Magazyny wciąż święcą triumfy

Załamanie rynku inwestycyjnego nieruchomości komercyjnych w Polsce? Nic z tych rzeczy. Podejmowaniu decyzji inwestycyjnych towarzyszą teraz szczególnie wnikliwe analizy. Konflikt w Ukrainie, szalejąca inflacja oraz gwałtownie rosnące stopy procentowe rzutują na wszystkie rynki w Europie Środkowo-Wschodniej. Branża znajduje się w trudnym otoczeniu makroekonomicznym, a na horyzoncie majaczy potencjalny kryzys energetyczny. Mimo to, w pierwszych trzech kwartałach 2022 roku rynek inwestycyjny w Polsce nie wykazał żadnych niepokojących oznak spowolnienia. Wręcz przeciwnie, całkowity wolumen transakcji w sektorze nieruchomości komercyjnych przekroczył wynik z 2021 roku o ponad 20 proc.

Sektor nieruchomości jest wciąż świetnym zabezpieczeniem przed inflacją z uwagi na rosnący poziom czynszów. Niesfinalizowane wcześniej transakcje przeniosły się na rok bieżący. Avison Young zauważa, że zarejestrowany wynik ukształtowało pięć dużych transakcji, które odpowiadają za 47 proc. całkowitego wolumenu inwestycji w omawianym okresie. Po dominacji sektora biurowego w I połowie 2022 roku, w III kwartale roku na prowadzenie ponownie wyszedł sektor magazynowy. Rynek biurowy z kolei odnotował wzrost wolumenu transakcji w Warszawie. Sektor handlowy niezmiennie oparty jest na mniejszych obiektach, takich jak parki handlowe i centra convenience. W sektorze mieszkaniowym zawarte zostały dwie transakcje PRS (w Warszawie i Wrocławiu).

Jeśli chodzi o źródła kapitału, w minionym kwartale szczególną aktywnością wykazali się inwestorzy i fundusze z Izraela. Całkowity wolumen inwestycyjny w badanym okresie wyniósł 4,3 mld euro.

Sektor biurowy w Polsce cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem inwestorów. Większość podmiotów inwestycyjnych w tym sektorze zawęziła jednak swoje kryteria w związku z wysokimi kosztami finansowania i koniecznością koncentracji na aspektach ESG. Wzrost kosztów budowy w ciągu ostatnich lat w połączeniu z ciągłym wzrostem stawek czynszowych sprawia, że właściciele istniejących nieruchomości mają przewagę konkurencyjną i lepsze zwroty z inwestycji w porównaniu z nowymi projektami, pod względem ustalania stawek czynszu i strategii najmu.

Z wynikiem 1,77 mld euro, odpowiadającym 41-procentowemu udziałowi w całym wolumenie transakcyjnym, sektor biurowy dominuje pod względem wartości transakcji, które zrealizowane zostały między I a III kwartałem 2022. Dystans do sektora magazynowego zmniejszył się tym samym z 20 proc. w I kwartale 2022 do zaledwie 5 proc. w okresie między I a III kwartałem. Spośród 21 transakcji biurowych przeprowadzonych w pierwszych dziewięciu miesiącach bieżącego roku, 15 zlokalizowanych było na rynkach regionalnych. Niemniej, Avison Young zaznacza, że dwie najbardziej imponujące transakcje zostały zamknięte w Warszawie.

W I połowie 2022 roku transakcje na rynkach regionalnych stanowiły 80 proc. transakcji w sektorze biurowym. Ich wolumen był natomiast porównywalny z tym wygenerowanym w Warszawie, a to dzięki historycznie największej transakcji zakupu pojedynczego aktywa - The Warsaw Hub. W samym III kwartale 2022 szala przechyliła się nieznacznie na korzyść stolicy. Czwarta historycznie największa pod względem wolumenu transakcja biurowa w Polsce, czyli zakup Generation Park Y przez Hansainvest, pozwoliła stolicy wyjść na prowadzenie z 55 proc. udziału w wolumenie inwestycji biurowych w analizowanym okresie.

Sektor magazynowy, wielka gwiazda 2021 roku, pozostaje na szczycie listy zakupów prawie każdego inwestora instytucjonalnego również w 2022 roku. Inwestorzy nadal chcą kupować nieruchomości magazynowe, jednak ich właściciele nie są jeszcze gotowi do obniżania cen. Stąd całościowy wolumen sektora notuje relatywnie niższe wyniki. Popyt napędza rekordowo niski poziom pustostanów, który z kolei wpływa na wzrost stawek czynszowych w całej Polsce.

W III kwartale roku sektor magazynowy umocnił swoją pozycję na polskim rynku inwestycyjnym. Nabycie portfela magazynowego Danica przez CBRE IM od firmy Hillwood było drugą największą transakcją odnotowaną w ciągu pierwszych trzech kwartałów 2022. Transakcja wpłynęła również istotnie na udział transakcji portfelowych w całkowitym wolumenie sektora magazynowego, który wyniósł 50 proc. Mimo to, zarejestrowany wolumen 1,54 mld euro nie osiągnął poziomu z 2021 roku (w skali r/r). Transakcje magazynowe w badanym okresie stanowiły 36 proc. całego wolumenu inwestycyjnego, czyli znacznie mniej niż w I połowie 2022 roku (24 proc.).

