KPO, ślad węglowy i prefabrykacja

Od prefabrykacji w mieszkaniówce nie ma odwrotu. To stwierdzenie w 2024 roku nabiera nowego znaczenia, pomimo sięgającej już ponad pięciu dekad historii wykorzystywania tej technologii w Polsce. Ważnym czynnikiem wpływającym na powrót – czy raczej nowe otwarcie – tej technologii będą miały przedsięwzięcia finansowane ze środków z Krajowego Planu Odbudowy.

Prefabrykacja sposobem na przyspieszenie

Niemal 60 mld euro, które trafi do Polski, przyniesie wysyp inwestycji drogowych, kolejowych, energetycznych i samorządowych. Nie bez znaczenia pozostaje także dość krótki czas na realizację przedsięwzięć finansowanych z KPO. Mamy na to niespełna trzy lata. Kumulacja inwestycji może doprowadzić do wzrostu cen materiałów budowlanych i wykonawstwa. Niewykluczone, że inwestorzy będą mieli trudności z pozyskaniem rąk do pracy, także w obliczu trwającej wojny w Ukrainie i barierami w pozyskaniu wykwalifikowanej kadry z innych kierunków świata.

Równolegle tematem, który od lat nie schodzi z agendy, jest podaż nowych inwestycji mieszkaniowych. Mieszkań musi przybywać w każdym segmencie tego rynku – deweloperskim, samorządowym oraz najmu profesjonalnego. Sposobem na przyspieszenie ich realizacji oraz większe uniezależnienie od liczby rąk do pracy jest prefabrykacja. Dziś ta technologia to przede wszystkim skrócony czas realizacji, jakość kontrolowana w warunkach fabrycznych, łatwiejsza organizacja placu budowy i mniejsze uzależnienie od dostępności pracowników. W dobie osłabionej podaży nowych inwestycji wydaje się być kierunkiem, w którym powinno zmierzać budownictwo mieszkaniowe.

Korzyści i ograniczenia

Najem instytucjonalny, który oferuje PFR Nieruchomości, szuka produktu trwałego, produktu, który będzie miał niskie koszty eksploatacji i jakość rozumianą szerzej, nie tylko jako małą liczbę usterek. Bardzo często na wynik finansowy projektu wpływ mają właśnie usterki i koszt ich usuwania. W przypadku prefabrykacji to ryzyko można ograniczyć dzięki produkcji elementów w fabrycznych halach o zaostrzonym reżimie technologicznym.

Nasze doświadczenia z pełną prefabrykacją zdobyliśmy przy okazji toruńskiego osiedla z 320 mieszkaniami. Inwestycja pierwotnie była przygotowywana do realizacji w technologii tradycyjnej. O zmianie zdecydowaliśmy na etapie, na którym mieliśmy już prawie kompletną dokumentację projektową. Decyzja o zmianie wykorzystanej technologii wymagała od architektów nowego podejścia. Projektowanie budynków w technologii prefabrykacji oznacza m.in. konieczność dokładnego przemyślenia każdego elementu budynku już na etapie rozrysowywania pomieszczeń i sprzętów czy detalu. Prefabrykacja wymusza konieczność zastosowania podziałów na elewacjach. Technologia wyklucza też możliwość wprowadzania zmian na budowie. Poszczególne budynki składane są z gotowych elementów przygotowanych w fabryce.

Wydłużony czas projektowania został zrekompensowany znacznie krótszą realizacją i nieco większą powierzchnią użytkową mieszkań. Montaż budynków zakończono po 9 miesiącach od przekazania placu budowy, a cała inwestycja – składająca się z ośmiu bloków – była gotowa do zamieszkania po 14,5 miesiącach. Zastosowanie prefabrykowanych ścian trójwarstwowych pozwoliło uzyskać, przy tych samych parametrach akustycznych i termicznych, znacznie cieńsze przegrody. Dlatego powierzchnia netto, w tym powierzchnia użytkowa mieszkań, zwiększyła się.

Obniżyć ślad węglowy

Kluczowa w tej technologii jest powtarzalność elementów konstrukcji. Dziś ta powtarzalność może zyskać inny wymiar. Dekady temu, w czasach masowych budów z wielkiej płyty, oznaczała ona szaro-betonowe bryły bez wyrazu. Dziś może stanowić twórcze wyzwanie dla architektów. W przypadku naszej inwestycji w Toruniu beton stał się doskonałym materiałem wykończenia części wspólnych. Jego struktura, trwałość i łatwość napraw, przy wysokich walorach estetycznych, przekłada się na niższe koszty utrzymania części wspólnych. Ściany klatek schodowych naszego toruńskiego osiedla pozostają w niezmienionym stanie praktycznie od momentu montażu. Barwione w masie, precyzyjnie wykonane płyty betonowe tworzą interesujące kompozycje podziałów na fasadach.

Czy wobec zalet: szybkości budowy, kontrolowanej jakości, oszczędności materiałów i większym bezpieczeństwie na budowie, można w tej technologii znaleźć jakieś wady? Oczywiście w proces inwestycyjny należy wpisać koszty transportu elementów prefabrykowanych na budowę, uwzględnić brak elastyczności i mniejszą, bądź co bądź, możliwość kreatywnego podejścia do projektowania. Ale to wszystko równoważy coraz ważniejszy argument klimatyczny, bo prefabrykacja pozwala ograniczyć ślad węglowy, a branża budowlana, bijąc się w pierś, jako jeden z czołowych emitentów CO2 musi szukać takich proekologicznych rozwiązań.