W 2023 roku rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce był odporny na inflację i konflikty zbrojne

Inflacja, poza chwilowym spowolnieniem na rynku nieruchomości, szczególnie w sektorze budowlanym, nie spowodowała znaczącej korekty cenowej, pomimo obniżek cen materiałów budowlanych, odnotowanych jesienią 2023 roku. Nie spowodowała również obniżek cen gruntów na rynku. Sporadyczne promocje pojawiały się w wyjątkowych sytuacjach, w których zachodziła konieczność szybkiego spieniężenia. Średnia cena sprzedanych gruntów inwestycyjnych w naszej spółce w 2023 roku wzrosła o około 23 proc.

Jeszcze kilka miesięcy temu wielu inwestorów oczekiwało wyraźnych korekt na cenach nieruchomości. Trzeba jednak pamiętać, że przy wysokiej inflacji nieruchomości nie tanieją, spada natomiast moc nabywcza naszych pieniędzy. Paradoksalnie może to wręcz stymulować popyt. Wiąże się bowiem z deprecjacją kwoty kredytów wykorzystywanych do sfinansowania tego typu inwestycji. Inflacja powinna wręcz zachęcać do inwestowania na kredyt pod zakup nieruchomości, nawet jeśli obecnie raty kredytowe są chwilowo wyższe.

Pomimo optymistycznych komunikatów ze strony przedstawicieli Narodowego Banku Polski, Polska nadal znajduje się pod silnym wpływem inflacji, a oczekiwania związane z deflacją mogą być stanowczo przedwczesne.

Inwestycje w czasach wojny

Jako element pośrednio kształtujący w ubiegłym roku sentyment inwestorów na rynku nieruchomości eksperci naszej spółki wskazują wojnę na Ukrainie i w Izraelu. Ich zdaniem największy wpływ na decyzje inwestycyjne miały one w pierwszej fazie konfliktów, wywołując dużą niepewność skutkującą wstrzymywaniem mniej płynnych inwestycji.

Działania wojenne w Ukrainie trwają już dłuższy czas. Nasze społeczeństwo niejako przyzwyczaiło się już do tej sytuacji. Dlatego też, po chwilowym boomie na zakupy nieruchomości w Hiszpanii, odnotowanym w pierwszym okresie konfliktu zbrojnego za naszą wschodnią granicą, dziś na rodzimym rynku sytuacja zdążyła się już ustabilizować. Natomiast wojna na Bliskim Wschodzie w oczywisty sposób wpływa przede wszystkim na światowe rynki paliw i w dłuższej perspektywie może stymulować naszą inflację. Zdaje się mieć jednak mały wpływ na polski rynek nieruchomości.

Kredyt 2 proc. a rynek gruntów inwestycyjnych

Rządowy projekt "Bezpiecznego kredytu 2 proc." miał jedynie pośredni wpływ na rynek gruntów inwestycyjnych. Spowodował duży wzrost popytu na rynku mieszkaniowym, docelowo doprowadzając do spadku podaży mieszkań, a co za tym idzie, wzrostu ich cen. W efekcie, na bazie spodziewanych mniej atrakcyjnych stóp zwrotu z inwestycji w mieszkania, wzrosły ceny gruntów inwestycyjnych.

W momencie uruchomienia programu zauważyliśmy chwilowy wzrost zainteresowania naszych klientów inwestycjami w budownictwo mieszkaniowe. To naturalne w sytuacji swoistego „runu”, spowodowanego sprzyjającymi okolicznościami finansowania. Po kilku miesiącach rynek jednak zweryfikował skuteczność programu, który ze względu na swoje ograniczenia i rosnące ceny nieruchomości w większych miastach, tracił tam swoje uzasadnienie. Ostatecznie, w pośredni sposób program wpłynął pozytywnie na rynek gruntów inwestycyjnych zlokalizowanych poza intensywnie zurbanizowanymi obszarami. Wzrost cen na rynku mieszkaniowym dał impuls do podnoszenia cen dostępnej tam ziemi pod inwestycje.

Ceny w górę, obroty w dół

W 2023 roku średnia cena oferowanych przez naszą spółkę gruntów była wyższa o około 9 proc. W ubiegłym roku wprowadziliśmy do swojego portfolio nowe tereny do dystrybucji w różnych kategoriach cenowych. Jednocześnie o około 23 proc. wzrosła średnia wartość transakcji przeprowadzonych przez klientów spółki.

Jednocześnie wysokość obrotu w 2023 roku była nieznacznie niższa. Spowodowały to niesprzyjające czynniki rynkowe, takie jak wysoka inflacja oraz atmosfera kryzysu militarnego i zmian politycznych w kraju. Z drugiej strony bezpieczeństwo, jakie zapewnia inwestycja w ziemię skłaniało jednak inwestorów do kursu na grunty inwestycyjne. Inwestorzy zainwestowali u nas w projekty średnio o 1/5 więcej niż dotychczas, wybierając grunty z wyższych poziomów cenowych.

W zeszłym roku pojawili się inwestorzy szukający gruntów pod szybką realizację, chcących budować nieruchomości rekreacyjne lub pod wynajem. Jest to jednak skutek wzrostu cen nieruchomości spowodowany "Bezpiecznym kredytem 2 proc.", a nie samego programu. Nie jest to też znaczący przyrost. Znacznie mocniej proporcja naszych inwestorów kupujących pod inwestycję lub szybką budowę zmieniła się po pandemii koronawirusa. Przed jej wybuchem 97 proc. inwestorów było zainteresowanych długą perspektywą wobec 3 proc. chcących szybko budować na zakupionych gruntach. Po pandemii relacja ta zmieniła się znacząco. Odsetek inwestujących długoterminowo spadł do 85 proc.

W 2024 roku wzrost liczby inwestycji w grunty?

Z naszych danych za 2023 rok wynika, że grudzień cieszył się wzmożonym zainteresowaniem inwestorów. Oceniamy, że wynika to m.in. z transakcji związanych z optymalizacją podatkową. Z tego powodu przewidujemy też spowolnienie w pierwszych miesiącach tego roku, ale uważamy, że 2024 będzie okresem odczuwalnego wzrostu dynamiki. Spodziewamy się dobrej koniunktury w branży nieruchomości ziemskich już w I kwartale. Wskazują na to zauważalne lepsze nastroje inwestycyjne, na które pozytywnie wpływa stabilizująca się sytuacja na polu inflacji czy sytuacja polityczna w Polsce, z perspektywą pozyskania środków z KPO.