Kredytobiorcy znów optymistyczni

Julia Cudowska: Spotykamy się chwilę po opublikowaniu przez JLL analizy II kwartału 2023 roku, która pokazuje, że sprzedaż mieszkań wzrosła do poziomu obserwowanego ostatnio w roku 2021. Skąd ten wynik?

Aleksandra Gawrońska, head of residential research, JLL: Wzrost jest rzeczywiście bardzo wyraźny. Deweloperzy w II kwartale roku sprzedali na sześciu największych rynkach kraju prawie 15,5 tys. mieszkań, co jest wynikiem porównywalnym do kwartalnych poziomów z II połowy 2021. Należy pamiętać, że rok 2022 wiązał się z kumulacją wielu niesprzyjających wydarzeń i procesów. Wybuch wojny, rosnąca inflacja i stopy procentowe – to wszystko spowodowało spadek wyników sprzedaży. Obecnie na rynek powrócili ci, którzy wcześniej wstrzymywali się z decyzją o kupnie mieszkania właśnie ze względu na wspomniane czynniki, a powrót przyspieszyła informacja o wzroście cen i kurczącej się ofercie.

Czy był jakiś punkt zwrotny, który wpłynął na to odbicie?

Z pewnością momentem, który odwrócił tę tendencję, była zapowiedź wprowadzenia nowego programu mieszkaniowego. Sprzedaż ruszyła, napędzana nie tylko przez tych, którzy mogą skorzystać z Bezpiecznego Kredytu 2 proc. Ceny zaczęły wzrastać, a na części rynków dostępnych mieszkań było coraz mniej. O ile w I kwartale roku potencjalni nabywcy chcący skorzystać z programu dopłat do kredytu ostrożnie się rozglądali, o tyle w II kwartale u części deweloperów były już zawierane umowy deweloperskie i rezerwacyjne. Warto jednocześnie podkreślić, że na rynku kredytowym także zapanował pewien optymizm. Na początku lutego mieliśmy do czynienia ze zdjęciem bufora ostrożnościowego, co także dało nowe perspektywy tym nabywcom, którym poprawiła się zdolność kredytowa, mogli więc zdecydować się na hipotekę na warunkach komercyjnych.

Czy można powiedzieć, że siłą napędową rynku w II połowie roku będą właśnie te osoby, które mogą skorzystać z Bezpiecznego Kredytu?

Jedną z silnych grup popytowych na pewno staną się nabywcy, dla których ten program będzie wsparciem. W III kwartale br. sprzedaż związana z tą grupą może okazać się najwyższa. Program działa od 3 lipca, a już pod koniec miesiąca pojawiła się informacja, że wniosków o skorzystanie z programu wpłynęło prawie 12 tys. Pokazuje to, jak duże jest zainteresowanie, a deweloperzy z pewnością będą zwracali się ze swoją ofertą właśnie do tej grupy. Trzeba jednak pamiętać, że to nie ona dominuje na rynku – w sześciu największych miastach Polski popyt będzie wspierany zarówno kredytami komercyjnymi, jak i zakupami o charakterze inwestycyjnym czy na własne potrzeby.

Dane przytaczane w analizie wskazują też na dużą lukę pomiędzy cenami mieszkań sprzedanych a tych, które wciąż znajdują się w ofercie. W stolicy ta różnica oscyluje w granicach 1,6 tys. zł za mkw. Skąd ta przepaść?

Na przestrzeni ostatnich kilkunastu miesięcy nastąpiła zmiana struktury oferty. W II połowie 2022 roku, gdy rynek kredytowy zamarł, do oferty wchodziły mieszkania dostosowane do potrzeb zamożniejszych klientów – w dużej mierze apartamenty lub mieszkania o podwyższonym standardzie. To w naturalny sposób podniosło ceny. W I połowie 2023 deweloperzy wprowadzili tańszy produkt dla klientów korzystających z kredytów, a aktywność nabywców i liczba dokonywanych rezerwacji zdecydowanie wzrosła. W ofercie zostały zatem droższe lokale, a ceny sprzedawanych mieszkań odzwierciedlają bardziej aktywność nabywców kredytowych.

Czy podejmowane decyzje o kupnie mieszkania wiążą się z obawą, że ceny będą w najbliższym czasie jeszcze bardziej drastycznie wzrastać?

W przypadku rynku mieszkaniowego należy pamiętać, że decyzje o kupnie zawsze są indywidualne i zależą od wielu czynników. To, co dzieje się teraz z cenami, będzie wpływało na przyspieszenie decyzji zakupowych. Koszty budowy czy wykonawstwa, nawet jeśli się stabilizują, na pewno nie będą spadać, a średnie ceny mieszkań wzrosły w ostatnim kwartale o 4-5 proc. Na głównych rynkach obserwujemy za to skrajnie uszczuploną ofertę mieszkaniową, zatem także w związku z tym należy spodziewać się dalszych wzrostów, pewnie jeszcze bardziej dynamicznych niż do tej pory.

Jak w świetle tych tendencji prezentuje się obecnie kondycja rynku PRS? Wydaje się, że ten od kilku lat nie ma warunków, żeby w pełni rozkwitnąć.

Rzeczywiście, ten rynek spowolnił. Wojna i wysokie koszty finansowania pośrednio wywróciły rynek nowych transakcji, zniechęcając niektórych inwestorów do działania w Polsce. PRS nadal się rozwija, jednak trochę inaczej niż do tej pory. Przyszedł czas platform najmu, projektów realizowanych przez spółki joint venture, mniej częste będą zapewne pojedyncze zakupy budynków pod wynajem – okienko, które w ubiegłym roku uchyliło się dla takich transakcji, znów się zamyka. W obliczu odrodzenia się popytu deweloperzy ponownie zaczęli się koncentrować na kliencie indywidualnym. Zaplanowane jednak wcześniej inwestycje wciąż idą do przodu, a najwięksi gracze powoli oddają kolejne projekty.

Wakacje już się kończą, ale zdaje się, że urlop jeszcze przed Panią?

Zgadza się. Chociaż wakacje to dla mnie najczęściej okazja do poznawania nowych miejsc, tym razem wyjątkowo wracam z rodziną nad polskie morze, do Ostrowa, małej miejscowości w pobliżu Karwi. W tym roku trochę zwiedzania mamy już za sobą, dlatego teraz planujemy po prostu porządnie odpocząć, pospacerować i pograć w planszówki.