Ciekawą prawidłowością obserwowaną przez Avison Young w sektorze magazynowym była przewaga rynków wschodzących nad „Wielką Piątką” hubów magazynowo-logistycznych. 47 proc. wolumenu transakcji zrealizowanych zostało na wschodzących rynkach magazynowych. Szczególnie widocznym trendem jest wzrost inwestycji w nieruchomości w Polsce zachodniej: na wschodzących rynkach w Szczecinie i w woj. lubuskim, które jest obecnie najintensywniej rozwijającym się rynkiem magazynowym w Polsce.

Jeśli chodzi o sektor handlowy, małe formaty typu convenience niezmiennie dominują w sektorze handlowym w Polsce. Najbardziej pożądane obiekty mają wśród najemców dyskonty spożywcze i sklepy z kategorii „value retailers”, świetnie prosperujące w obecnych czasach, kiedy kupujący często ograniczają zakupy i zwracają większą uwagę na ceny. Avison Young zwraca uwagę, że Polska nadal oferuje bardzo atrakcyjne stopy kapitalizacji w sektorze parków handlowych (6,8 proc.), który potwierdza, że jest odporny nie tylko na Covid, ale i recesję. W nadchodzących miesiącach poznamy zapewne dwóch nowych inwestorów w tym sektorze z Francji i z Izraela, którzy podpisali już przedwstępne umowy zakupu.

Sektor handlowy odnotował w badanym okresie 26 transakcji, z czego 17 dotyczyło parków handlowych i obiektów typu convenience. W przypadku pięciu transakcji dotyczących dawnych hipermarketów oraz centrum handlowego Sukcesja w Łodzi celem była przyszła przebudowa. Porównywalny udział w transakcjach w sektorze miały centra handlowe, w tym dwa małe obiekty w Płocku i Zielonej Górze oraz ogromna transakcja dwóch joint ventures stworzonych przez EPP na początku roku.

Wolumen transakcji w sektorze handlowym w II i III kwartale wyniósł odpowiednio 69 i 62 mln euro, plasując się na trzecim i drugim najniższym miejscu od 2016 roku. Niemniej jednak, ze względu na bezprecedensowe wyniki I kwartału 2022, całkowity wolumen sektora na koniec września wyniósł 859 mln euro, co przekłada się na 20 proc. udziału w całościowym wolumenie rynku inwestycyjnego w Polsce.

Rosnąca inflacja i stopy procentowe spowodowały spowolnienie na rynku sprzedaży mieszkań, co z kolei pozytywnie wpłynęło na wzrost popytu najemców na produkty PRS. Takie czynniki, jak wysokie koszty budowy, wynikające z rosnących cen energii i surowców, niestabilnych łańcuchów dostaw oraz wzrostu kosztów finansowania inwestycji, zmuszają jednak niektórych inwestorów do czasowego zawieszania nowych projektów. Rozpoczęte wcześniej transakcje są zamykane. Łącznie z akademikami sektor PRS ma 3 proc. udziału w całkowitym wolumenie rynku inwestycyjnego w Polsce.

W samym tylko III kwartale 2022 roku odnotowano dwie nowe transakcje PRS. Grupa Heimstaden sfinalizowała zakup Unique Tower D w Warszawie od firmy Marvipol Development, a Atrium European Real Estate nabyło od Toscom Development Studio Plac Dominikański we Wrocławiu. Rynek inwestycyjny PRS charakteryzuje się przewagą transakcji typu „forward funding”, dlatego wiele projektów jest nadal w fazie budowy. Avison Young ma przyjemność świadczyć szeroki zakres usług doradztwa technicznego, od monitoringu procesu budowy po ostateczne odbiory, dla całego warszawskiego portfela PRS należącego do Grupy Heimstaden.

Trudny początek 2022 roku przyniósł wiele niepewności co do kondycji polskiego rynku inwestycyjnego i jego przyszłego kształtu. W miarę upływu czasu, wszyscy gracze rynkowi obserwowali z napięciem rynek, ponieważ nie można było wykluczyć żadnego scenariusza. Odporność polskiego rynku inwestycyjnego przełożyła się jednak znów na niezłe wyniki, przekraczając wolumen inwestycyjny z roku 2021 o ponad 20 proc. W najbliższych kwartałach Avison Young spodziewa się wprowadzenia na rynek dużych portfeli magazynowych, które z pewnością skorzystają z rekordowo wysokich wskaźników indeksacji, pozwalających na osiągnięcie takich samych cen mimo rosnących stóp kapitalizacji. Sektor handlowy może ponownie przyciągnąć uwagę inwestorów dobrze prosperującymi centrami handlowymi, jednak przy znacznie wyższych stopach kapitalizacji niż obserwowane przed pandemią. Miejmy nadzieję – nie wywołując wilka z lasu - że polski rynek inwestycyjny utrzyma ten kurs.