Ufaj, ale sprawdzaj

Mój brat, który przez kilka lat pracował w Indiach, wrócił niedawno do Wielkiej Brytanii. Chcąc zamieszkać w Londynie, odkrył, że jedynym sposobem na wynajęcie mieszkania jest wpłacenie depozytu za cały rok z góry, bo brak historii najmu potencjalnego lokatora był postrzegany przez właściciela nieruchomości jako ryzyko. Było to dla mnie ogromnym zaskoczeniem, bo kiedy opuszczałem Wielką Brytanię wkrótce po ukończeniu studiów, rynek mieszkaniowy w tym kraju był całkowicie zdominowany przez osoby prywatne, które nie miały zielonego pojęcia, gdzie wcześniej mieszkali ich nowi najemcy. I chociaż polski rynek najmu to wciąż w największej mierze właściciele indywidualni (niektórzy kupują lokale z myślą o przyszłości swoich – jeszcze małych – dzieci), możemy zaobserwować, że coraz bardziej upodabnia się do tego brytyjskiego. Postępująca instytucjonalizacja prowadzi do grupowania mieszkań na wynajem w portfele aktywów, które mają generować założony dochód. Wynajmujący wciąż czują jednak potrzebę zabezpieczenia się przed ryzykiem stwarzanym przez najemców. Przekonałem się o tym na własnej skórze kilka lat temu, gdy zostałem zmuszony do znalezienia nowego domu, a prywatny właściciel mieszkania powiedział mi, że muszę podać mu alternatywny adres zamieszkania, pod który mogę się udać w przypadku eksmisji. Osobiście uważałem to za niedorzeczne, ponieważ gdybym miał gdzie mieszkać, nie szukałbym nowego lokum. Mój brat natomiast wrócił już do Indii.

Mały, ale rozpędzony

Potrzeba złagodzenia ryzyka stwarzanego przez najemców skłoniła takie firmy, jak iExpert do zaoferowania polis ubezpieczeniowych dla wynajmowanych mieszkań. – Jednak obecnie zaprzestaliśmy sprzedaży ubezpieczeń osobom, które wynajmują mieszkania i szukają ochrony finansowej przed nierzetelnymi najemcami. To, co teraz oferujemy, obejmuje jedynie ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej najemcy. Nabycie go jest często wymagane przez właścicieli, dzięki czemu zyskują oni gwarancję, że w przypadku szkód w zajmowanym lokalu ubezpieczenie OC pokryje roszczenia wynajmującego wobec lokatora – mówi Anita Trochimiuk, digital managerka w iExpert.

Należy jednak pamiętać, że PRS odpowiada za stosunkowo niewielką część rynku – według raportu „RE:PRS 2024”, opublikowanego przez firmy Dentons i Knight Frank, tylko 1 proc. całkowitych zasobów mieszkań na wynajem jest zarządzany przez prywatne firmy. Według tej samej publikacji, rynek ten może spodziewać się szybkiego wzrostu na terenie całej Europy. „Obok biur, logistyki i handlu detalicznego, sektor ten jest obecnie uważany przez inwestorów za najbardziej atrakcyjny. Potwierdza to ankieta przeprowadzona przez Knight Franka wśród 44 inwestorów instytucjonalnych działających w sektorze mieszkaniowym w Europie, którzy zarządzają aktywami o wartości 70 mld euro. Łącznie respondenci planują zainwestować w europejski sektor mieszkaniowy dodatkowe 151 mld euro do 2027 roku, co oznacza wzrost o 115 proc. w stosunku do 70 mld euro zainwestowanych do tej pory” – czytamy w raporcie. Istnieją powody, dla których międzynarodowi inwestorzy powinni zainteresować się Polską, ponieważ tutaj sektor ma rozwijać się w szczególnie szybkim tempie.

Ten sam raport szacuje, że niedobór lokali mieszkalnych nad Wisłą wynosi około 800 tys. jednostek, a ze względu na ostatnie podwyżki stóp procentowych wielu Polaków woli wynajmować niż kupować mieszkanie. „Przez długi czas opłata za wynajem mieszkania była wyższa niż standardowa rata kredytu hipotecznego za taki sam lokal. Sytuacja uległa zmianie na początku 2021 roku ze względu na wzrost cen zakupu mieszkań, a także stóp procentowych. Ponadto zaostrzenie zasad w obszarze obliczania zdolności kredytowej od kwietnia 2022 drastycznie ograniczyło możliwości osób kupujących mieszkanie po raz pierwszy, w rezultacie wiele z nich zdecydowało się, by kontynuować lub rozpocząć wynajmowanie lokalu” – zauważa JLL w raporcie „Private Rented Sector”.

