa i geograficzna?

Można tak powiedzieć. Co prawda uważamy się za dewelopera lokalnego, ale zdobyliśmy przyczółki w kilku innych dużych miastach – oprócz wspomnianej Warszawy, z tym samym partnerem zrealizowaliśmy także pięciogwiazdkowy hotel Altus Palace we Wrocławiu. Jeśli chodzi o logistykę, to projekt w Gdyni jest w zasadzie „debiutem po latach”, bo kilkanaście lat temu zbudowaliśmy w kilku etapach nieduży park magazynowy w Kowalach. Gdynia City Logistics będzie nowoczesnym obiektem, oferującym około 23,5 tys. mkw. powierzchni logistycznej i biurowej w standardzie BREEAM Excellent. Ponadto przygotowujemy nasz pierwszy projekt PRS – osiedle powstanie na Przymorzu Małym w Gdańsku, szczegóły wkrótce. Tuż obok, na terenie zakupionym od Zakładów Przemysłu Cukierniczego „Bałtyk”, przygotowujemy także koncepcję kolejnego projektu mixed-use. W kilku fazach ma tam powstać łącznie 20 tys. mkw. powierzchni o różnych funkcjach, a do tych bardziej oryginalnych należy rozważany jeszcze koncept sali teatralnej. Ale rewolucji w profilu spółki nie planujemy – nadal zamierzamy być przede wszystkim deweloperem biurowym nr 1 w Trójmieście.

Za to planujecie rewolucję w składzie zarządu Torusa – dokooptowany niedawno do tego grona Przemysław Ryś ma podobno przejmować metodycznie Pańskie obowiązki. Czy może Pan to potwierdzić? Jeśli tak, to dość nieczęsta praktyka.

Skala obecnych wyzwań rynkowych oraz nasze plany inwestycyjne i rozwojowe wymagały wzmocnienia zespołu na poziomie zarządczym, nie nazwałbym więc tego rewolucją. Pojawienie się Przemka Rysia nie jest przypadkowe – to planowany od pewnego czasu i prowadzony w porozumieniu z właścicielami firmy długofalowy proces sukcesji biznesowej. Plan jest taki, że w ciągu kilku lat przekażę stery CEO Przemkowi, który już teraz wszedł do zarządu spółki i objął funkcję dyrektora operacyjnego. Ustaliliśmy, że ta sukcesja potrwa 2-3 lata. Jako współwłaściciel zostanę jednak w składzie zarządu i skupię się na rozwoju biznesu, odpocznę za to od bieżącego zarządzania.

Trudno mi wyobrazić sobie Pana na emeryturze.

Mi również, więc na razie się nie wybieram (śmiech). Nie jestem cyborgiem, ale moje pasje – narty, rower, góry i żagle – pomagają mi nadal zachowywać dobrą formę. Jednak moją największą pasją pozostaje kreowanie nowych, ciekawych przestrzeni, więc chyba nawet po przejściu na emeryturę będę chodził po Trójmieście i zastanawiał się, co tu jeszcze można zbudować, by ludziom żyło się lepiej.

W ubiegłym roku Torus obchodził 20-lecie działalności, a także Pańskiego zarządzania firmą. Czy można wskazać największy sukces z perspektywy tych dwóch dekad?

Chyba to, że przetrwaliśmy, a wszystkie zawirowania tylko nas hartowały. Mam dość ambiwalentne odczucia, jeśli chodzi o kryzysy w branży nieruchomości – oczywiście utrudniają prowadzenie biznesu i zazwyczaj dużo kosztują, ale z drugiej strony wymuszają optymalizację strategii, zmieniają sposób myślenia i odsłaniają nowe drogi. Trzeba tylko zdobyć się na odwagę, by na nie wejść.

***

Pełna kontrola na morzu i lądzie

Sławomir Gajewski jest absolwentem Wydziału Prawa Uniwersytetu Gdańskiego, ukończył aplikację sędziowską. Doświadczenie biznesowe zdobywał w Agencji Rozwoju Pomorza oraz Gdańskim Wydawnictwie Oświatowym, zaś w 2002 roku objął funkcję prezesa nowo powstałej firmy deweloperskiej – Torus, funkcję tę pełni nieprzerwanie od ponad dwóch dekad. Pod jego kierownictwem firma zrealizowała projekty w różnych segmentach rynku i wyspecjalizowała się w nowoczesnych biurowcach, a obecnie rozwija własny koncept sieci elastycznych powierzchni biurowych pod marką Collab oraz realizuje inwestycje hotelowe i mixed-use. Sławomir Gajewski w wolnych chwilach żegluje, wędruje po górach, jeździ na nartach i gra w squasha.