Dziś Wola, w przyszłości Wilanów?

Anna Zamyłka: Rozmawiamy przy okazji zwiedzania kompleksu biurowego Lixa, realizowanego przez Yareal na warszawskiej Woli. Dwa ostatnie budynki inwestycji wejdą na rynek za rok. Czy pokusi się Pani o prognozę, jaki to będzie rynek?

Marta Zawadzka, leasing director, Yareal: Zmierzamy w kierunku luki podażowej, która będzie się wiązać ze wzrostem czynszów i większą konkurencyjnością projektów biurowych. Na pewno oznacza to również szybszy proces decyzyjny po stronie najemców, a już w tym roku zawieramy umowy na 2024 rok – budynek Lixa E jest obecnie w połowie wynajęty. Na rok 2025 zapowiedziano oddanie kilku nowych, dużych projektów, co spowoduje znaczne zwiększenie podaży i ciekawszą ofertę biurową dla najemców. Myślę, że w najbliższych latach rynek będzie miał charakter sinusoidalny. Obecnie jesteśmy na dole krzywej podaży, rok 2024 przyniesie lekki wzrost, natomiast kolejny rok będzie już tzw. górką podażową.

Czy luka podażowa wiąże się ze zmianą preferencji najemców?

Moim zdaniem nie. Praca hybrydowa i rotacyjna wpłynęły na zmniejszenie potrzeb co do zajmowanej powierzchni najmu, a cały czas jesteśmy jeszcze na etapie wypracowywania nowego, optymalnego modelu pracy. Widzę ograniczenie zapotrzebowania na powierzchnię biurową u indywidualnych najemców, ale uważam, że rynek w kontekście popytu rozwija się stabilnie. Jest sporo zapytań o duże powierzchnie i jestem przekonana, że popyt będzie rósł.

A czy zmieniły się oczekiwania najemców co do standardu nieruchomości?

Wymagania są bardzo wysokie, szczególnie w odniesieniu do nowych projektów. Dotyczą nie tylko samego budynku i powierzchni wspólnych, ale także aspektów technologicznych, jak np. aplikacje, kwestie środowiskowe, ESG i certyfikacja BREEAM, jak również samego wykończenia obiektu – od poziomu technicznego, przez kwestie well being, po estetykę biura. Kiedyś wchodziliśmy do sali konferencyjnej, w której ustawiono stół i krzesła, a ściany pomalowano białą farbą, co w zupełności wystarczało. Taki był standard, więc nikt nie oczekiwał większego komfortu. Teraz mamy dekoracyjne lampy, fotele, roślinność, sztukaterie na ścianach. Zmieniły się oczekiwania zarówno pracodawców, jak i pracowników – przyjeżdżamy do biura, w którym chcemy się czuć dobrze, w pewnym sensie „jak w domu”.

A bliskość infrastruktury – sklepów, restauracji, punktów usługowych? Czy to istotna kwestia?

Z definicji tak, ale niekoniecznie dla każdej firmy jest to kluczowe. Jest przecież grupa biurowców zlokalizowanych na obrzeżach miasta i spora grupa najemców wybiera obiekty, które mają wysoki standard, ale ze względu na lokalizację są znacznie tańsze.

Jak ocenia Pani zagęszczenie zabudowy biurowej w okolicy ronda Daszyńskiego? Tłumy pieszych na skrzyżowaniach w godzinach szczytu przywołują widok tokijskiej dzielnicy Ginza. Czy taka kumulacja budynków biurowych to jeszcze atut czy już problem tej okolicy?

Pamiętajmy, że mówimy o centrum miasta. Ta lokalizacja jest świetnie skomunikowana: kursują kolejka podmiejska, metro, tramwaj i autobus. W odróżnieniu od dawnego „Mordoru”, nie przewiduję w tej okolicy większych zatorów. Przepływ osób wpływa pozytywnie na dzielnicę, rozwijają się centra gastronomiczne i usługi. Atutem Woli jest też jej różnorodność pod względem funkcji, mamy tutaj m.in. solidną tkankę mieszkaniową. Część pracowników wybiera bliskość zamieszkania i podróżuje do pracy rowerem lub na piechotę.

W jakim kierunku Pani zdaniem rozwija się Warszawa? Czy może Pani wskazać tereny, które mają potencjał, by stać się kolejną stołeczną dzielnicą biurową?

Myślę, że jeszcze przynajmniej przez dziesięć lat centrum inwestycji będzie niezmiennie Wola. Znajdują się tu wciąż dostępne działki, jest też wiele możliwości redewelopmentu. To ścisłe centrum miasta, więc tereny są bardzo atrakcyjne. Starsze biurowce będą wyburzane (jak ostatnio Atrium) lub rewitalizowane – np. nowy projekt Yarealu przy Wspólnej w Śródmieściu, gdzie planujemy pełną modernizację. Przyglądam się z zainteresowaniem dzielnicy Wilanów. Uważam, że jest ona jeszcze niedoceniana pod względem powierzchni biurowych, ale jestem przekonana, że zmiany przyjdą wraz z uruchomieniem budowanej obecnie linii tramwajowej. Wilanów ma ogromne zasoby mieszkaniowe, a nie lubimy podróżować zbyt długo i zbyt daleko do pracy. Jest tam już kilka projektów biurowych, które są z sukcesem wynajęte, a także tereny, na których można budować. Myślę, że to jest miejsce, które czeka dynamiczny rozwój.

Jak dojeżdża Pani do pracy?

Mieszkam pod Warszawą, więc dojeżdżam samochodem (elektrycznym) albo linią WKD, w obydwu przypadkach dojazd zajmuje mi do pół godziny.

A jak spędza Pani wakacje?

Moją ulubioną formą odpoczynku jest podróżowanie kamperem. Razem z moim partnerem odwiedzamy winnice w Europie. Jest to nasze hobby od dobrych kilku lat. Byliśmy już w Szampanii, Alzacji, w Austrii. Naszym odkryciem z weekendu majowego są winnice położone za Bolzano, w regionie Górna Adyga. Cudowne górskie krajobrazy, jeziora i wspaniałe wina, szczególnie czerwone. W tym roku ponownie odwiedzimy Włochy, tym razem winnice Toskanii. Nasze plany są zawsze bardzo elastyczne, a wręcz plastyczne. Kamper ma to do siebie, że można jechać bez planu.