Park coraz bardziej centralny

Zacznijmy od klasyki. Sale zabaw i kąciki dla dzieci już na dobre zagościły w obiektach handlowych, a jakość takich przybytków zarządcy nieruchomości starają się nieustannie podwyższać. Tytułem wyjaśnienia: w sali zabaw można zostawić pociechy pod profesjonalną opieką i bez nich skoczyć na zakupy, natomiast kącik to miejsce, w którym dzieci rysują, bawią się czy oglądają kreskówki, ale pod czujnym okiem rodzica. Oba miejsca są znakomitym magnesem dla młodych rodziców, o czym właściciele doskonale wiedzą – na przykład firma Greenman Poland, która w ciągu ostatnich pięciu lat przebudowała całe swoje portfolio centrów convenience (czyli Nowe Czyżyny, Nowe Bielawy i Nową Górną), w każdym z nich aranżowała nową strefę relaksu i zabaw dla najmłodszych. Kącik dla dzieci można już także spotkać w pojedynczych sklepach, głównie dużych drogeriach czy supermarketach. Wygląda jednak na to, że oferta dla najmłodszych wchodzi na wyższy poziom. – W parku Glinianka trwają prace nad otwarciem sali zabaw Fikołki, wraz z którą powstanie przedszkole pod szyldem marki – to pierwszy taki koncept na terenie parków handlowych – zapowiada Katarzyna Zielińska, marketing & PR manager w firmie Redkom Development. Oprócz sali zabaw na powierzchni blisko 600 mkw. znajdą się cztery sale przedszkolne, a każda z nich zostanie przystosowana na przyjęcie 15 dzieci. Otwarcie placówki zaplanowano na III kwartał tego roku.

Także otoczenie parku handlowego zyskuje na znaczeniu. Zagospodarowane tereny zielone czy miejsca dedykowane odpoczynkowi i rekreacji służą nie tylko klientom i nie tylko w godzinach działania obiektu. Glinianka ma piękny teren zielony ze stawem, a także boisko do piłki plażowej, plac zabaw i ławeczki – z tego dobrodziejstwa korzysta także lokalna społeczność, również w dni niehandlowe. W innym obiekcie Redkomu, Ozimska Parku, zainstalowano nawet ogólnodostępne trampoliny. Ale rekreacja jest ważna nie tylko dla dzieci – do grona najemców polskich retail parków zaczynają dołączać kluby fitness.

Już nie tak szybko?

Czy nie ma jednak obaw, że kolejne udogodnienia pojawiające się w parkach handlowych i obiektach typu convenience zadziałają na ich niekorzyść – wydłużą pobyty, a więc pozbawią te kompleksy głównego atutu, jakim jest prostota i szybkość zakupów, a także brak rozpraszaczy? – To pewne – parki handlowe będą w przyszłości rozbudowywane, bowiem zapotrzebowanie na nie jest wysokie. Moim zdaniem nie ma obawy, że dodawanie kolejnych funkcji rozmyje ich tożsamość – przekonuje Katarzyna Zielińska z Redkomu. Zgadza się z nią Michał Masztakowski, szef agencji retailowej w Cushman & Wakefield. – Handel to podstawowa funkcja parków i nawet jeśli właściciel decyduje się na zróżnicowanie tenant mixu, to wprowadzenie najemców spoza tej grupy jedynie wzmacnia podstawową rolę obiektu. Nie możemy mówić o rozmywaniu jego funkcji, a raczej o dalszym dopasowywaniu nieruchomości do lokalnych potrzeb – tłumaczy ekspert.

Jak wynika z raportu opublikowanego przez Cushman & Wakefield „UX retail w Polsce. Polacy o budowie doświadczeń w obiektach handlowych”, park handlowy jest przede wszystkim miejscem, które umożliwia sprawne zakupy w korzystnych cenach – to czynniki kluczowe dla około 2/3 Polaków, którzy odwiedzają te obiekty. Aspekt rozrywkowy jest znacznie ważniejszy w przypadku tych przybytków, w których spędzamy znacznie więcej czasu. Zakupy są tylko jedną z aktywności, którą bierzemy wówczas pod uwagę, a 60 proc. respondentów wskazuje rozrywkę jako istotny element wizyty w centrum handlowym.

– Sektor convenience pozyskuje dziś do swojego tenant mixu przede wszystkim marki „profootfallowe”, międzypokoleniowe i rozpoznawalne wśród konsumentów. Taka oferta trafia na podatny grunt. Ważny jest też komfort zakupowy, jaki zapewniają centra convenience i retail parki. To nie duże galerie, które wymagają od klienta poświęcenia kilku godzin na zakupy, ale obiekty kompaktowe i codzienne, które współgrają z tym, jak dziś wygląda życie zapracowanych Polaków – przekonuje Karolina Nitowska, leasing director w Greenman Poland. Wygląda więc na to, że centra handlowe i parki nie będą ze sobą współzawodniczyć, a dopełniać się, zaspokajając różnorodne potrzeby. – Parki zwykle powstają w miejscach, gdzie nie ma potrzeby budowy centrów, a tam, gdzie mimo wszystko są centra, parki dostarczają komplementarną usługę – potwierdza Michał Masztakowski.

