Polski kapitał coraz śmielej wchodzi w magazyny

Rynek magazynowy pozostaje na celowniku inwestorów, a w Polsce zaczyna rosnąć rola kapitału lokalnego, co potwierdziło tegoroczne Expo Real. Udział krajowych nabywców w transakcjach magazynowych jest jeszcze niski (ok. 1,7 proc. po I półroczu 2025), ale spodziewamy się, że w perspektywie 2-3 lat osiągnie znaczący poziom. Wzrost będzie dodatkowo wzmacniany przez aktywność inwestorów z regionu, szczególnie z Czech i Węgier, którzy coraz częściej patrzą na polskie aktywa magazynowe.

Monachium przyniosło wyraźny sygnał „quality over risk”: kapitał jest dostępny, lecz decyzje są bardziej analityczne, a inwestorzy stawiają na bezpieczeństwo i dłuższe umowy najmu. To wyraźna poprawa w tonie rozmów vs. 2024, przy jednoczesnej dużej aktywności uczestników.

Wracają większe projekty

Popyt najemców utrzymuje się na solidnym poziomie, a sektor napędzają głównie najemcy z branży handlowej i e-commerce. W pierwszym półroczu tego roku obserwowaliśmy stabilizację pustostanów na poziomie ok. 8 proc. oraz mniejszy udział spekulacji na rzecz BTS, co sprzyja jakości projektów i ich finansowalności.

Widoczna jest także wyraźnie wyższa aktywność kapitału, szczególnie w drugiej połowie tego roku. Przewidywany wolumen transakcji może być o 35–40 proc. wyższy niż w roku 2024, ale wiele procesów zostanie sfinalizowanych w ostatnich tygodniach roku. W procesie są również transakcje portfelowe.

Więcej lokalnego kapitału

Na rynku magazynowym aktywni pozostają inwestorzy amerykańscy, koncentrujący się na stabilnych, długo wynajętych aktywach, oraz regionalni gracze z Czech, Węgier i Litwy. Coraz częściej pojawia się też kapitał francuski i zachodnioeuropejski, szukający selektywnych produktów w Polsce.

Jednak coraz wyraźniej widać napływ polskiego kapitału, który dotychczas był mniej obecny w segmencie magazynowym. Dziś stanowi ok. 1,7 proc. rynku, lecz jego rola rośnie, gdyż inwestorzy widzą w tej klasie aktywów stabilny, długoterminowy potencjał. Dla porównania, w segmencie nieruchomości handlowych udział polskiego kapitału sięga nawet 25 proc., co pokazuje, jak duża przestrzeń do rozwoju pozostaje jeszcze w magazynach. Wraz z dojrzewaniem rynku i dywersyfikacją portfeli, coraz więcej krajowych inwestorów będzie szukało okazji także w obiektach przemysłowo-logistycznych.

Rynek magazynowy w Polsce wchodzi w fazę „mądrej selekcji”: kapitał szuka stabilnych, dobrze skomunikowanych projektów z długimi umowami i silnymi najemcami. Drugą grupę inwestorów stanowią inwestorzy oportunistyczni, skoncentrowani na bardziej wymagającym produkcie, gdzie możliwe jest wypracowanie jakościowych zmian i podniesienie wartości samej nieruchomości. Przy takim profilu aktywów oraz rosnącym udziale inwestorów lokalnych, spodziewamy się utrzymania prymatu logistyki w strukturze transakcji i stopniowego zwiększania udziału polskiego kapitału.