Niedobór mieszkań został dodatkowo zaostrzony przez wojnę w Ukrainie. Jak podaje ta sama publikacja, chociaż w II połowie 2022 duża liczba uchodźców wróciła do Ukrainy, ponad milion z nich nadal mieszka w Polsce. Z punktu widzenia popytu, kluczowym jest fakt, że większość uchodźców zdecydowała się pozostać w największych metropoliach – zarówno w granicach miast, jak i w ich okolicach. W raporcie JLL czytamy również o niedoborze mieszkań w Polsce. „W wyniku przewagi popytu nad podażą, liczba dostępnych mieszkań na wynajem znacznie spadła, przy czym największy spadek odnotowano w marcu 2022 roku. W okresie od IV kwartału 2021 do IV kwartału 2022 czynsze wywoławcze wzrosły o 20-40 proc. w głównych miastach Polski, ponieważ rynek prywatny utrzymywał niezwykle niski poziom pustostanów – na poziomie 1-2 proc.”.

I rzeczywiście, Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju, którego kredyty nigdy nie opierają się wyłącznie na aspektach komercyjnych, dostrzegł ten problem pod koniec 2022 roku, kiedy to pożyczył 50 mln euro polskiej platformie Resi4Rent. Jak czytamy w raporcie „RE:PRS 2024”: „Fundusze przekazane w ramach programu EBOR ‚Resilience and Livelihoods Framework’ zostaną wykorzystane na rozwój oraz obsługę portfela mieszkań na wynajem w całym kraju, ze szczególnym uwzględnieniem Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Gdańska, Łodzi i Poznania, w obliczu chronicznego niedoboru mieszkań pogłębionego przez inflację i pojawienie się uchodźców z Ukrainy. Jest to pierwszy przypadek w historii, gdy EBOR zapewnił finansowanie dla sektora PRS w Polsce”.

Jeden dla wszystkich

Wracając do tematu ograniczania ryzyka stwarzanego przez nieznanych potencjalnych najemców, musimy zająć się główną troską każdego wynajmującego, mianowicie wypłacalnością przyszłych lokatorów. Upewnienie się w tej kwestii to zadanie, które prawie wszyscy operatorzy PRS w Polsce zlecili jednej firmie, Simpl.rent. – Najemcy przechodzą trzyetapowy proces, który weryfikuje ich tożsamość i dochody, a także historię płatniczą i kredytową. W niektórych przypadkach proces obejmuje dodatkowy etap sprawdzania nazwisk na listach sankcyjnych, jeśli wynajmujący ma takie życzenie. Po zakończeniu procesu najemca otrzymuje certyfikat wraz z wynikiem końcowym i wynikami poszczególnych etapów weryfikacji. Certyfikat ten jest również udostępniany wynajmującemu – wyjaśnia Piotr Pajda, współzałożyciel Simpl.rent, start-upu, który ma obecnie rynek niemal wyłącznie dla siebie. Sektor wciąż jest dość mały, a platforma sprzedaje również ubezpieczenia. – Certyfikat najemcy był naszym pierwszym produktem, a weryfikacją najemców zajmujemy się od 2020 roku. W 2021 roku rozpoczęliśmy natomiast współpracę z dwiema największymi platformami nieruchomościowymi w Polsce – Otodom i OLX – które promują nasze standardy weryfikacji. W 2022 wprowadziliśmy do sprzedaży polisy ubezpieczeniowe, w tym te obejmujące najemców, a także innowacyjną formę ubezpieczenia płatności czynszu – pierwszą tego typu polisę w Polsce. Proces weryfikacji był od tego czasu udoskonalany i ściśle współpracujemy z naszym ubezpieczycielem, firmą PZU, aby spełnić jego wymagania. Zazwyczaj jesteśmy jedyną firmą, z której usług korzystają w tym zakresie nasi klienci i nie żądają oni dodatkowych informacji związanych z weryfikacją finansową – zapewnia Piotr Pajda. Jednym z klientów Simpl.rent jest spółka Heimstaden, której politykę najmu wyjaśnia kierowniczka działu wynajmu i marketingu, Izabela Stańczak: – Mamy politykę jednomiesięcznej kaucji oraz ubezpieczenia najemcy od odpowiedzialności cywilnej. Przed podpisaniem umowy prosimy również potencjalnych najemców o poddanie się procesowi weryfikacji Simpl.rent, który obejmuje ich tożsamość, historię płatniczą i kredytową oraz zarobki – deklaruje ekspertka.