Obiad z deserem

Dane mówią także, że klienci robiący zakupy w parkach handlowych coraz częściej korzystają w nich z oferty gastronomicznej. – Retail park znajdujący się pomiędzy kilkoma miejscowościami o dużym potencjale turystycznym może z powodzeniem rozszerzyć tenant mix o kawiarnię czy restaurację. Widzimy też, że nowe parki handlowe są coraz częściej projektowane tak, aby pełniły ważną rolę w życiu lokalnych społeczności, dla których mogą się stać miejscem spotkań – tłumaczy Michał Masztakowski z Cushmana. Także Katarzyna Zielińska z Redkomu podkreśla znaczenie aspektu towarzyskiego. – W Gliniance i Ozimska Parku na etapie projektowania wiedzieliśmy, że dodatkowe funkcje będą tym, co nas wyróżni. Tę wartość dodaną rozumiemy zarówno w kontekście nowych marek, jak i usług, które w parkach handlowych mocno kuleją. Oprócz części przeznaczonej na wypoczynek i rekreację pojawi się także gastronomia – tłumaczy Zielińska. W Ozimska Parku trwają obecnie prace nad otwarciem dwóch lokali gastronomicznych: Popolo Pizza&Pasta oraz Sphinx, zaś ten drugi brand ma pojawić się również w Gliniance.

Mimo że funkcje parków i centrów handlowych coraz bardziej się do siebie zbliżają, to te pierwsze wciąż pozostają lepszą opcją dla zabieganych klientów, nawet jeśli spędzają oni w retail parku trochę więcej czasu niż niegdyś. – Bezpośrednie wejście (lub wejścia) nadal odróżnia parki od galerii handlowych i daje przewagę. Zakupy w retail parkach są dłuższe niż lata temu, gdy powstawały pierwsze obiekty tego typu, lub gdy park liczył kilku najemców. Nasze obiekty posiadają od kilkunastu lokali handlowo-usługowych wzwyż, a takich zakupów nie da się zrealizować w kwadrans. Klienci oczekują więc miejsca zarówno do odpoczynku, jak i do spotkania z rodziną czy przyjaciółmi przy posiłku – twierdzi Zielińska.

Nie tylko dla oszczędnych

Parki handlowe uznawano do niedawna za propozycję niskobudżetową, oferującą marki, z których korzystają klienci mniej zamożni lub po prostu oszczędni. W obiektach tego typu próżno raczej szukać brandów premium, ale podejście konsumentów i zarządców również tutaj zaczyna się powoli zmieniać. – Marki typowe dla parków handlowych, takie jak np. Pepco, są u nas tak popularne, że zaczynają pojawiać się także w centrach handlowych. Owszem, mówiło się o tym, że parki nie mają oferty dla zamożniejszego klienta, stąd w ich ofercie są głównie brandy ekonomiczne. Te stały się jednak doskonale rozpoznawalne i lubiane przez Polaków, zatem trudno już zgodzić się z opinią, że zamożniejszy klient nie odwiedza Dealza czy Biedronki – podkreśla Katarzyna Zielińska z Redkomu. Jak zaś twierdzi Michał Masztakowski, retail parki to już nie tylko domena małych miast lub terenów podmiejskich. – Parki handlowe stają się coraz bardziej zróżnicowanym formatem. Mogą być lokalizowane zarówno w aglomeracjach, jak i mniejszych miejscowościach, a także funkcjonować jako dominująca nieruchomość handlowa dla kilku małych miejscowości jednocześnie. To oczywiście ma wpływ na funkcje, jakie mogą pełnić – potrzeby małych społeczności i ośrodków miejskich z dużą populacją są w końcu bardzo różne, a kluczowy jest tu zasięg. Im większe oddziaływanie obiektu, tym większe możliwości pojawiania się w nim różnego typu usług – tłumaczy Masztakowski.

Katarzyna Zielińska zwraca natomiast uwagę na fakt, że lokalizacja parków handlowych, choć zróżnicowana, ma znaczenie w kontekście potencjalnej konkurencyjności dla innych obiektów. W niewielkich miejscowościach galerii handlowych raczej nie ma, a parki stanowią oczywistą odpowiedź na zapotrzebowanie lokalnej społeczności. – Natomiast w przypadku większych miast, w których istnieją galerie handlowe, parki będą swoistą konkurencją. Jestem pewna, że akurat tam duże obiekty handlowe będą musiały „podzielić się tortem” z parkami handlowymi – przewiduje Zielińska. Jak zaś opowiada Karolina Nitowska, rozszerzenie dotychczasowej działalności firmy właśnie o parki handlowe mocno rozpędziło jej rozwój. Greenman Poland zdecydował się bowiem na przekształcenie Nowych Bielaw i Nowej Górnej w prorodzinne huby convenience. – Przy toruńskim centrum powstały dwa nowe parki handlowe, a przy łódzkim jeden. Stworzone w ten sposób kompleksy spełniają dziś ważną funkcję komplementarną w stosunku do oferty centrów i dzięki synergii wpływają na ich footfall – tłumaczy Nitowska.

Eksperci wskazują również na ciekawą cechę retail parków i centrów convenience w kontekście zwiększania ich funkcjonalności – brak powierzchni wspólnych. To ułatwia rozbudowywanie obiektów o kolejne funkcje, taka inwestycja nie utrudnia specjalnie funkcjonowania sąsiednich sklepów. Z drugiej strony eksperci są powściągliwi w prognozowaniu nowych funkcji, które mogłyby się w takich obiektach pojawić – próżno szukać zapowiedzi tworzenia np. przestrzeni coworkingowych czy kulturalnych. Nie sposób nie dostrzec, że właściciele nie są przekonani do eksperymentowania w tym zakresie, a dodatkowe udogodnienia pojawiające się w parkach handlowych wciąż mieszczą się w kilku już sprawdzonych sferach.