Kolejnym klientem Simpl.rent jest White Star Real Estate. – Współpracujemy ze start-upem w celu weryfikacji wiarygodności finansowej potencjalnych mieszkańców Apartamentów Elektrownia Powiśle w Warszawie. Simpl.rent weryfikuje dochody i historię kredytową każdego klienta. Pozytywne przejście takiej weryfikacji to standardowy warunek, który umożliwia nam podpisanie umowy – wyjaśnia Aneta Cholewińska, PRS senior leasing manager w White Star. Podkreśla jednocześnie, że współpraca firm nie obejmuje na razie ubezpieczeń, wygląda więc na to, że są one wymogiem tylko w przypadku niektórych wynajmujących. Na swojej stronie internetowej Simpl.rent określa się jako firma brytyjsko-polska i, jak twierdzi Piotr Pajda, promowane przez nią standardy zostały zainspirowane właśnie brytyjskim rynkiem wynajmu. – Wielka Brytania ma dobrze rozwinięty rynek wynajmu. Inspirowaliśmy się tamtejszym podejściem i standardami. Przykładowo, weryfikacja najemców w Wielkiej Brytanii nie jest niczym nowym – rządowa ankieta przeprowadzona w 2010 roku wykazała, że 73 proc. agentów i 37 proc. prywatnych właścicieli jej wymaga. Dane dostarczone przez OpenRent (strona dla prywatnych właścicieli mieszkań w Wielkiej Brytanii) pokazują, że 92 proc. właścicieli przeprowadza takie kontrole swoich najemców. Mamy również brytyjskich udziałowców – ujawnia szef start-upu.

Działalność start-upów takich jak Simpl.rent może stanowić wstępną fazę procesu profesjonalizacji polskiego rynku PRS, który wciąż raczkuje, a jednocześnie pozostaje rozdrobniony. – Współpracujemy z niemal wszystkimi krajowymi graczami PRS, uważam więc, że wnosimy na ten rynek realną wartość dodaną. Nasze produkty są dla operatorów częścią procesu wynajmu, często są też zintegrowane z ich oprogramowaniem do zarządzania. Kluczowe produkty, z których korzystają, to weryfikacja i certyfikacja najemców, ubezpieczenie ich samych oraz czynszu (ochrona w przypadku utraty lub nieopłacenia go) – wyjaśnia Piotr Pajda. Dla White Star weryfikacja Simpl.rent jest z pewnością kluczowym krokiem, który należy podjąć przed zawarciem umowy z najemcą. – Jeśli nasza firma nie jest w stanie zweryfikować zdolności finansowej klienta, jest to dla nas poważny sygnał ostrzegawczy. Istnieją jednak sposoby, dzięki którym możemy zapewnić bezpieczeństwo takiej umowy, m.in. nalegając na wyższą kaucję, płatność określonej kwoty z góry lub deklarację złożenia wniosku egzekucyjnego. Każdego klienta analizujemy indywidualnie – podkreśla Aneta Cholewińska.

Ważna (eks)misja

Być może obawy wynajmujących dotyczące ewentualnego niepłacenia czynszu są przesadzone. Według raportu „Private Rented Sector” opublikowanego przez JLL: „Do tej pory nie odnotowano przypadków eksmisji w instytucjonalnych zasobach najmu prywatnego. Większość wynajmujących korzysta obecnie z umowy najmu lokali niemieszkalnych lub najmu instytucjonalnego. Wszyscy profesjonalni wynajmujący stosują precyzyjne metody selekcji i wybierają najbardziej wiarygodnych najemców. W przypadku zaległości czynszowych problemy te są zazwyczaj skutecznie rozwiązywane w drodze negocjacji”.

Z drugiej strony, gotowość inwestorów instytucjonalnych do negocjacji może być również odzwierciedleniem względnych trudności w prawnym egzekwowaniu eksmisji. Jak wynika z raportu „RE:PRS 2024” firm Knight Frank i Dentons, inwestorzy działający na polskim rynku mieszkaniowym żywią poważne obawy co do stabilności umów najmu. „Przez wiele lat luki legislacyjne stwarzały istotne ryzyko dla wynajmującego w sytuacji, gdy najemcy zalegają z płatnościami czynszu i nie chcą się dobrowolnie wyprowadzić. Przeprowadzenie standardowej procedury eksmisyjnej, obejmującej uzyskanie nakazu sądowego i wezwanie komornika, może zająć nawet kilka miesięcy. Do tego dochodzi zmniejszenie oczekiwanego dochodu z wynajmu, dodatkowe koszty i problemy związane z dalszymi zmaganiami prawnymi w celu odzyskania zaległości” – czytamy w raporcie. Ten sam raport podaje jednak, że przyjęte niedawno regulacje prawne zapewniają mniej skomplikowane ramy dla eksmisji.

Mimo że wyrzucanie kogokolwiek z domu nie może budzić aprobaty, zarządcy PRS nie powinni być traktowani jak czarne charaktery. Gdy wspomniałem Izabeli Stańczak z Heimstaden o wyśrubowanych warunkach, jakie musiałby spełnić mój brat, aby zamieszkać w Londynie, odparła: – Zachęcamy do skorzystania z naszych usług także najemców z zagranicy i rozumiemy, że wielu z nich nie będzie dysponowało historią wynajmu – nie tylko w Polsce, ale też w krajach pochodzenia. Lokatorzy otrzymują przejrzyste umowy i są na bieżąco informowani o wszystkim, co może zmieniać ich sytuację – przekonuje Izabela Stańczak.